东莞近五年房价涨幅TOP5，四大主城区领跑

五一期间，在一位老友的召集下，多年未见的老同学们终于聚齐了。而每一年的聚会，房地产是必聊话题。

两三杯酒下肚，不善言辞的黄姐也忍不住谈起买房辛酸史，“你们知道我这几年最后悔的是什么吗?在2017年，我明明看中了南城的一套房子，却在售楼人员的推荐下，入手了东坑。”

看到她想要捶胸顿足的样子，我拿起手机，搜了搜南城和东坑现在的房价，然后，默默地将手机收起来。

对于购房者来说，最扎心的不是在合适的时机没买到房，而是时机选对了，却买错了区域。纵观东莞的楼市，房价上涨幅度不小，但每个区域上涨的幅度却大不相同。

今天，掌柜君就跟大家聊聊，房价涨幅TOP5的镇街——万江、南城、东城、莞城、大朗。

随着时间的推移，东莞的中心，逐渐从莞城迁移至东城和南城，人口的高度集聚，加上房地产用地紧张，注定需要其他区域来补足ta们的居住功能，这一重要使命便落到有大量可开发土地的万江身上。

在《东莞城市总体规划(2016-2030年)》文件中，万江被定位为东莞城市副中心，中心城区共规划7个居住单元，万江独占3个，成为名副其实的“居住中心”。

《东莞市城市总体规划(2016-2030)》纲要

此外，在“一心两轴三片区”的东莞中心城区规划中，万江不仅占据东莞“一心两轴三片区”核心中轴，还坐拥“三江六岸”滨江岸线核心龙湾段，在产业升级方面，引进9个重点产业项目，总投资超130亿元，同时拥有两大产业基地，“N”个产业集群，将吸引数十万高知精英奔涌而至。

随着华南mall商圈的逐渐成形、家汇生活广场、红星美凯龙的进驻、人民医院万江新院的启用、地铁1号线万江站的建设、龙湾湿地公园、万江图书馆等市政配套的建成，万江的宜居功能逐渐凸显。

2017年，万江价格仅16804元/㎡，仅3年时间就攀升至22533元/㎡，而后一路上涨，2021年价格已升至37150元/㎡，涨幅高达121%，其中，2019年到2020年楼市火热的时候，仅一年上涨37%。

除此之外，万江的旧改项目也引起品牌房企竞相进驻，包括万科、华侨城、光大、鸿发、世纪城等。在主城区中，万江是难得不断有新盘供应的区域。

目前万江仅剩两个楼盘在售，奥园翡翠澜湾建面约96-118㎡3-4房在售，价格30000-33000元/㎡;碧桂园云樾半岛建面约100-141㎡3-4房在售，价格33000元/㎡;珑远·万江翠珑湾预计5月中旬开放营销中心，6月开盘。

CBD是财富的风向标，南城CBD被誉为“东莞新中心”，聚焦发展总部经济、金融科技、现代服务业等，烫金的CBD招牌让南城房价一直扶摇直上。

南城2017年房价为21017元/㎡，仅3年时间就攀升至27582元/㎡，而后一路上涨，2021年价格已升至45263元/㎡，涨幅高达115%，其中，2019年到2020年楼市火热的时候，仅一年上涨36%。

房价的上涨，与供应量有关系，南城是许多年轻精英白领的聚集地，存在大量的购房需求。但从2018至2022年，南城仅有7个新盘供应，共计6638套，如果将大平层和复式等改善型产品刨去，适合刚需群体购买的产品，不足5000套。

“十四五”规划期间内，东莞计划供应商品房30万套，平均到33个镇街(园区)，每年供应约1818套，以此来衡量，南城的新房供应无法满足当下买家的需求。

随着东莞CBD、南城总部基地的日渐成型，众多高楼大楼的拔地而起，南城被东莞最为高端的商业资源占据，预计未来将进驻企业超2000家，聚集30万精英人才。由此可见，南城楼市潜在需求依然旺盛，住宅价值日益凸显。

据不完全统计，目前南城仅有四个楼盘在售，其中，西平新地中心、保利欢乐大都汇公寓在售;中证云庭尾盘在售;鹏瑞天玥T9栋约360平寰幕大平层板房将于年中开放。

除此之外，南城还有裕和苑、华润置地中心、东莞香港中心等8个项目等待入市，为后续供应的主力军。裕和苑目前进度较快，预计2季度入市;备受瞩目的华润置地中心在进行基坑工程的施工，预计最快年底入市，首批将推出建面约140㎡4房。

