房地产行业调整格局将继续 市场有望09年见底

2008年三季度宏观经济加速下滑，第二产业增速放缓是拖累经济的主要原因，其中，与房地产行业密切相关的重工业增速更是快速下滑。

我们认为，救市政策将在2009年二季度开始陆续显现效果。此次救市政策力度空前。我们通过研究历史上五种手段（首付款比例变化、购房贷款利率变化、通过言论改变预期的策略、货币供应量变化、商品房供应量变化）对需求的影响时滞，推断救市政策可能在2009年二季度开始刺激需求增长。

市场基本面要素面临压力，将导致短期房价继续下行，但各要素有望在2009年陆续好转，并在2009年底走出低谷。重点关注的基本面要素是商品房库存量、保障房供应量、房地产行业资金状况、地价成本、购房支付能力。我们认为，12个主要城市多余库存压力，预计于2009年底有效缓减。保障房建设也并非商品房市场的绊脚石，而货币政策放松，房企开发资金压力将在2009年逐渐好转。另外，高地价土地将陆续入市，约束房价下跌幅度。若2009年整体房价下行约14%，房价收入比将降至1990年以来的历史低位，居民购房支付能力将大幅增强。

因此，房地产行业的调整格局将会继续，但积极因素正在逐渐增多。政策面和市场自身基本面将推动行业在2009年见底，而从估值角度看，行业市盈率处于历史低位，同A股其他行业相比也具有优势，值得引起投资者关注。