东城停车为何难?车位配比低和开发商惜售或是主因

　　时代变迁，东莞从农业县发展成现在的新一线城市，破旧的城中村旧屋也越来越少了，新建住宅楼越来越多。在由旧村房过渡到商品房的中间段，还有一些较之当下所谓的老小区，这些老小区大多修建在十几、二十年前，规划已经落后了，小区设施老旧已成必然，停车位的不足也随着私家车的增多，愈发凸显出来。

　　在东莞有很多老小区的车位配比仅为1:0.3，自家小区停车位不够，很多业主无奈到周边小区和临时停车场“借位”停车。

　　不仅楼盘业主这样做，政府也不得不多方想法“广征车位”。据悉，2021年4月，东城街道党政综合办公室就发布了“关于东城政务服务中心停车场暂停使用的通知”。通知强调东城政务服务中心停车场，从2021年4月17日起实施封闭维护，并指引了附近包括东海阳光停车场、金月湾广场停车场、御景大厦停车场、东城文化中心广场停车场等有车位的停车场。

　　但是，“借位”停车是缓解东城停车难问题的长久之计吗?显然不是，我们不妨分析一下原因所在。

　　在东城政府附近，金月湾广场的改造升级、东海阳光城的商铺招租、东海阳光的住宅二手房交易等等，都带来了大量人流、车流，停车需求在不断增加。

　　首先，金月湾广场持续改造升级，酒吧、餐饮、酒楼等休闲场所带来大批消费人群，客流量激增致使停车需求上涨。另外，还有岭南股份总部和中国人保东莞公司在附近办公，大企业带来了大量员工的停车需求。

鸟瞰金月湾广场

　　其次，东海阳光的商业裙楼“东海阳光城”也在火热招租中，建筑面积12000㎡，业态集金融营业、写字楼办公、餐饮、购物、休闲、娱乐于一体，目前已有多家金融机构比如银行和券商营业进驻，待整体招商完成后，人流车流将大增，又将带来不小的停车需求。

东海阳光多年不落伍的外立面

　　还值得一提的是，东海阳光紧邻东城政府，近眺黄旗山，属于府前物业，占据黄金中轴，有着不可替代的资源，其二手房交易比较活跃，该小区大部分是一房两房的中小户型，单价3万多，170万就能买到两房，绝对的核心地段，入手门槛较低，还带阳台、有燃气，居住舒适度高。随着二手房交易的不断增多，业主持续更迭，小区内拥有私家车业主的比例不断提高，停车需求持续上涨。

东城文化中心广场

　　因此无论是金月湾广场消费和办公人群带来的停车需求，还是东海阳光商铺出租和二手房交易带来的停车需求，在停车位数量没办法增加的情况下，该片区范围内的停车位紧张程度将进一步加剧。

　　据掌柜君了解，该片区部分小区停车位历史规划不足，造成了现在的停车难问题，令业主们苦不堪言，掌柜君特意进行了走访实探，业主们对此是大吐苦水。

　　金月湾花园的业主王女士说：“我们小区的房子户型都比较大，基本每个家庭都配有两台车，有的家庭甚至有三台车，每天下班回来找车位就很费时费力。想买个车位吧，高田地产还当做宝贝都不卖，据说就是因为车位配比非常低，车位才不愿意对业主销售的。”

金月湾花园的园林鸟瞰

　　金月湾花园的业主高先生也如是说，他表示现在小区停车越来越难了，金月湾广场的停车位又不对业主开放，因为这个还引起了很多业主的不满，与物业公司有发生过冲突。对于金月湾花园车位的价格，他猜测如果真对业主销售的话，起码也要50-60万一个，而且开发商惜售心态明显。

　　金月湾花园开建于2002年，总体规划设计至今仍被奉为经典，但美中不足的就是停车位严重不足，在私家车尚未普及的年代，车位规划配比缺少一定的前瞻性。

　　该片区楼盘业主确实被停车搞得焦头烂额，如能拥有一两个私家车位，既可以自用，又可以高租金出租，或许可以开心到“原地起飞”了。

　　那么问题来了，在车位如此紧缺的地方，哪里还有产权车位可卖呢?有，而且还能买到性价比很高、租金回报率也很“香”的车位，那就是东海阳光保留十年未售的车位。

　　我们来计算一下东海阳光车位的租金回报率，到东城政务中心办事车辆的临停，以市场指导价10元/小时来计算，保守估计每天临停为6个小时，一天的停车费收入是60元，一个月按工作日22天来计算就是1320元，还没计算一个月的8天周末时间和工作日的下午6点下班后到上午8点之间的停车费收入。按照东海阳光车位价格27万元计算，租金回报率年化接近6%了。

车位示意图

　　6%的租金回报率是什么概念?东莞一般公寓的租金回报率有3%就不错了，况且车位买入卖出也方便，不用装修和配置家具家电，前期投入资金更低至1万元首付，自用可解停车难，投资可获高回报，黄金中轴物业加上还有规划中的地铁7号线，出入口将设置在旁边御景大厦与星河传说的十字路口，地铁出入口周边的资产升值潜力就更大，车位也能稳稳保值增值。

　　对于入手东城政务中心旁黄金中轴的稀缺产权车位，各位朋友觉得如何呢?欢迎留言发表你的看法。