东莞楼市新规：购房人数大于房源数需公证摇号 10月15日正式实施

　　刚刚，东莞住建局发布关于启用购房意向登记系统的通知(东建房〔2021〕9号)

　　各房地产开发企业，各房地产经纪机构：

　　为进一步规范新建商品住房销售行为，维护我市房地产市场平稳健康发展，根据《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(东建〔2021〕11号)要求，结合我市实际情况，现就启用购房意向登记系统有关事项通知如下：

　　一、系统启用时间

　　2021年10月15日起取得预售许可证或现售备案证书的新建商品住房项目(以发证时间为准)，统一通过购房意向登记系统办理认购登记。2021年10月15日前，选取部分新建商品住房项目作为试点。

　　二、网上认购登记方式

　　市住房城乡建设局统一开发购房意向登记系统，并在“东莞市住房和城乡建设局”微信公众号上设立购房意向登记办事栏目“莞e认购”。符合条件的新建商品住房项目必须使用购房意向登记系统进行认购登记，凡未在购房意向登记系统上成功登记的购房人，将无法参与新建商品住房认购、公证摇号选房和进行《商品房买卖合同》网签备案。开发企业应用购房意向登记系统前，无需在购房意向登记系统中注册账号，系统账号在办理资质后一并发放使用(已核发资质的开发企业可以书面报告形式向市住房城乡建设局申请补发系统账号)。

　　开发企业应在申请新建商品住房项目预售许可证或现售备案证书时，提供《***项目网上认购登记方案》(以下简称《认购登记方案》)，作为商品房预售方案的附件(现售项目可单独提供)。《认购登记方案》的内容应包括：1. 本项目及本期办理预(销)售的新建商品住房基本情况;2.认购登记及销售相关安排，包括全流程各环节预计起止时间等;3.开发企业需要说明的其他事项。《认购登记方案》应自取得预售许可证或现售备案证书后在开发企业的销售现场、官网、项目或企业微信公众号开始公示，直到全部完成销售为止。开发企业应在取得预售许可证或现售备案证书后10日内启动集中认购登记，否则系统将自动启动登记程序。集中认购登记时间应不少于5日(含)，开发企业可在线上申请适当延长集中认购登记时间，含延长时间在内不超过10日(含)。

　　购房人进行认购登记前应认真了解我市住房限购、限售、差别化住房信贷等调控政策规定，按系统要求填写个人及家庭成员(配偶、未成年子女)真实信息(包括个人身份证信息、户籍、家庭或个人名下住房情况及转让记录、缴纳社保情况等)，在网上确认统一格式的承诺书(样式见附件1)。无法在微信公众号上进行认购登记的购房人(如境外人士等)，可提供相应的资料到拟认购项目的销售中心，由开发企业进行线下登记并及时录入购房意向登记系统。系统将自动完成初步审查(主要核查家庭名下住房套数情况)，初审不通过的购房人将无法进入后续环节。

　　三、公证摇号选房操作流程

　　(一)公证摇号条件

　　1.无需公证摇号选房：集中认购登记截止后，通过系统初步审查的购房人(联名购房的按1人计，下同)人数少于等于当期可售房源数的新建商品住房项目，开发企业可自行组织已办理认购登记的购房人有序选房销售。选房成功后，购房人支付定金、线上签订《东莞市商品房认购书》(范本)，定金划入该项目预售款专用账户。后续剩余房源仍需通过购房意向登记系统进行认购登记。

　　2.直接公证摇号选房：集中认购登记截止后，通过系统初步审查的购房人人数大于当期可售房源数的，开发企业可要求购房人到开发企业委托的银行办理诚意金冻结手续，诚意金金额由开发企业自行设定，但最高不超过本批次拟销售房源总价最低一套的20%。购房人应在集中意向登记时间截止后2日内办理诚意金冻结手续，逾期视为放弃。成功冻结诚意金的购房人人数大于当期可售房源数且少于等于当期可售房源数3倍的新建商品住房项目，需实行公证摇号销售，由开发企业委托公证机构进行公证。成功冻结诚意金的购房人获得入围摇号资格，开发企业须对入围摇号的购房人名单进行公示，公示时间不少于1日(不含公示当天)，并对公示期间购房人提出的异议做好解释工作。成功诚意金冻结的人数少于等于当期可售房源数的项目，开发企业可自行组织已冻结诚意金的购房人有序选房销售，处理方式同本条第一款规定。

　　3.积分排序公证摇号选房：集中认购登记截止后，通过系统初步审查且成功冻结诚意金的购房人人数大于当期可售房源数3倍的新建商品住房项目，需通过积分排序确定入围摇号购房人名单(积分规则见附件2)。购房人应在诚意金冻结截止后2日内向开发企业提交积分排序相关证明材料。开发企业应在3个工作日内完成积分排序审核工作，如通过购房资格审查的购房人数较多，可延迟至5个工作日内完成，公证摇号时间相应适当延后。开发企业可根据网上认购登记人数情况、购房人在购房意向登记系统上登记信息及提供资料情况，要求购房人及时完善相关证明材料，以加快积分排序审核进度。开发企业根据积分排名先后顺序，选取3倍于可售房源人数，再进行公证摇号销售。积分相同者排名不分先后，各获得一个号码，如排至可售房源数3倍的号码时出现多个积分相同者，可全部获得摇号入围资格。开发企业须对经过积分排序最终入围摇号的购房人名单进行公示，公示时间不少于1日(不含公示当天)，并对公示期间购房人提出的异议做好解释工作。对于积分排序号大于可售房源3倍、没有取得摇号入围资格的购房人，开发企业在公示结束后2日内解除诚意金冻结。

