龙湖智创生活招股书二度失效 或主动调整上市节奏

同为行业龙头，龙湖智创生活的上市之路走的可谓一波三折。

据港交所网站资料显示，龙湖智创生活在港交所招股书状态变更为“失效”。对此，1月16日，龙湖集团回应称，龙湖智创生活申请资料仍在持续更新中，后续将根据市场情况灵活决策，把控上市节奏。

这样的回应显然给龙湖智创生活后期何时上市这样的节奏型问题留出了足够多的操作余地。

公开资料显示，龙湖智创生活曾于2022年1月7日在港交所首次发布招股书，招股书失效后又于失效的同一天2022年7月7日二度递表。作为目前市面上最后一家还未登陆资本市场的行业龙头，龙湖智创生活却相比万物云，曾更早地流露出要登陆资本市场的意愿，然而后期一波三折，资料两次过期，颇出乎市场的预料。

基本面来看，在规模上，截至2022年末，龙湖智创生活在管面积为3.35亿平方米，合约面积为5.13亿平方米。

根据龙湖集团最新公告披露，2022年，包括龙湖智创生活在内，龙湖集团经营性收入约250.2亿元（含税），同比增长25%左右。结合龙湖智创生活上半年约63亿元的全口径营业收入数据，2022年龙湖智创生活营业收入有望超过130亿元，保持快速增长。

多位行业人士向新物业观察透露，龙湖智创生活与其说是招股书失效，还不如说是在主动调整自己的上市节奏，背后还是当下物业股估值较低，以及更看好“三支箭”逐渐落地后，对物业股估值的拉动作用。

事实上，有关物业股当下普遍遭遇低估的问题，其实早在万物云上市之时就已经在市场上形成过一次较为广泛的讨论。而其上市即破发的表现，也再度证明了当下物业股想要复刻2021年下半年之前的那种高估值，显然是不现实的。

另一方面来说，尽管在2022年年底时物业股曾借助“三支箭”的消息，实现了一波反攻，但整体而言，截至2022年12月31日，HSPSM（恒生物业服务及管理指数）全年跌幅38.43%，与此同时，恒生指数在过去的一年跌幅为15.46%。物管板块跌幅明显远超大盘。若没有物业股11月的行情，物管板块的跌幅还将远超现在。

那么，龙湖智创生活是否能够迎来一个还算不错的timing?

目前来说，有希望。

毕竟，2023年物管市场能否顺利回暖，并走上重回巅峰之路，其背后核心逻辑之一在于：地产三支箭的政策推出后，地产板块的修复程度究竟如何。

因为从基本面来看，即使在2022年地产板块低迷的当下，物业管理的规模仍在稳步扩张。光大证券在研报中表示，2022年上半年，在宏观经济与地产开发环境影响下，叠加疫情和消费低迷因素扰动，物业管理规模仍实现稳健扩张，营收和归母净利润稳定增长，证明物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式，以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，基本面稳健。

在基本面没有大问题的前提下，2022年物业股的表现绝大多数时候走的都是地产股的伴生行情，被“错杀”的情况成为常态。尽管我们经常谈物企所谓“独立性”，然而资本市场的考量显然要简单粗暴的多，地产不抬头，物企的估值持续下滑几乎是不可阻挡的事实。

截至目前，三支箭的政策对于地产板块目前起到的提振作用还未完全显现，部分地产行业人士透露，“三支箭”的陆续射出对房地产市场有一定的激活作用，从政策出台后地产股的一波上涨行情就可以看出政策对投资层面的利好，后期更重要的是，房企是否受益关键要看销售端能否好转，毕竟市场回暖还是要靠房企自主造血能力的提升。

一旦后期地产股顺利回暖，龙湖智创生活或许就能够迎来一个还算不错的上市节点。

最后多句嘴，招股书“失效”不等同于失败。招股书“失效”是港交所的正常机制，可以理解为拟上市公司（发行人）财务审计数据过期，需要补充新一期的财务数据。根据规定，发行人在“失效”后的3个月内补充最新财务资料，便可以继续上市流程。所以如果有自媒体拿“失效”来做上市搁浅的文章，那大可不必。

来源：物业深度观察