惠誉：保利发展流动性足以支付其开发成本、购地款及偿付债务

　　近日，惠誉评级已确认保利发展控股集团股份有限公司及其全资子公司恒利(香港)置业有限公司'BBB+'的长期外币发行人违约评级，展望稳定。

　　同时惠誉确认Poly Real Estate Finance Ltd. 发行、恒利香港担保并由保利发展提供维好协议和股权收购承诺协议的高级票据的评级为'BBB+'。

　　鉴于保利发展的母公司国有企业保利集团的实力更强，惠誉依据其《母子公司关联性评级标准》，将保利发展的评级上调一个子级。

　　惠誉认为，保利集团在法律层面为保利发展提供支持的意愿为“较弱”，战略层面支持意愿为“中等”，运营层面支持意愿为“中等”。保利发展强劲的业务状况和畅通的融资渠道为其‘bbb’的独立信用状况提供支撑。

　　惠誉依据其《母子公司关联性评级标准》评定保利发展在法律层面为恒利香港提供支持的意愿为“中等”，战略层面支持意愿为“中等”，运营层面支持意愿为“较高”，因此授予恒利香港的评级与实力更强的母公司等同。

　　惠誉表示，保利发展已成为中国第二大房企，销售业绩优于大部分房企。假设今年剩余时间内保利发展的月度销售额企稳，其预计该公司2022年的销售额将缩减18%-20%。

　　鉴于今年8月以来保利发展的销售额环比增长为中性至正值，且自6月以来销售额同比降幅收窄，惠誉认为该公司可实现月度销售额企稳。惠誉预测，2023年保利发展的销售额将增长5%，因此，惠誉认为保利发展有望继续保持优于同业的表现，并在受困房企逐步退出之时抢占市场份额。

　　惠誉预期，保利发展的境内融资渠道将继续受到稳定的业务状况和政府持股的支撑。今年迄今，保利发展通过发行公司债券和中期票据分别募资98亿元人民币和100亿元人民币。此外，保利发展已申请发行公司债券和中期票据分别募资99亿元人民币和100亿元人民币。截至2022年上半年末，保利发展的借款成本自2021年的4.46%降至4.32%。

　　惠誉预期，2022年保利发展的杠杆率将维持在略高于负面评级触发值(45%)的水平，但2023年得益于销售额企稳且公司管理和控制建安成本，杠杆率将逐步下降。保利发展预期，公司2023年的拿地支出将与今年相近。

　　鉴于保利发展为恒利香港担保的15亿美元债券提供维好协议和股权收购承诺协议，惠誉评定保利发展在法律层面为恒利香港提供支持的意愿为“中等”。恒利香港对母公司的财务贡献有限，但却是母公司唯一的美元债券融资平台，因此惠誉评定保利发展在战略层面为恒利香港提供支持的意愿为“中等”。惠誉评定保利发展在运营层面为恒利香港提供支持的意愿“较高”。

　　保利发展的杠杆率高于中国海外发展有限公司、华润置地和万科，但与龙湖的水平相当。惠誉认为，保利发展的融资渠道畅通度与中国海外发展、华润置地和万科大致相同，但强于龙湖。中国海外发展对房地产开发合资企业和非控股权益的依赖度最低，但其他投资级同业的相关敞口处于相似水平。

　　此外，可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：净债务与开发物业净资产的比率持续低于35%;保利集团为保利发展提供支持的意愿增强。

　　截至2022年6月末，保利发展持有1,071亿元人民币的不受限制现金(不包括受监管的预售资金)，足以覆盖其938亿元人民币的短期债务，其中包括实际到期日在一年以内的181亿元人民币的永续证券。

　　由于保利发展拥有畅通且多元化的境内融资渠道，惠誉预期，该集团的流动性将足以支付其开发成本、购地款及偿付债务。截至2022年上半年末，保利发展的平均融资成本为4.32%，较2020年的4.46%有所下降。