政策吹暖与明星热市双管齐下 东莞楼市不算冷

11月，进入初冬季节，虽然气温骤降，但东莞楼市在政策刺激消费和“明星营销”的双重效应下，取得了不错的成交量，尤其是在下旬，开发商加速推货，成交出现“井喷”，使得11月份日均成交量过百套。政策方面，10月底，央行出台房贷新政，涉及利率、契税优惠等楼市利好消息，让“破冰”的呼声不断。11月26日央行再次大幅降息，下调存贷款基准利率各108个基点，多次政策积累的效应也大大刺激了消费者的市场信心，同时，不少开发商抓住年底机会最后一搏，11月的东莞楼市中，豪宅扎堆推盘，明星频频亮相，这个冬天，东莞楼市真的不太冷。

供求

新增供应大幅减少 住宅签约面积环比增加16%

据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，11月份，东莞全市新增商品房4095套，其中住宅3131套，非住宅964套，总供应面积约37.28万平方米，其中住宅31.23万平方米，非住宅6.05万平方米。楼市仍未完全走出低谷，市场各主体观望氛围仍然较浓,开发商放慢开发步骤，商品房各项供应指标无论同比还是环比均表现大幅减少，其中住宅供应面积同比减少六成，环比减少五成。商品房供应面积的大幅减少将大大减缓了当前楼市供求矛盾。

成交方面，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月全市商品房共销售3886套，其中住宅3196套，非住宅690套，销售面积约36.83万平方米，其中住宅34.51万平方米，非住宅2.32万平方米。11月楼市供求关系有所缓和，住宅签约面积环比增加16%，同比减少仅12.3%,这一减幅达至今年以来最小的月份（2008年减幅最大月份为6月，同比减少64%）。

土地

成交创年度新低 冷清依然

合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，11月份有7宗土地供应，主要是工业类用地和商业金融用地，没有商住类用地供应。其中工业用地占额最大，共4宗，供应面积为24.6万平方米，占总量的93%。其次是商业金融用地和商业用地，供应面积分别为1.4万平方米和5476平方米，各占总供应面积的5%和2%。

而本月成交的地块仅有2宗，全为工业类用地。本来有一宗位于南城区东骏路西侧的商住地块上市交易，但最终还是流拍，导致本月商住用地成交量为“0”。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月份的土地成交量是今年前11个月中最少的，比原来成交面积最少的2月份（春节假期）还要大幅减少96.9%。

值得一提的是，本月同一商住地两度流拍。本月流拍的2008G034地块，在10月10日挂牌出让的时候已经遭遇过流拍，隔了一个月国土局重新拿出来拍卖，不料结果仍然是流拍。合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺表示，同一地块二度流拍，给这个本来冷清的土地市场增添寒意。但从中也可以看出，在目前这个特殊时期，对于开发商们来说，如何保本和迅速资金回笼才是上策，等撑过了这个寒冬期，再另谋发展之道，这也是今年商住地频频流拍的重要因素之一。

价格

住宅均价5200元/㎡企稳

11月，豪宅市场热闹非凡，荷塘月色、天骄峰景、中信森林湖洋房等大张旗鼓展开营销，明星助阵、促销拉动，楼市热闹不少。在豪宅的带动下，11月份的房价隐隐有所上升，但仍然上涨幅度不大，由此可见，东莞房价确实已进入相对平稳阶段。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年11月东莞全市商品住宅签约均价约5188元/㎡，连续三月房价维持5200元上下水平（10月均价5171元/㎡，9月均价5198元/㎡）。合富辉煌东莞市场研究部分析，自9月份以来，国家陆续向房地产释放各种利好消息，虽然无法从根本上消除市场观望，但居民购房意原受国家利好政策的刺激得到了逐步增强。尤其东莞楼市经历3月以来9个月的下行调整，房价基本已回归至理性水平，房价总体趋势企稳。高端盘推广成为11月份东莞房地产市场热点，高端住宅成交稳定也支持着东莞整体均价走向平稳。总体来讲，当前东莞住宅均价“5200元”受到市场强力支撑。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，9－11月全市住宅签约均价维持在5200元上下水平，全市洋房成交均价约5076元/平方米，全市公寓成交均价约5499元/平方米，全市别墅成交均价约10885元/平方米，其中城区洋房成交均价约5424元/平方米，城区公寓成交均价约5704元/平方米。总体来讲，各类住宅成交价格趋稳。

热点

豪宅扎堆上市 楼市星光熠熠

一切为了成交，一切为了人气，年底的东莞楼市个个楼盘星光熠熠，同时，高端楼盘新品扎堆上市，这也就成了11月份东莞楼市的两大热点。

李兴旺分析表示，在10-11月国家向市场释放一系列房地产利好信号后，民众购房信心得到逐步回升，东莞楼市成交量得到了连续两月提升，楼市供求矛盾得到了相对缓和。但由于东莞当前成交量仍处于低水平，房价见底、成交不温不火、存货压力巨大这几大现状可看出东莞楼市供求压力不可小视。错过了今年年底，将要熬数月明年年初的楼市才能迎来推货好时机。所以11-12月份的楼市营销受到了开发商的普遍重视，使出浑身解数作出年底最后一搏。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月东莞城区无公寓和别墅新品供应，市场以洋房供应为主，其中不乏大户型产品，如天骄峰景、森林湖等。从11月推广楼盘来看，高端盘推广成为市场热点，如东骏豪苑、天骄峰景、森林湖、荷塘月色、国际公馆、金域中央等。东莞城区不乏大户型产品，预计市场在1-2年内将不会出现大户型短缺局面，近期高端大户产品的大量涌现同时加剧了市场竞争，楼市消化压力较大。

因为推的是高端产品，因而，开发商在营销也就自然比较大方，有实力的商家纷纷使出浑身解数，抓住今年楼市促销的最后时机，为楼市造势，“明星营销”成为11月东莞楼市最大特点。11月东莞群星荟萃，明星活动的频繁程度达至东莞史上之最，一月内东莞明星助阵达十多场次，平均2-3天就有一场。明星效应楼盘人气自然不同凡响，不少项目均车水马龙人潮攒动，对楼盘成交有一定带动效应。明星助阵对于保持楼盘市场关注热度、提升楼盘形象及聚集开盘人气促进现场成交具有积极意义。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，观经济下行的态势短期内无法逆转，明星营销对于刺激楼市成交作用有限。

事实上，11月的东莞楼市是开发商发起最后冲刺的关键时期，“金九不金，银十不赢”让开发商不得不重新调整市场的预期与营销，经济形势的不乐观让市场陷入悲观的状态，人心冷暖不定，信心大受打击，整个市场就像一张绷紧了的弦，于是，中央的政策出台了，对楼市信心有一定的提振，而更重要的是，东莞开发商大手笔地请明星助阵，可以肯定的是，明星营销为东莞楼市的升温加热起到了推波助澜的巨大作用，而市场的反应也表明，在“政策吹暖”和“明星热市”的双重效应下，东莞楼市在这个冬天其实不太冷。