招商蛇口：今年上市6000亿存货 很有机会达成3300亿销售额

3月21日，招商蛇口举行2022年度业绩发布会暨投资者交流会，董事长许永军、董事总经理蒋铁峰、副总经理聂黎明、财务总监黄均隆、副总经理刘晔、副总经理吕斌、总经理助理兼董事会秘书余志良等管理层出席会议。

▶招商蛇口今年提出3300亿元销售目标，对于全年基本面展望以及销售目标达成的确定性，蒋铁峰回应称，三年疫情过去之后，在今年1月份和2月份，销售增长很快。

“尤其是2月份，春节后招商蛇口增长率比去年同期增长了50%到100%左右，进入3月份之后，由于需求短期的集中释放之后，监测到的指标是有一定的下滑，3月前10天大概下滑了10%左右，3月中旬又下滑了10%左右，我觉得这是一个很正常的现象。我们的一些续销项目，它的流速和去化速度还是远远高于去年的平均速度，有的甚至高50%以上，这是有保证的。”

“还有一个方面就是我们去年拿的很多地，比如说我们在上海、合肥和苏州拿的地，这些项目今年会陆续上市，我们有相当多的楼盘应该会是红盘或者准红盘，基本上开盘可以秒光，因为它存在着价格倒挂。我们今年上市，不含今年预计还会新增的一些土地，马上在杭州、上海这些核心城市的土拍也要开始，我们应该还会获取一些土地，除了这些新获取的土地之外，今年上市的会有6000亿存货，按平均55%的去化率，我们就能实现3300亿的销售额，我相信这个目标是很有机会达成的。”蒋铁峰说道。

▶对于开发业务未来利润率的走势，招商蛇口董事总经理蒋铁峰指出，行业的毛利率在2021年之前拿地的情况下出现了大面积的亏损，但是在2021年下半年到今年拿的地，整体的表现都不错，“我们的毛利率都是23%以上。我预测今年土地的竞争会比去年稍微大一点”。

据了解，由于房企近年来的融资渠道收窄及销售下滑，自身现金状态也相对紧张，去年多地招拍挂市场中，土地仍以底价成交为主。蒋铁峰表示，今年到目前为止，南京、杭州的土拍很多摇号，利润将比去年会有所收窄。现在房地产行业的利润空间基本上就在净利润12%左右。

▶公司还是按照三道红线来进行控制和管理

招商蛇口去年融资成本首次降至4%以下，对今年融资策略，黄均隆表示：“第一是我们会抓住非常难得的窗口期发行股份、购买资产，我们会发行股份、购买资产，前海的股权89亿多，同时募集配套资金85亿多，我们会全力以赴推进这个事情。”

“第二是融资环境今年在不断宽松，这也是为了刺激经济，3月17号央行又准备要降准了，要降0.25%，又会释放流动性，银行贷款的利率也不断在下调，我们去年抓住了这个机会把成本降了59BP，降到3.89%，照这个趋势，我觉得今年的融资成本应该还会再下降一点。因为现在我的开发贷利率是2.1%，在行业中还算是比较低的，相比3.89%还是更低一点的。所以今年我们会抓住这个窗口期，把融资成本最大化的压控。”

“我们会抓住机会，继续优化债务结构。现在国家是取消了三道红线的要求，但是我还是按照三道红线来进行控制和管理。在某个时间段是不是可以突破一点或者进取一点呢？只能看机会。”黄均隆说道。

▶纾困项目投资和回报要求优于同期公开市场拿地

关于房企纾困，蒋铁峰表示：“在2021年下半年房企大规模出险之后，因为我们一直很稳健的经营表现，所以手头还有很多的现金，我们坚持两个原则，第一是体现央企的担当、体现社会责任，有些楼盘如果烂尾了，对社会和行业都会造成不好的影响。”

“第二个是商业可行，也要对广大股东和投资者负责。去年我也说过，对这些纾困项目或者旧改项目，我的投资和回报要优于同期在公开市场拿到的土地，公开市场拍的地很快就可以周转，如果我拿的这些旧改的项目利润率还不如公开市场的项目，我还不如到公开市场去拿。”蒋铁峰说道。

▶今年会继续加大旧改 重点在粤港澳大湾区

关于旧改项目，蒋铁峰表示：“去年我们在市场上跟很多企业合作，很多项目也取得了一些进展，已经落袋几百万平米项目，尤其在深圳，有的项目现在已经进入了公示阶段，很快就会开始开发，可能今年底或明年就能上市。有些项目的货值非常大，百万平米级的住宅项目，我们已经获得了主体资格，也有数百亿的货值会持续释放出来。”

“还有些公司的项目可能情况比较复杂，在分批推进，成熟一个推进一个，整体的原则还是秉持着商业可行的原则，因为公开市场拍地今年可能相比去年会更难一点，我们今年会继续加大旧改，重点是在粤港澳大湾区，尤其是深圳、广州、佛山这些城市，因为它的旧改政策比较友好，同时也积极拓展在上海的项目，在郑州也获取了一些旧改项目，在其它的城市也在积极推动一些旧改，主要的货值还是在粤港澳大湾区，已经锁定的有1200万平米，总货值超过4000亿，它会在未来的相当一段时间内逐步释放。”蒋铁峰说道。