东莞土拍盛宴背后：一边是火焰，一边是海水

　　今天上午，与东城一桥之隔的石碣镇编号为2020WR035的商住地被33家开发商疯抢，经过66轮快节奏而又非常激烈的角逐，最终中海地产以831657500元+20%竞配建夺下，折合可售楼面价17505元/平。

　　说实话，在东莞中心城区供应严重不足的背景下，这块临近东城的土地被封顶拿下，完全在我们的意料之内。

　　相比之前谢岗土拍的淡静，本次石碣的土拍异常火热。这主要是因为这块地紧邻达鑫江滨新城和招商美的东樾两个项目，是一块非常优质的土地，周边房价在26000-28000元/㎡左右，这块地最终成交的楼面价也算是合乎市场预期。

　　只是，我们也要透过疯狂的土拍盛宴，去做理性的分析和判断。

　　第一，从市场层面来看，楼市的发展不可能是一路向上冲破云霄的，任何事物都有极限和天花板，楼市也不例外。在楼市火爆的时候，我们很容易只看到积极和正面的要素，而忽略掉消极和负面的要素。没错，现在东莞的城市发展确实日新月异，在粤港澳大湾区的背景下动能十足，这也是众多品牌房企一致看好东莞的核心原因。但是，当一个城市的发展动力和发展潜力被过度透支的时候，也并不是一件好事。相比一飞冲天，脚踏实地、一步一个脚印，更适合东莞楼市的发展轨迹。

　　第二，从开发商层面来看，现在想在东莞拿到一块地实在是太不容易了，很多品牌房企为了实现拿地目标甚至不惜一切代价。不过，在新房价格受到严格控制的背景下，现在开发项目已经很难获得高额利润。尤其在楼市高峰期拿地更加要谨慎，之前已经有过2016年的地王之殇，我们千万不要重蹈覆辙。相比高价抢地，我们更希望看到开发商能够用心钻研产品，给东莞城市形象的提升带来更强的动能。

　　第三，从客户层面来看，千万不要看到土拍屡创新高，就盲目提升心理预期，从而恐慌入市。每次的土拍都让广大消费者心惊肉跳，看到面粉不断涨价，心里充满了焦虑与不安。其实，城市的发展有其节奏与步伐，楼市的发展也同样如此。我们既要看到东莞城市发展的巨大机遇，也要看到政府调控楼市的决心和行动。作为消费者，我们还是要根据自身需求、结合自身实力，去理性分析和选择。

　　第四，从管理层面来看，楼市发展关系到国计民生，不能完全市场化运作。为了缓解供需矛盾，加大土地供应是必须的。而地价是房价的风向标，相关部门应该严格控制地价，才能最终实现房地产市场平稳健康发展的目标。无疑，目前采取的最高限价和终次报价制度都是创新且有效的。但是，我们依然需要继续探索，在源头上控制住地价的快速上扬，才能真正稳住房价。

　　接下来，我们再说回本次的土拍。有些客户发出疑问：为何石碣的地都拍到这么贵了，石碣不是还有楼盘卖1字头的吗?

　　其实，这很正常，现在每个镇区都分成很多不同的板块，今天拍出的地块位于石碣的大王洲桥板块，到达东城中心区仅需要不到十分钟的时间，属于石碣最高价值的板块。而中洲里程花园等项目则位于石碣的中心区板块，离东莞中心城区较远，所以两个板块之间有近万元的价差。

　　类似的情况也出现在其他的镇区。

　　塘厦的天悦中央项目近日备案了4栋新品，共154套精装住宅，主要户型涵盖建面73.73㎡、88.94㎡、93.91㎡和94.08㎡的两至三房，整体备案均价27248.8元/㎡，总价区间为194万-264万。

　　而此前同样位于塘厦的银湖山庄项目512栋新品备案均价34804.26元/㎡，两者每平米相差了7000多元。

　　这并不代表塘厦的房价下降了，而是因为两个项目的区域不一样。银湖山庄位于塘厦的中心区，拥有湖景资源，且周边配套完善，成为价格标杆也是理所当然。而天悦中央项目所在的地段相比较而言则略逊一筹，所以房价也要低一些。

　　从这个角度去看，你就能理解为何黄江的公常路沿线板块比中心区贵得多，为何虎门的万科云城的二手房比赤岗片区的新房贵了30%。

　　著名作家王朔说一半是海水，一半是火焰。我们借用过来就变成：一边是火焰，一边是海水。