如何抢滩东莞“新蓝海”？第一太平戴维斯林木雄解读东莞商业地产突围之路

　　从历史经验来看，住宅与商业地产成交走势此消彼长，随着最近住宅市场限购政策的日渐收紧，商业地产又逐渐成为房企追逐的“新蓝海”。遵循着这种规律，在如今住宅限购令层层加码的东莞，商业地产也迎来了新的机遇与挑战。

　　日前，第一太平戴维斯在东莞举行了首届媒体见面会，正式亮相东莞市场。会后，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄接受腾讯房产东莞站的独家专访，在访谈中探讨东莞商业地产市场的机遇与挑战，展望东莞楼宇经济发展趋势。　　

　　“危”与“机”并存

　　剖析东莞商业地产新机遇

　　在最新十四五规划及粤港澳大湾区融合的带动下，近些年东莞的产业发展势头非常好，出现了很多在建的产业园区项目，东莞在经济和产业方面良好的发展势头蕴藏着新的机遇。根据第一太平戴维斯对东莞经济和产业的研究显示，东莞城市竞争力的升级和强大的产业基础都为楼宇经济发展创造了很好的条件。

　　在经济方面，粤港澳大湾区发展迅速，城市集群的高占位为东莞带来较高的发展空间与机遇，大湾区产业协同发展也让东莞离“世界级先进制造业中心”更进一步。同时，最新十四五规划也带来发展利好，比如深圳都市圈的推动，将有利于东莞临深片区率先享受产业外溢优势。

　　在产业方面，东莞拥有极佳的制造业产业基础，在此之上，东莞市出台的“三极三带”现代产业布局串联六大片区，加速东莞融入湾区协同发展格局。“十四五”期间东莞市提出的“将重点打造七大战略性新兴产业基地，构建具有国际竞争力的多元化现代产业体系”也为东莞产业发展带来强力助推。　　

　　不过十四五规划及粤港澳大湾区融合带来的利好并不能掩盖东莞商业地产市场略显萎靡的现状。

　　据第一太平戴维斯统计数据显示，近两年东莞写字楼空置率始终在30%高位盘旋。同时，东莞商业地产项目也存在某些普遍性问题，例如项目重开发轻管理、重营销轻规划、招商困难等。

　　除此之外，东莞商业地产面临着另一个与众不同却又很重要的一点：东莞拥有33镇街(包括松山湖)，区域较为分散，每个镇街都有自己的商业中心，难以集中消费人群，消费力度和辐射范围也纷纷受到限制。　　

　　Q：在“危”与“机”并存的东莞商业地产市场，该如何看待其未来的发展?

　　A：第一太平戴维斯华南区董事长林木雄

　　“目前，虽然东莞已跃居国内新一线城市行列，拥有可观的城市规模及人口，但楼宇经济正处于发展的初期阶段，正如10年前深圳的楼宇市场。回顾深圳过去10年的发展路径——产业快速升级，制造端外溢，第三产业占比提高，对楼宇的需求大幅提升，这亦是未来东莞的发展趋势。结合大趋势来看，东莞5-10年后楼宇经济发展值得期待。”

　　东莞镇街众多，在商业地产方面，每一个镇都应该有一个特色商业地产项目存在。在诸多规划利好带动下，未来东莞商业地产在33个镇街都具有强大的发展潜力。随着东莞产业升级、常住人口增多，市民消费能力逐渐加强，自然而然，商业地产的发展也将随之水涨船高。同时，随着东莞交通轨道的完善，东莞商业地产将会迎来发展的新纪元。

　　“瓶颈期”显现

　　破解东莞企业的破局之道

　　根据第一太平戴维斯的研究显示，楼宇经济的发展逻辑如下：　　

　　楼宇经济的发展逻辑中除了上述提到的城市竞争力和产业氛围，企业吸引力的影响也不容小觑。就东莞目前的市场现状来看，商务楼宇市场尚未成熟，品质参差不齐，平均租金水平也处于湾区中低水平。同时，未来东莞写字楼供应较大，仅中心商务区首期写字楼供应量便高达约130万平方米，去化与竞争成为了中短期楼宇发展过程中亟待解决的问题。　　

　　Q：那么，在东莞商务楼宇市场的瓶颈期，企业该如何破局?

　　A：第一太平戴维斯华南区董事长林木雄

　　“在政策利好的趋势和产业规划大背景下，东莞需认清楼宇经济的发展趋势，借助政策的‘东风’紧抓未来客源，实现楼宇经济大跨步。同时，重点关注本地增量改善企业和广深外溢企业，特别是外溢总部企业，他们将有机会带来上下游产业链、专业服务、金融服务、商贸销售等企业进驻。”

　　总体而言，楼宇经济的发展趋势主要有以下三点：

　　■ 在湾区、都市圈多重利好下，东莞有利于吸纳产业外溢。

　　■ 东莞夯实的第二产业基础，有利于内部产业转型升级。

　　■ 东莞晋升新一线城市，凭借产业基础和较低生活成本，吸引人口流入，具有发展优势。

　　大湾区布局

　　成为东莞市场的“先行者”

　　作为国际领先的房地产顾问公司之一，第一太平戴维斯深耕华南地区，在未来五年将聚焦粤港澳大湾区，为其发展提供坚实基础。目前，第一太平戴维斯在华南区域已经布局广州、深圳、珠海、厦门、海口以及福州等城市，其中粤港澳大湾区9城已布局4城。对于现阶段强势布局大湾区，林木雄表示，主要出于以下几点的考虑：

　　■ 不断增强自身实力，紧跟大湾区的经济发展。结合自身资源，拓展湾区9城业务;

　　■ 因地制宜，培养合适的当地人才;

　　■ 服务好当前的合作伙伴，并寻找契机进行深度合作，在此基础上，物色新的合作伙伴，不断创新。

　　Q：在国际房地产顾问五大行里，第一太平戴维斯是首个进驻东莞的房地产顾问企业。该如何看待“先行者”的这个身份?

　　A：第一太平戴维斯华南区董事长林木雄

　　“首先，动得早，经验多。在粤港澳大湾区的发展红利下，东莞成为各大房企争先抢滩的城市，不仅是住宅市场，商业地产同样受青睐。而我们这次率先进入东莞，不断在实践中积累‘东莞经验’，在后面开展业务时才能够拥有更多‘先发优势’。其次，进驻东莞也是公司业务版图的拓展需要。我们服务的客户来自世界各地，客户哪里有需求，我们就走进哪里。”

　　未来，第一太平戴维斯将继续循序渐进地开发东莞市场。在开展业务的过程中，以广州、深圳为支撑点，利用莞深联系密切的优势，借助深圳的经验、人力，寻求更多业务契合的合作伙伴，在城市规划、城市运营等方面与政府、合作伙伴携手并进，发挥“先行者”勇于探索的精神，为东莞及整个大湾区的发展贡献力量。