降息对楼市“恩泽”有限 东莞开发商自救过寒冬

今年10月底以来，央行相继出台一系列房贷新政，涉及利率、契税优惠等楼市利好消息，让“破冰”的呼声不断。11月26日央行再次降息，下调存贷款基准利率各108个基点，降幅之大，引起业界关注。在楼市进入持续近一年的低迷期后，这些力图扭转楼市局面的政策究竟能不能起到使楼市回暖的作用，却令人怀疑。

一方面，开发商相继“隐性停工”、压缩明年开发规模以降低资金压力，南城某开发商坦言“现在大家都认为2009年的房地产市场环境将更差，前景更不容乐观”；另一方面，关于第二套房的银行房贷细则尚未清晰，含糊暧昧的状态令楼市观望气氛更浓。而消费者方面，八成市民看跌后市、逾七成人表示半年内不会买房。

种种迹象表明，一系列新政组合拳出台后的年关，东莞楼市可能将迎来继续博弈的局面，而不是开发商们所期待的“破局”。

银行

二套房贷细则仍是谜团

尽管房贷新政出台已近一个月，但争议最大而且最能影响楼市的“改善型普通住房”、二套房贷的相关细则，却仍然是“犹抱琵琶半遮面”。

而银行房贷新政细则的出台，也出现了戏剧性的变化。从农行的“朝令夕改”，到光大银行的房贷细则“触礁”被叫停，业内专家韩世同指出，“现在各大银行不知道到底该听谁的，而央行和银监会则像是一人唱白脸一人唱红脸。”

按照央行规定，各大银行的具体执行标准需在10月27日前完成。农行于10月28日上午第一个出台贷款细则，但朝令夕改，次日晚间又再度公布了房贷新政细则；接着，光大银行又因细则中涉及对第二套房“松绑”的内容而被叫停。此后，银监会紧急通知明确房贷新政优惠仅限首次买房。

目前，二套房贷政策仍是一团迷雾，东莞各大银行的执行情况也各不相同。记者致电几家银行咨询房贷业务，发现各银行对于第二套房的房贷政策均尚未清楚。而有业内人士透露，因为银监会尚未出台准确标准，所以不少银行在不悖离银监会规定的同时，都在悄悄执行自己的房贷政策，暗地里做相关第二套房房贷，主要体现在利率方面的松动。

据记者了解，建设银行东莞支行目前已经为二套房贷“松绑”。按建设银行东莞支行的规定，在东莞购房者，只要144㎡以下且未曾申请过任何房贷的，不管手上有多少物业，都可享受0.7倍基准利率、20%首付的优惠。

降息影响楼市有限

值得关注的是，降息之后购房者的贷款成本有所下降。如购买100万元的首套普通住房，以首付20%、商业银行贷款利率下浮30%为例，采用等额本息还款法，此次降息之前20年还款总额为127.14万元，月均还款额为5297.34元；降息之后，其还款总额为119.24万元，月均还款额为4968.40元。也就是说，降息之后可减少还款6.21%，相当于房价下降4.97%。

汇丰银行理财师陈小芳认为，从上半年货币政策从紧，到下半年起逐步转向适度宽松，在一定程度上是为了发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用。“从降息影响来看，此次大幅降息彻底解决了银行按七折利率贷款出现的亏本问题。不仅有利于银行积极推广下浮利率优惠措施，也有利于贷款客户获取更多实惠。”

东莞农业银行房贷部林康宜表示，降息可以改善部分导致楼市销售下降的因素，但并不能够一招见效。同时，与市场对房价下降的预期幅度相比，降息产生的购房成本下降不足以打消部分购房者的观望心理。她认为，市场争议较为集中的“第二套房”贷款政策仍然紧绑，导致对于梯度消费需求有所压抑。从目前东莞市场情况来看，继续盘活一、二手房市场的成交量，还需呼唤后续的相应组合政策。

开发商

借“冬眠”自救度过寒冬

2008年以来，受宏观经济不景气及国家调控等因素影响，居民买房意愿大减，商品房成交量持续低迷。销售市场低迷影响到供应层面，开发商对2008年楼市信心不足，采取“减产自救”措施以渡难关，在土地和商品房供应上相应减少，并在第三季度后东莞楼市首现供求双线下滑现象。

最近有消息称，东莞万科、丰泰和深业等多个开发商旗下的共约12个楼盘出现“隐性停工”的现象。据悉，这些楼盘除部分在建项目外，不少是属于计划性开发项目推延了开发的时间。而宏远、碧桂园等开发商，同样传出要压缩明年的总体开发规模的消息。

虽然政府已开始救市，但在市场仍未恢复信心时，开发商纷纷推出了“扩大版”的救市计划：零契税、成本价、压缩开发规模……在这场自我救赎的行动中，其背后的目的就是为了让明年活得更好。

由于普遍对明年市场前景持悲观的态度，在开源无望情况下，东莞不少开发商纷纷想方设法进行节流，压缩开发规模、减缓施工进度以降低资金压力的“瘦身”做法，成了不少大型房地产开发集团的选择。“东莞不少地产商计划压缩明年的开发规模，其重要原因应该是不看好明年的市场环境。”

