最高25800 元/㎡！真松湖再推10万㎡靓地，又要抢破头！

新年新气象，今年的土拍市场能否延续2020年的盛况是很多人所期待的。

日前，松山湖献上一份新年“王炸大礼包”，罕见地一口气推出了近10万㎡的商住、金融用地，最高容积率仅为1.22，将于2021年2月3日早上10点正式开拍！这对寸金寸土的松山湖地区而言，无疑是一个“巨无霸”项目了，预计一场腥风血雨即将来临，让我们拭目以待。

>>地块详情

2021真松湖第一宗土拍，正式挂牌。该地块总占地面积99734㎡，总计容建面约121675.48㎡。其中，商业用地面积应不少于4万㎡且计容建面应不少于3万㎡。地块起始价约为19.5亿，增价幅度为1000万元，最高限价为25.5亿。（其中，住宅可售楼面单价25800 元/㎡，商业可售楼面单价 6105 元/㎡。）

该地块位于真松湖地区，东莞市松山湖湖景路与健行路交汇处西侧。与华为湖畔花园为邻，附近还有松山湖第二小学，虽然项目周边绿化丰富，但总体配套较为匮乏。

>>土地市场

自2012年松山湖发出“禁地令”，规定对松山湖园区存量商住住宅用地实施台账管理，不再新增商住用地后，松山湖土地、房产资源就变得非常紧缺。据统计，2011年以后，虽然松山湖也挂出了不少涉宅用地，但基本都是华为的人才用房配套用地。因此，近年来松山湖可谓是“惜土如金”，商住土地供应量少之又少。

直至编号2019WG029以及2020WR039这两个地块的出让，才填补了松山湖多年商住地出让空白。

当时，这两个地块均遭到开发商的疯狂抢夺。其中，2019WG029地块出让门槛较高，商业全自持、配建35000㎡限价人才房和建面5670㎡幼儿园，但仍吸引了9家房企竞价，历经7小时91轮厮杀，最终被深业集团拿下，折合楼面价18599元/㎡。

而编号为2020WR039的这块地则是在59家房企重重围剿下，最终被中海以总价28.56亿元+15%配建才成功斩获，并最终入围了东莞商住地成交单价TOP10，折合楼面价25854元/㎡，可售楼面价高达25854元/㎡。

>>区域楼市

一直以来，由于松山湖的土地资源日益稀缺，住房供应量少成了它的“硬伤”。据合富大数据指出，去年松山湖的一手楼市仅仅成交了71套，成交量同比减少57%，区域供需矛盾愈发紧张。

当前，松山湖一手楼市并无在售项目，待售项目也仅有2个，分别是深业松湖云城花园以及中海松山湖花园。值得注意的是，这两个项目为近年来“真松湖”仅有的两个纯住宅项目，以及开盘时必定又是一番“腥风血雨”。

由于新房供应匮乏，目前松山湖主要在售的是二手房。而根据诸葛找房数据显示，松山湖最新二手房均价已经去到4万＋。其中，有不少二手房挂牌价在5万元/㎡以上，更甚的是，也有不少挂牌价直逼7万+。

出现二手房倒挂现象的主要原因在于，松山湖供应严重不足，供求关系严重失衡，进而致使二手房房价高企。

近年来，得益于松山湖高房价和松山湖购买需求外溢，环松山湖片区楼市供需两旺。随着去年片区内供应的大放量，年内供求两旺的松湖片区简直可以用“神仙打架”来形容，像万科汉邦松湖半岛、松湖碧桂园三期等多个环松山湖新盘都备受市场关注，不少盘一经推出便遭哄抢，环松湖片区楼市热度持续升温。

以大岭山为例，作为全市内唯一一个与同时与东莞城区、松山湖和深圳接壤的镇街，深受众多利好辐射。去年直接成为了环松湖片区中的一匹“黑马”。

据合富数据显示，去年大岭山新房（洋房）网签均价为33000元/m²，房价同比大增48%。成交方面，数据也很亮眼，2020年全年共计成交3846套，同比大增62%。

如果未来松山湖地区内不继续增加供应，预计需求会持续外溢到环松湖区域中的大岭山、大朗以及寮步等地。