瑞峰优房超姚丽军：迈入双万的东莞 现在是买房精挑细选的好时机

　　随着市场利好政策浮现，预示楼市调控政策见底，楼市风向再次发生变化。向好的一面不只是政策端，东莞楼市也发生了明显转变，触底反弹、回暖迹象明显，不仅新房成交量持续上涨，二手房成交量也出现翻倍。对刚需群体而言，此时正是东莞最佳购房窗口期。如何才能抓住这个购房良机呢?在当前市场情况下，买房应该选哪个区域呢?

　　借着新年新起点，房掌柜举行了“莞穗同城时代.城市封面潜力”地产沙龙，特约邀请优房超副董事长姚丽军来进行重点探讨。聊聊他眼中的2021东莞楼市，和中堂楼市的潜力，并预测未来东莞楼市的走向。

　　2021年，东莞楼市调控政策频出，二手房量价齐跌，新房各种花式打折优惠，可谓是坎坷的一年。

　　复盘2021年东莞楼市，优房超副董事长姚丽军表示，2021年东莞楼市成交量下滑了30%左右，年初的去化周期大概是4个月左右，年末是9个多月，去化速度确实变慢了。

　　上半年整体市场较火，下半年骤然变化，背后的因素有很多，其中一个不可忽略的因素是，疫情的影响。其实去年，对于整个市场的预期，大多数投资者是被2020年火热的市场行情冲昏了头脑。

　　2020年疫情到来的时候，所有行业都受到了冲击，除了房地产，如果仔细研究，就能发现一种情况，因为疫情的扫荡，经济下滑，而最有可能撑起经济的，只是房地产行业。

　　但光靠房地产，是无法拉动整个经济。于是2021年，在房住不炒的宏观政策下，国家对房地产行业进行了一些政策性的微调，从而使得房地产的投资属性降低，再加上一些节点性的时间，导致很多品牌开发商的资金链受到了影响。因此去年行情是，上半年势头不错，下半年急剧下滑。

　　2021年房地产整体的表现，表面上是短期的上半年，下半年。实际上是各种因素的累计叠加到点上的爆发。

　　对于2022年楼市的走向，优房超副董事长姚丽军表示，房地产市场的修复需要相当长的时间。买房子和炒股有相似之的，当大家共同预期形成的时候，就是出手最好的时机。

　　中堂，莞穗同城时代的城市封面担当，握手万江、临近南城，将主城纳入辐射范围。

　　对于是否置业中堂，优房超副董事长姚丽军表示，中堂房价比较低，有两个因素，一个是交通，一个是基础配套。

　　中堂整个城市的基础配套，相对于中心城区，松山湖等片区是有一点偏落后的，从而导致房地产发展落后其他片区。

　　但随着东莞6大片区的规划落地步伐的加快，各个区域建设的巨额投入，尤其在交通方面建设的加快，区块之间的联系已变得密不可分。中堂镇中心，通过莞穗大道，环城路等道路，只需20分钟即可到达万江。

　　其实，在东莞各个镇区一体化的过程中，是会产生很多投资的机会，中堂就是一个典型案例。

　　房地产最基础的支撑就来自人口和经济成长性两个方面。当一个城市拥有大量的优质和可成长的产业，人口数量自然是呈面正流入的状态，对于未来房产的需求，也呈现正相关。

　　中堂产业基础结实，已成功引进了很多产业园。无论从人口还是从产业的角度来看，中堂自身造血能力很强大。

　　从整体的宏观环境发展，区域一体化来说，以前投资者更关注莞深一体化，在他们眼里，与深圳和东莞的经济产业的关联度很高的，往往是在塘厦等片区，从而导致这些镇区的房产得到很大的拉动。

　　但是广州和东莞的关联度，并没有得到很大关注，但随着城市轨道交通建设的加快，这两个城市交通联系将更加紧密，产业互动性会逐渐加强。可以预见，未来的水乡片区的经济增长，不仅是内部的产业增长，还会受益于广州的经济互动，当两者的叠加，会带来新的正面变化。

　　东莞现在已经进入了双万级别的城市，是属于全国24的GDP破万亿的城市之一，应该来说是一线城市的行列。

　　东莞作为一线城市，和大部分其他城市相比，有着非常独特的发展经历，也有着非常独特的城市的布局。

　　东莞是全国唯二的市管镇的城市，市下面直接管到镇，有经济促进发展的好处，但是当发展到双万关口的时候，这样的城市布局也会带来规划上面的阻碍。东莞原来是各个镇各自为政，各自发展，但东莞有30多个镇街，当多个镇有各自的中心的时候，会导致各个镇之间的相互沟通、交流较少。

　　近年来，政府一直在推动这方面的融合，加快快速路，环线，包括现在的TOD，轻轨，地铁的建设，但东莞城镇之间的互相沟通，比起一线城市，还是有非常一定程度的差距。

　　所以，东莞需要加大基础建设方面的投入。所谓的一体化，更多是经济关联性上融合，经济要融合，财通，路线都要通。

　　最近这几年，中堂的发展已经很不错了，环城路的辐射，轻轨给它带来了巨大的利好，但还是缺乏一些快速通道，有些地方出现拥堵，如果能多出几条快速通道，中堂的城市容貌会发生大变样。

　　根据第七次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口总数达2.64亿，按照国际标准划分，中国即将迈入中度老龄化社会。

　　近日，国务院发布养老最新指引，建立“15分钟养老服务圈”，这条消息引起人们的广泛关注。

　　对于养老产品方面的问题，优房超副董事长姚丽军表示，国家未来的政策还是希望养老能够由社区解决，这种情况下有一些产品比较适合做社区养老的产品，融合的公寓，住宅。

　　这个项目推出的概念，是一碗汤的距离，一个社区里面两代人，基本上能够解决养老的问题。

　　养老是社会未来的大问题，我们在操作项目时，需要发现了这样的需求，从需求本身出发设计产品。在此呼吁一下开发商朋友，做新项目可以往这个方向做一些创新，不仅能补足整个社会的发展的需求，还可以对社会做出一些贡献。

　　讲到这里，优房超副董事长姚丽军便提起他们正在做的项目。他表示，产品使用当中有周期性，成长到一定阶段，可以出租，多样化就出来了。如果产品的组合能够多样性的使用，抗风险的能力会更强。

　　2021年是非常值得记忆的一个点，这个和之前的2008年和2014年的周期性不一样，应该是真正的高增长的一年，也就是说，未来的发展模式会发生非常大的变化，是走得非常稳健的情况。

　　对于从业者来说必须要正视现实，以后的日子没有那么好过了，从业者要走上一个更加精细化的路子，市场不好的时候，我们只能好好学习，能够沉下心来做一点实事。

　　对于消费者来说，是非常好的窗口期，如果你觉得房价还是贵，那你永远买不到房，你觉得现在买不起房，那你永远买不到房。

　　房价始终呈现波动性上涨的过程，现在因为大家预期低，所以价格稍微回落。现在对于投资者来说是精挑细选的时候，如果低点不出手，会错失最好的买房时期。