“227新政”满一年，东莞楼市表现如何？

　　转眼之间，东莞227楼市新政已满1周年。

　　在去年的2月27日，为抑制楼市过热，东莞推出调控新政“莞六条”，一夜之间，一大批人失去购房资格。

　　从此，2021年的东莞楼市调控基调已定。接下来，4月的新房备案新规、8月的“莞八条”，9月的摇号选房，10月的二手房指导价等一系列政策接连出台，不仅给火热的东莞楼市浇了一盆冰水，也让购房者观望“等降”心态加剧，东莞楼市成交量大幅度缩水。

　　如今，东莞227楼市调控已满一周年，经过一周年的消化，东莞市场的表现如何呢?

　　2022年1-2月，东莞楼市供需异常低迷，市场整体观望氛围仍较为浓郁，市场信心不足，成交量仍维持低迷。

　　据合富大数据显示，2022年1月东莞一手住宅签约套数仅1771套，同比大减近6031套，环比减少3426套；2022年2月东莞一手住宅签约套数仅585套，同比减少近9成，环比大幅减少近7成。

　　全市仅茶山、横沥成交过50套，超7成镇街成交不足30套，其中13个镇街月成交个位数。

　　面对低迷不振的楼市，为刺激购房者入市，开发商开启降价“内卷”模式，以价换量，低首付、送家电、买房打折等优惠活动重出江湖。

　　虎门保利时区联合中建五局推出一批工抵房；万科未来之光最高直降34万元；石龙的中信凯旋湾折合最高优惠超20万元；凤岗的三正鹏程上花园总价最高优惠超21万；备受瞩目的茶山TOD项目龙湖金地天曜城，直接在原价基础上打99折......

　　无论是“人气红盘”还是难以卖动的“冷门楼盘”,“打折促销”似乎成为现在开发商卖房的标配。

　　相较去年同期，在“227新政”之前，东莞楼市火热异常。2021年1月，东莞房价持续上涨，库存达2017年以来较低水平；2021年2月，东莞楼市也一改过往春节冷清的局面，市场仍保持一定热度，市场成交量环比虽明显下滑，但同比却大幅度提升。

　　当时，消费者看房、买房热情高涨。2021年1月，鲁能公馆正式开盘，19分钟后便售馨；华润万象府加推产品在几秒钟内被全部抢完；万科金域东方、龙湖金地天曜城等楼盘的营销中心门庭若市，销售火热异常。

　　随着“227新政”出台，高烧的楼市开始明显退烧，从数据可看出，2021年东莞新建商品住宅1月成交量还很高，2月突然下降至最低，接下来的3-6月每月微涨，但6月的成交面积仍仅为1月成交面积的61%。

　　此后，7月的房价备案新政、8月的“莞八条”、9月的二手房转让个税调整等政策的出台，对楼市作出更加严格的调控，随后新房成交量进一步萎缩，7-11月一手住宅月均成交量3000套，随着年底多个项目入市，房企以价换量，12月一手住宅的成交量有所回升，但成交量也仅为2021年1月30%左右。

　　从价格来看，2021年东莞住宅网签均价同比上涨约12%，涨幅明显收窄，全年月度房价走势呈现震荡下行，年内住宅网签均价降幅约9%，年初房价水平处于高位，超2.9万/㎡，3-4月回落到2.3-2.4万/㎡。

　　临近年中，随着新增高价项目集中上市，价格走高，下半年8-9月份价格回落到2.6万/㎡，随后年底随着新增高价项目集中上市，价格有所回升;如果按照房价中位数计算，更加准确地反映了房价震荡下行的走势，年内降幅约6%，而12月中位数价格上升主要由于在售高价新盘明显增加导致。

　　从整年的数据来看，2021年，东莞一手住宅成交量为491万平方米，同比去年下降34%，创近11年新低，一手住宅网签均价同比上涨约12%，涨幅明显收窄。

　　在很多地产人眼里,新房市场也是二手房市场“晴雨表”，那么，在“227新政”调控满一周年后，东莞二手房市场表现如何呢?

　　2022年1-2月，东莞二手房市场冰冷异常。据合富大数据显示，2022年2月东莞二手住宅网签仅530套，同比大幅减少7成;网签均价约19197元/㎡, 同比微涨2.3%。

　　在今年春假过后，东莞许多中介门店大门紧闭，门上贴上了招租告示，静待转让。

　　而这些门店的品牌，涵盖了我爱我家、贝壳、优居等多个大型房产中介平台。

　　227调控政策对新房的打击是致命的，与新房市场息息相关的二手房市场也间接受到影响。

 　　从数据可以看出，在“227新政”出台后，东莞二手房市场温度微降，2-3月二手住宅月均成交量2239套，为1月成交量的60%，随着“227新政”的持续发力，二手房市场成交量下滑，5-9月二手住宅月均成交量回落至1600套左右。

　　此后，10月8日，东莞二手房指导价的落地，市场哀声一片，原本就不温不火的二手房市场瞬间冰封。

　　据数据显示，在指导价落地的10月份，东莞二手房成交跌入冰点，网签套数仅有423套，是此前平均水平的1/3。

　　将2021年东莞二手房全年成交情况铺开来看，仅有1月达到3000+套，3-4月为2000+套，5-9月降至2000套以下，10-12月的成交量更是跌到千套以下。

　　虽然市场信心不足，成交量仍持续低迷，2月东莞一手住宅签约套数同比减少近9成，环比大幅减少近7成，但政策的暖风却徐徐吹来，随着政策的持续刺激，市场的趋势将日趋明朗，成交将会有明显回升。