　　通过积分排序公证摇号销售的新建商品住房在取得不动产权证之日起5年内不得上市交易。

　　(二)公证摇号操作程序

　　达到公证摇号选房条件的项目，由房地产主管部门及媒体代表现场监督，在开发企业委托的公证机构处进行(由于疫情防控要求不能组织购房人现场摇号的，将通过直播的方式在线上进行公证摇号)，公证机构应使用经检测合格的摇号软件系统。具体程序如下：

　　1.直接公证摇号项目：摇号系统可设置与认购登记人数相等的号码，公证摇号所得号码即为购房人的选房次序，号码大于可售房源数的，顺号用于放弃选房、在两天无理由退定期限内退出房源或因购房资格等问题退出房源时进行递补。选号结果一经确定即刻公示，公示时间不得少于1日(不含公示当天)。

　　2.积分排序公证摇号项目：公证机构根据最终积分排序先后取3倍于可售房源人数进行公证摇号(如排至可售房源数3倍的号码时出现多个积分相同者，可全部获得摇号入围资格)，摇号系统应设置相应数量的号码，公证摇号所得号码即为购房人的选房次序。号码大于可售房源数的，顺号用于放弃选房、在两天无理由退定期限内退出房源或因购房资格等问题退出房源时进行递补。选号结果一经确定即刻公示，公示时间不得少于1日(不含公示当天)。

　　四、按序选房

　　房地产开发企业按照公布的选房时间，在公证机构的监督下组织购房人按照公证摇号产生的选房顺序选房。每个摇中的购房人(家庭)只能选购1套住房。

　　选房当天出现弃选以及在两天无理由退定期限内提出有效退定申请而退出的房源，由开发企业在两天无理由退定期限结束后2个工作日内，在公证机构监督下，依据公证摇号产生的选房顺序按序递补进行第二轮选房。第二轮公证选房结束后，对剩余未选到房的购房人，开发企业在2日内解除诚意金冻结。

　　五、购房资格审查

　　摇号选房结果公布后，摇中并已选房的购房人应在选房时间截止后2日内向开发企业提供相关证明材料，进行正式购房资格审查。购房资格审查结果以房地产交易管理部门出具的住房限购查询证明为准。开发企业须对通过购房资格审查的购房人名单进行公示，公示时间不得少于1日(不含公示当天)。未在规定时间内提交证明材料、未通过购房资格审查的购房人，视为放弃交易，并退出所选房源。

　　六、签订认购书和商品房买卖合同

　　通过购房资格审查的购房人名单公示结束后2个工作日内，购房人与开发企业在线上完成签订《东莞市商品房认购书》(范本)、缴纳定金(诚意金解除冻结，购房人支付定金，并划入该项目预售款专用账户)。

　　已签订认购书的购房人，按认购书约定与开发企业完成《商品房买卖合同》网上签约。

　　因未取得银行按揭贷款或者主动放弃等原因解除认购书退出的房源，仍需依据公证摇号产生的选房顺序按序递补，在公证机构监督下进行选房，直至所有房源售罄。如所有参与摇号的购房人均参与选房后仍有剩余房源的，由开发商自行处理，但购房人仍需在购房意向登记系统上进行认购登记后方可交易。

　　七、加强认购环节管理

　　(一)加强商品住房销售摇号公证监督。市公证协会制定本市新建商品住房销售摇号公证实施细则，规范商品住房销售摇号现场公证工作。公证机构对《认购登记方案》的制定及公示、购房人承诺书、公示的认购登记时间结束后汇总的登记购房人清单电子档光盘、全部准售房源纳入排序选房范围、积分排序证明材料及排序结果、公证摇号排序、依排序选房、递补选房等过程进行全流程公证。公证人员如发现当事人在摇号、选房过程中弄虚作假、徇私舞弊或有其他违法、违规行为的，应当按《认购登记方案》、《承诺书》及有关规定处理，并向开发企业、房地产行政主管部门通报或根据情况向公安部门报案。

　　(二)加强购房人认购登记及摇号选房行为监管。市住房城乡建设局将根据购房意向登记系统运行情况，进一步优化系统设置、流程设计及积分规则，完善信息实时共享与比对等服务功能，做好积分排序、摇号结果、按序选房、签约等信息与购房登记信息的互联互通，确保认购登记、摇号选房、签约备案(认购书及买卖合同)的主体一致。加强对购房人的认购行为监管，对于违规取得购房资格及选房、认购中存在舞弊行为的，按有关规定及《承诺书》的要求处理。

　　(三)加强开发企业及经纪机构销售行为监管。市住房城乡建设局对开发单位及经纪机构加强指导和监督检查。对购房意向登记系统上显示仍有可售房源、无正当理由拒绝向登记成功的购房人销售的企业，责令限期整改;对认购登记中弄虚作假的企业，暂停认购系统、网签备案系统、存量房交易服务平台使用权限;情节严重的，暂停后续商品房预售许可、现售备案办理，并列入失信名单，实施联合惩戒，构成犯罪的，移交司法部门处理。