在这批供应主力军里，“迷你盘”占据多数。如：恒兆公馆位于体育路与胜和路交汇处西侧，罕有的市政广场旁项目，规划有3栋住宅楼;裕和苑为旧改项目，总建面约5.7万㎡，规划仅4栋楼;宏远时代国际花园毗邻富民商业步行街，规划2栋高层洋房，1栋商业办公楼;孚泰锦城直线距离市政府1000米，住宅仅有143套。

近几年，东城土地供应紧缺，最近一次供应是2017年，东莞首宗熔断地块正式开拍，经过了12家房企57轮的激烈争夺下，最终由中海地产以43195万元拿下,折合楼面价为16218元/㎡，后命名为中海莞府。

新房供应紧缺的东城，房价一直扶摇直上，2017年房价为19451元/㎡，仅3年时间就攀升至25723元/㎡，而后一路上涨，2021年价格已升至38104元/㎡，涨幅高达96%，其中，2019年到2020年楼市火热的时候，仅一年上涨40%。

据了解，2022年，东城有一宗TOD靓地计划出让，该地块原本为东城体育公园用地，占地面积68357㎡。由多宗地块共同组成，容积率分别为2.0、2.7，规划用途以住宅为主+0.8万㎡的商业金融用地，同时该地块作为地铁1号线新源路站TOD用地。

该地块前拥南城CBD，背靠黄旗山，毗邻火炼树旧改，可谓是集万千宠爱于一身。十分钟可达汇一城、民盈国贸城、星河城等商圈。同时还拥有占地16平方公里黄旗山生态资源，是城市与自然融合的最好范本。

毗邻的火炼树旧改在2018年10月成功确认华润为前期服务商，并于2021年11月以超过80%同意率通过拆迁补偿协议表决大会。按照规划，火炼树未来规划业态包括大型商业综合体、甲级写字楼、住宅、教育及中心公园等。

东城火炼树城市更新项目效果图

近年来，东城不断优化产业结构，经济发展迸发新活力。目前辖内拥有1家国家科技企业孵化器培育单位、2家省级科技企业孵化器、1家省级众创空间、8家市级科技孵化器。

2021，东城实现地区生产总值达670亿，同比增长6.5%，固定资产投资总额70.05亿元，孵化上市企业4家，占全市上市企业总数的一半，其中，生益电子成为我国首例“A拆A”成功案例。

经济的快速发展、新房供应的紧缺，导致东城楼市供不应求，据不完全统计，目前东城仅有华堂城市星光的商办产品在售。

除此之外，还有万科星河城二期(帕萨迪纳IV区) 设计方案业主已投票，有望复工;另外还有旗峰名苑、高田城南印象和东城主山片区旺盈“三旧”改造单元的项目等待入市，但由于旧改项目推进时间较慢，购房需求难以马上得到释放。

在很长的一段时间，莞城都是东莞的中心区，20世纪80-90年代，运河两岸的商圈呈欣欣向荣之势。东莞最早一批市政文化设施、写字楼、商业街在此落地。90年代末,大量的工厂从莞城迁出。随着运河商场、华侨大酒店的倒闭，旧城商贸走向衰落了“落寞”，昔日辉煌无法重现。

近年来，莞城鲜有新房供应，5年房价涨幅位居第4。2017年房价为20075元/㎡，仅3年时间就攀升至23577元/㎡，而后一路上涨，2021年价格已升至36522元/㎡，涨幅高达82%，其中，2019年到2020年楼市火热的时候，仅一年上涨49%。

即使被贴上许多“破旧”、“萧条”、“没人气”等标签，但无法遮盖教育资源雄厚这个闪光点，莞城是东莞历史文化汇集地和教育发展的高地，名师阵容在全市领先。

东莞十大小学名校，莞城占据前三，分别为东莞市莞城中心小学，莞城实验小学，莞城建设小学。

莞城中心小学实景图

在整个东莞市教育资源中，莞城的教育资源绝对配得上优秀二字，以至于不少家长为了一个莞城学位而“争破头”，学区房也成为许多人眼中的“香饽饽”。

因为新房市场的紧缺，莞城部分二手房价实现翻倍，优质学区房源房价更是上涨凶猛，大有奔五的势头，“老破小”也成为“稀缺货”。

如：西城楼大街因划分在莞城中心小学学区的范围内，2021年挂牌价曾高达5.7万，并且有5万/㎡的成交记录，即使房子只是立在路边，单独4栋，没有小区式规划，价格依然不菲。