　　1、从政策面来看，楼市利好信息不断。

　　步入2022年，大湾区楼市松绑信号不断。1月7日，中山发布户口迁入暂行规定，最低参保一年即可落户;1月11日，珠海发布人才友好青年行动计划，最高可享600万元住房补贴;随后，1月12日，肇庆印发保障企业用工十条措施，购房有1-2万补贴。

　　2月8日，佛山出台促进房地产业健康发展9条，为房地产企业纾困;2月9日，惠州传出购房补贴措施，拟发放购房礼包，团购8折起;2月10日，广州个别项目备案价14万+，新房限价疑似有所放松。

　　东莞也释放出了积极的楼市信号。2月25日，东莞市住房公积金管理中心发布《关于执行新区间流动性调节系数的通知》(简称《通知》)。

　　《通知》显示，2022年1月东莞市住房公积金个贷率为84.50%，下降至75%<个贷率<85%新区间，且近三个月资金净流量连续为正数，资金流动性风险预警解除。根据《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》和《关于调整流动性调节系数工作机制的通知》，从2022年3月起住房公积金贷款流动性系数调整为1。

　　这也是继2021年6月1日东莞市住房公积金贷款流动性系数从0.6调整至0.8之后的再次变动。

　　除此之外，近日，东莞多家主流银行下调了房贷利率。其中房贷利率最低的是恒生银行，首套利率5.45%，二套利率5.65%;下调幅度最大的是农业银行，首套和二套的房贷利率均下调了20BP，首套利率5.55%，二套利率5.75%。

　　而东莞的房贷放款周期也明显缩短，大概1个月左右就能放款。

　　据统计数据显示，截至目前全国已有超过36个城市出台了相关的房地产宽松政策，内容涵盖了人才落户、购房补贴、公积金优惠等方面。

　　2、从备案价来看，东莞新房备案价格上升。

　　3月1日，道滘纯新盘首嘉鹭湾1号成功备案，毛坯均价高达3.2万元/㎡，刷新道滘新房备案价新高。

　　该项目备案的是1号商业、住宅楼、3号住宅楼，共计96套，户型为104-129㎡4房，整体备案均价约为3.2万元/㎡，其中1号楼备案均价为32388.96元/㎡，3号楼备案均价为31544.17/㎡，毛坯交付。

　　此备案价一出，引发市场哗然，从道滘过去一年新盘备案价格看，水岸君悦东方最新一批洋房备案均价约为2.8万元/㎡，阳光城翡丽湾备案价格为2.3-2.4万元/㎡。首嘉鹭湾1号与这两个楼盘两者价差有4-8千元/㎡。

　　除此之外，2月26日，石碣中洲城邦的备案价格也引起市场热议。

　　据了解，本次备案的是3号、5号商业、住宅楼，共计96套，户型为136-142㎡四房，备案价格区间在26431-31138元/㎡，其中3#均价为29111.92元/㎡，5#均价为29040.54元/㎡，毛坯交付。

　　与中洲城邦紧邻的新城御珑公馆项目在售均价仅2.4万/㎡，而中洲城邦本次备案均价高达2.9万/㎡，两者价差近5千元/㎡。

　　从这两个楼盘的备案价可以看出，东莞未来的房价将进入平稳上涨的阶段。

　　3、从城市竞争力来看，东莞城市综合能级和核心竞争力正稳步提升。

　　2021年，东莞商住地挂牌36宗，成功出让32宗，成交总额高达589亿，创史上第二高位;出现12宗地块触及终次报价，诞生17宗地王，17个镇街楼面价刷新纪录。

　　从这个数据能看出来，东莞仍是品牌房企力争之地，地价保持上涨，意味未来东莞房价可期。

　　在经济方面，2021年，东莞的GDP突破了万亿元大关，成为广东省第四个GDP破万亿的城市，常住人口也突破了千万，成为全国第15个GDP过万亿、人口超千万的“双万城市”。

　　此外，东莞也被各大互联网巨头垂青，京东在东莞投资300亿，阿里巴巴在东莞投资240亿，紫光集团斥巨资621亿元打造紫光芯云产业城一期项目，东莞的上市企业数目也在不断增长。

　　而东莞的地理位置也非常优越，夹在广深两大一线城市之间，是深圳客购房的“最佳选择”。

　　只要东莞楼市调控政策有稍微放松，深圳客的目光也将重投东莞这个市场。

　　4、春节假期后，东莞楼盘来访量和认购量上升。

　　据中原地产研究院监测数据显示，东莞(2.21-2.27)商品房成交套数700套，环比上升36%。其中住宅成交220套，环比下降15%，同比下降65%。

　　从客户来访情况来看，据中原地产研究院对全市在售100多个项目监测显示，春节假期后，开发商暖场活动和促销活动明显增多，在大朗爆发疫情，市内大部分地区采取大规模核酸检测情况下，项目来访量环比上涨3%。

　　从客户认购情况来看，据中原地产研究院对全市在售100多个项目监测显示，认购量环比上涨18%，已恢复至节前8成，剔除开盘认购，认购量环比下降9%。

　　2022年1-2月为春节月，市场还处于传统销售淡季中，在大朗爆发疫情的情况下，项目的来访量和认购量竟环比上涨，可说明，东莞楼市仍存在购房需求，且需求已难以压抑了。

　　以上的种种迹象已经表明，楼市调控“政策底”已形成，政策面不可能再进一步收紧，且政策端有松动迹象。在“房住不炒”的定位之下，预计今年东莞楼市总体趋稳，个别区域稳中有升。

　　在市场的需求逐渐释放，再叠加政策松绑，信贷宽松等利好的影响，东莞楼市已有回暖趋势，最佳的购房时机已到来。