跌幅最高达10% 西平租房背后的真相

　　“家电要全部换新，价格至少要降3分之一。”

　　近日，掌柜君收到了一个西平房东的留言，表示现在的租客变得非常挑剔，提出的要求经常让她火冒三丈，有的租客，甚至要求她家电全部换新，2字头的价格还得再降3分之1。

　　据了解，这套房子是在2015年入手，租金已5年没有上涨，现在却迎来了大幅下调。

　　那么，现在的西平租房市场到底发生了什么?西平的租客为何变得如此底气十足?

　　今天，掌柜君就跟房友们聊聊西平的租房市场。

　　近日，掌柜君向西平的几家中介了解情况，发现今年西平房租大幅下滑，2021年，金地格林小城两房租金要3100元/月，现在约2300元/月左右，下滑800元/月。

　　很多中介表示，往年西平的住房租金变化不大，以西平的景湖时代城为例，每年租金的整体涨幅不足5%。但现在，很多房东觉得，不求上涨，只求能租出去。

　　据贝壳网显示，西平共有703套房源出租，租金差距巨大，在两室方面，最贵的是新中银商道8号的90㎡，4800元/月;最便宜的是未来世界花园的48.78㎡，1900元/月，两者相差2900元。

　　最近一年，西平整体租金出现下跌。据安居客数据显示，从2021年5月至2022年4月，西平一居室的租金从1696元/月降至1570元/月，下降幅度为7%。具体到月份，2021年7月，租金均价最高，为1753元，8-10月微跌，11月涨回1753元后，价格持续下跌。

　　二居室的租金从2780元/月跌至2500元/月，下降幅度为10%。具体到月份，2021年5月，租金均价为最高，然后逐渐下降，接下来的7-9月微涨后，租金均价持续下跌，到今年4月，已降至今年新低。

　　三居室的租金从3606元/月降至3400元/月，下降幅度为5.7%。具体到月份，从2021年5月，西平的租金均价持续下降，至今年4月，租金价格创下新低。

　　将1-3室全年租金情况铺开来看，下降幅度最高的是两居室，高达10%，那么，是什么原因导致这种情况发生呢?

　　西平位于东莞南城的超大型社区，有着“民间CLD”之称。

　　一直以来，西平都是投资置业的热门区域，众多投资客看涨，热钱大量涌入，导致西平待租房源增加，供多租少，也让房租不易快速上涨。

　　据了解，南城西平早期开发的小区有大量小户型产品，如：东骏朗晴居整体以48-53㎡1-2房为主；西平景湖荣郡80㎡左右的两房占总体量的24%；中熙弥珍道有大量75-83㎡二房户型，3栋产品为40-50㎡的1-2房；天利中央花园商住楼户型为35-65㎡1-2房。

　　除此之外，近年，西平还有很多商办产品涌入市场，2017年底，西平思朗广场1-2栋新品复式商办入市，推出建面约45-92㎡2-4房，2020年，再次开盘，推出少量公寓，目前，该项目仍剩余近30套房源在售。两栋楼近700套的供应给租房市场带来了强力冲击，两房租金约2500元/月，略低于附近小区租金，更受租客欢迎，这也在一定程度上拉低了西平租赁市场的租金水平。

　　并且，西平新地中心也在持续供应小户型产品，2021年11月推出3栋商业、办公楼，建面约48-75㎡2房商办，共304套，均价为21000-25000元/㎡，将于2023年年底交房。除此之外，该项目还有两栋商办没有推出，当全部推出后，西平市场上将会出现更多的两房产品。

　　目前，东莞西平市场两房户型产品逐渐饱和，四房及四房以上的大面积产品越来越受到大家的追棒，这种现象从价格上也体现出来。

　　同时，国家鼓励生育三胎，也出台系列生育政策及配套支持措施。

　　2021年8月20日，全国人大常委会会议表决通过了关于修改人口与计划生育法的决定。修改后的人口计生法规定，国家提倡适龄婚育、优生优育，一对夫妻可以生育三个子女。为促进生育，国家采取财政、税收、保险、教育、住房、就业等支持措施，减轻家庭生育、养育、教育负担。

　　三胎政策的全面开放，对四房及四房以上的户型造成了强烈的刺激，更大的居住空间将成为新生代父母在生三孩后的主要需求。

　　完整的三孩家庭最少有5口人，如果加上老人家，7口人只是标配。家庭成员的增加对专属独立空间提出更高的要求，随着孩子日益成长，自我意识的逐渐增强，会更渴望和需要自己的独立空间。因此，对三胎家庭来说，至少需要4-5个房间。

　　需求与价格紧密联系。当改善型需求比重加大，市场产品供不应求，大户型将成为市场的成交主力，小户型产品也将逐渐降温。

　　经过近20年的开发，目前西平已聚集28个小区，常住人口超20万+，已毫无争议成为东莞人口密度最高的区域之一。而且，该片区以白领、公务员等高端人群为主，消费力强劲。

　　高净值人群，对居住生活的品质有着更苟刻的要求，不仅看重房产的保值增值能力，更在乎居住的舒适度和产品是否符合自身的定位属性。

　　而早期，在西平购买小户型的人群，随着时间的推移，孩子的成长，经济实力的增强，对同区域的四房及四房以上的产品有了更强烈的需求。

　   这也是西平大户型持续看涨，以及万象府、鹏瑞天玥热卖的原因之一，其中不少客户群都来源于西平。西平的主流购房者已不满足两房的小户型，迫切地需要改善类四房及四房以上的大户型产品。

　　但随着城市更新的推进，东莞南城将迎来再次蜕变，相信未来将会有更舒适、宜居的住宅出现。