还有铭可达商住中心一套31㎡的单间，挂牌价160万，均价高达5.1万/㎡。

5月11日，东莞市教育局发布《2022年莞城义务教育阶段公办初中招生入学工作方案出炉》，取消了东莞中学松山湖学校，新增了东莞外国语学校。招生仍按电脑派位方式进行。

文件显示，东莞外国语学校初一年级安排完本校小升初直升学生后的剩余招生名额，将和东莞中学初中部、东莞市可园中学和东莞中学初一年级的招生名额，按比例分配给莞城各小学，再通过“电脑派位”分配!

东莞外国语学校部分直升后剩余初一学位分配给莞城，原因大概是今年莞城初一学位不足，从东莞外国语学校获取部分初一学位，是临时性的调整，但即使如此，也引起了社会很大的震动。

2021年，东莞外国语学校有299人参加考试，全部上了本科线，本科率100%，其中251人上了特控线，也就是大约相当于重点线，占比约83%。

目前莞城仅剩丰华珑远翠珑湾的尾盘在售，价格26000元/㎡，而让人等了4年的莞城丰华置业广场，楼体高度已建至超20层。

据了解，丰华置业广场是莞城罗沙天宝工业区的“三旧”改造项目的一部分。

2016年，丰华地产通过协议出让方式拿下这一旧改项目，随后引入珑远集团联手开发。

成熟的配套引起了许多购房者的关注，交通方面，东城地铁站A出口，距离项目仅约300米;商业配套方面，项目周边约300米范围内就有世博广场、君尚百货、东城万达等大型商业中心;教育资源方面，紧邻项目的丰华珑远翠珑湾在莞城英文实验学校的学区划定范围内，预计丰华置业广场也将属于该校学区。

相对来说，项目体量不大，但是区位和交通优势明显，预计届时会非常抢手。

近年来，松山湖片区的建设火热异常，对周边大岭山、寮步、大朗等镇街的辐射作用也越来越强，随着创新资源的逐渐外溢，周边镇街也享受到松山湖的发展红利。

而作为东莞热门镇区松山湖的邻居,，大朗房价也是一路飞升。2017年，房价还是18471元/㎡，仅3年时间就攀升至24007元/㎡，而后一路上涨，2021年价格已升至34119元/㎡，涨幅高达85%。

大朗镇位于东莞中南部，与寮步镇、东坑镇、常平镇、黄江镇接壤，虽然没有虎门、长安、厚街这么耀眼，但提起经济实力，也配得起“强大”二字，全国百强镇，大朗连续7年入围，2021年位列第30位。

2021年，大朗全镇GDP首次迈上400亿元大关，达404.5亿元，在全市镇街中排名第8，同比增长10%。

提起大朗最亮丽的名片，那必须是大朗毛织。据说，全球每6件毛衣就有1件来自于大朗镇。如今，大朗镇毛织产业已成为国内最具规模、产业链最完善的毛织产业集群之一，拥有4个大型专业市场、6个毛织配套片区、6个直播基地、12条毛织专业街，毛织全产业链年交易额超600亿元。

除此之外，大朗主动融入松山湖区域发展，全球第四台、中国首台散裂中子源正式投入运营，中子源周边道路景观全面升级。松山湖材料实验室、南方光源、香港城市大学(东莞)、科普服务单元等重大科研平台、重大项目纷纷落户大朗，创新要素加速集聚。

在经济腾飞之时，大朗的旧改步伐也加快，目前已成功招引12宗旧改，共306.25万㎡。

大量旧改的进行、品牌房企的进入，在带来土地活力的同时，也为大朗带来了更多的商业机会和发展优势。

目前大朗仅剩两个楼盘在售，阳光城湖山悦最后1栋尾盘，价格31000元/㎡起;中海松湖云锦建面约96-129㎡3-4房在售，价格33000元/㎡起。

东莞的经济正进入快速发展时期，购房一套房子，紧随城市发展，坐享区域升值红利，是一个明智的选择。如果你在考虑购房，不妨在这几大镇街中选一套称心如意的好房。