近期，除万科公开表示要压缩明年的开发规模、部分项目暂时停工外，另有传言称，富力、碧桂园等集团也计划缩减明年的开发项目。同时，东莞开发商进行裁员的消息也层出不穷。知名地产专家赵卓文指出，开发商的自我瘦身行为，其实是一种“冬眠”疗法，以降低运营成本的方式来度过楼市的“寒冬”。

积极瘦身应对2009年困境

赵卓文表示，开发商选择瘦身的做法，主要原因有三个方面。首先是基于对市场环境的判断，“现在大家都认为2009年的房地产市场环境将更差，前景更不容乐观，因此只能积极进行瘦身来应对困境。”其次，是因为之前预期的救市利好落空。他解释说，现在政府虽然出台了“救市”政策，说要促进住房消费；但从出来的政策及一系列行动可以看出，政府的目标主要是针对保障型住房，通过加大投入来达到稳定市场、稳定社会的目的。“这就让以开发商品房为主的房地产企业陷入一种被动的局面。在这样的情况下，他们只能采取自我调整来应对恶劣的市场环境。”最后，就是开发商的资金压力普遍较大，尤其是大型企业的压力更大，只好采用瘦身的方法进行自我保护。“可以说，2009年对开发商来说不是一个发展的年份，而是生存的年份。面对更加困难的2009年，生存才是开发商的第一目标。”

“在对前景看淡、产品消化有限的情况下，未来东莞楼市的供应不会出现紧张的问题。”赵卓文表示，从目前宏观环境看，市场已出现供大于求的情况，并且这种形势还将持续下去。

新世纪地产某项目负责人也认为，虽然开发商压缩开发量的行为在绝对值上会导致未来一两年的市场供应量有下降的可能，但供求关系是双方面的，除供应外，还要看需求怎样。“明年经济形势并不乐观，继续向下已成为大家的共识，明年市场对商品房的需求肯定还会萎缩。因此，一些企业的减产并不会造成供求关系紧张的情况。”

消费者

在政府、开发商联合“破局”的楼市现状下，消费者持有怎样的观点？据近日阳光网进行的调查结果显示，东莞近八成市民认为新政对楼市的影响不大，认为楼价还将持续下降，并表示将继续抱观望态度，逾七成市民则选择半年后再买房。

六成市民认为房价尚高

价格方面，六成市民仍认为楼价处于高位，超出承受能力；仅12.61%的被调查者认为目前楼价到了可承受的价位，而认为现在楼价见底的只占4.15%。

而购买力方面，近四成人的理想价位在4000元/㎡以下，近五成人的理想价位在3500元/㎡～5500元/㎡，只有近一成的人可接受5000/㎡～8000元/㎡的价位。在购房总价方面，50.78%的人可接受50万元以下的房款；30.55%的人可接受50万元～70万元；不到两成人能接受70万元以上的房款。

逾七成人半年内不买房

在本次消费者调查中，八成以上的人认为楼价会下跌，仅有不到两成的人认为楼价会保持稳定或有小幅回升。因此，选择在半年后再买房的被调查者占了近75%。其中，选择在半年后1年内买房的占47.44%，选择1年～2年内再考虑买房的占25.82%，而选择在近期置业的只占13.63%。

值得一提的是，在近期入市的消费者中，仅6.39%的人是受政策利好的影响。可以看出，新政的出台对购房者入市并没起到较大的促进作用，大部分市民对东莞楼市还没恢复信心，现阶段观望情绪仍将持续下去。

专家

年底有望迎来成交高峰

地产专家指出，目前楼市仍处于“睡眠期”内，要想真正“叫醒”楼市，还需要在楼价方面做好“功夫”。

东莞中原研究部经理车德锐表示，今年前11个月，东莞楼市总供应面积约632.73万㎡，而成交量仅333.58万㎡，年底全市新货供应量又有1万套左右。在这种供应量十分充足现状下，再加上年底开发商将推出大幅度的优惠促销，对有着刚性住房需求的买家来说，不妨为入市的好时机。

地产界资深人士李英指出，2008年的最后一个月，开发商完成全年的销售任务艰巨，央行降息压力犹在，因此，开发商有望在12月进入2008年最后的竞争，供应量将有所放大，而价格也较为优惠。车德锐分析，“在货源、价格、政策都比较利好的情况下，置业者有望释放需求，形成12月供求齐涨的局面，年底东莞楼市有望迎来全年的成交高峰。”

降价才是唯一出路

对于东莞市场上多种多样的促销手法，赵卓文表示，开发商在现阶段唯一能做并且是最有效的方法，就是把产品的售价调整到一个合理、老百姓能够接受的价位，这样既能满足消费者的购房需求，又能缓解开发商资金回笼的压力。

“像我之前说的那样，如果能调整到2006年初的4000元/㎡的价格水平，相信老百姓都愿意为之买单。”他表示，按照目前开发商在售的产品，不少项目的土地成本均属于早期较低幅度，因此4000元/㎡的价位完全是可以做到的。

品牌策划人宋桥林则表示，开发商通过“自我瘦身”来过冬，从帮助市场回暖的角度来说只是一种被动的做法。“客户不应该是等来的，开发商应主动出击。”他所认为的“主动出击”，就是跟随市场环境的变化来调节销售的价格。