低调了多年的东莞城南板块，价格还摁得住吗？

2022年第一波集中供地“千呼万唤始出来”！

回顾3月12日8宗土地集体上线，涉及横沥、道滘、长安、塘厦、常平、大岭山6个镇街，总占地超33万㎡，总计容建面超120万㎡，起拍总价约171亿元。

8宗地块各具特色，要说首波供地当中的优质地块，道滘镇蔡白村2022WR002号地块必须有姓名。

道滘位于南城的西面，常常被称呼为南城西，而对于东莞大道与港口大道临近区域，南城、厚街、道滘三镇的交汇处，我们更习惯称之为城南板块。

多年来道滘土地供应稀缺，去年仅有一宗商住地出让，也就是近期即将开盘的中海凤凰熙岸项目，而道滘镇蔡白村2022WR002号这一宗也是今年出让的唯一一宗城南板块地块。

道滘镇蔡白村2022WR002号地块将于4月19日上午11点正式开拍，该地块占地49359.37㎡，起拍价231743万元，起拍楼面价15000元/㎡，最高限价266243万元，最高楼面价17233元/㎡。竞价幅度500万元，保证金47000万元，竞拍方式为最高限价+终次报价。

公告显示，该地块容积率3.13，计容建面154494.83㎡，主要功能为居住，商业计容建面不得超过总计容建面的5%；建筑限高不高于80米，建筑密度不高于28%，绿地率不低于40%。

配建方面，配建不少于30㎡的开关站，按计容建面每1000㎡配建10个停车位。

此外，规划还要求建筑风格应与周边环境及规划相协调；沿高速公路和城市快速路边的含居住性质的用地，建设单位在规划和建筑设计时应考虑噪音防护措施；地块涉及东莞轨道交通12号线二级管控范围，在办理建设工程规划许可手续前须征得市轨道交通主管部门同意。

根据规划，该地块开发建设期为3年，宗地建设项目在2023年5月24日前开工，在2026年5月24日前竣工。

该地块位于道滘镇蔡白村，处于道滘镇重点打造的三大核心区之一东莞大道西生态居住区范围内，总面积超5000亩，规划打造为东莞CBD后花园。

该地块紧邻东莞大道延长线、水乡大道和港口大道，通过交通优势与南城连通方便。在轨道交通上，临近莞惠城轨道滘站和规划中的地铁12号线道滘蔡白站，是妥妥的TOD地块，但是需要在降噪方面下功夫。

地块周边有沿海愉景湾、沿海丽水佳园、金地城南艺境、君汇半岛、新里城等多个成熟居住小区，居住氛围比较浓厚。另外，直线距离1公里以内还有中海凤凰熙岸和里岸两个新房项目。

地块周边多是旧村、工厂、农业园和待开发绿地，缺乏大型商业体，生活配套有待完善。

在教育资源方面，地块旁边是道滘中心小学蔡白分校，计划于2023年启用，共设3240个学位；还有规划中的道滘中学分校。

多年来，随着三江六岸规划的推进，环南城的滨江居住区逐渐成了开发商打造品质人居的首选之地，万江的龙湾板块也得以迅速发展，吸粉无数。

而城南板块的价值却一直被忽视，二手房价持续在2.3-2.8万元/㎡区间徘徊。

其实仔细比对龙湾板块与城南板块，通勤差距并不大。

以城南板块的中海凤凰熙岸和龙湾的保利首铸天际为例：中海凤凰熙岸经过水乡大道和东莞大道，到达东莞CBD用时22分钟左右，全程仅13公里，仅4个红绿灯；保利首铸天际经过胜利路、宏远路、三元路，最后上东莞大道，全程约6.5公里，经过6个红绿灯，用时17分钟。

目前，中海凤凰熙岸的价格虽然还未公布，但是比对近期道滘最新备案的首嘉鹭湾1号，再结合周边小区的二手房价格，推测会是3万+，主推建面约87-122㎡3-4房，计划4月下旬开放营销中心，5月开盘；龙湾的保利首铸天际还剩少量洋房在售，均价约3.8万元/㎡。

虽然两个环南城的板块之间，现状和配套存在一定差距，但通勤东莞CBD仅5分钟的差距，却存在大几千的价格差，对于偏爱滨水居住环境的房友，可以结合自己的钱包情况，做出选择。

除了即将入市的中海凤凰熙岸，城南板块还有一个2016年就开始备案建设的老项目——里岸。据了解，该项目早已封顶，从2020年建好至今都没有开盘的迹象。据企查查显示，该项目的施工单位东莞市富盛建筑工程有限公司有多名被执行人、失信被执行人，并多次被限制高消费。看来入市希望不大。

据合富大数据显示，今年第一季度，道滘是除松山湖外新房签约均价涨幅最高的镇街，达到46%。待涨的趋势已经按捺不住，价值重新被审视。

近年来，道滘土拍一直比较鲜见，经历了几年的断供，倒是旧改市场比较活跃，通过旧改盘活了不少土地资源。据掌柜君不完全统计，2018年至今道滘已有15宗旧改项目成功招引前期服务商，华润、招商、海德、光大等大品牌开发商皆涌入，涉及更新面积达710万㎡。

其中大罗沙村城市更新项目是一直以来少有的“巨无霸”项目，占地面积多达374万㎡，被一向打造标杆项目的“龙头”房企华润拿下。项目所在地块西连广深沿江高速，东接沈海高速，交通通达。整体规划由健康产业业板块、综合配套板块、医疗研发板块三大板块组成，构建大健康全产业链的多元复合体系。

| 大罗沙村城市更新项目效果图

还有值得一提的是，道滘旧改项目也出现在了2021公布的东莞首批城市更新“头雁计划”的名单中，分别是广深港澳科创走廊道滘小河单元和道滘镇大罗沙传统产业单元，总面积达1795亩。

其中广深港澳科创走廊道滘小河单元项目总投资约110亿元，是市属企业土地整备开发模式的试点项目，以打造“大湾区5G智造赋能产业示范基地”为定位，发展以5G为代表的新一代信息技术。

| 广深港澳科创走廊小河单元效果图

道滘值得期待的项目遍地，待建成落地后，道滘未来的城市面貌将会有很大提升。