新一轮救市政策有望出台 改善型住房或成焦点

早在中央经济工作会议召开之前，房地产业内人士纷纷预测将有更多的救市举措出台，以联手之前财政部出台的政策。刚刚结束的中央经济工作会议提出：要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，增加保障住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。这令业内产生了更多对于“合理改善居住条件”配套政策的猜想。

“不能低估现在中国楼市所遇到的困难。”住房和城乡建设部政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在最近的“上海地产记忆30年”典礼上表示。

“保增长绝对不仅仅是安居工程，促进居民购房，应该是全方位的。其中一条就是要促进合理的住房消费，包括改善型的第二套房的购房需求。而加快二手房、租赁房市场的发展，同样也是繁荣房地产市场的重要一环。”顾云昌称。

本报记者了解到：类似的观点早已经汇总给房地产行业的各个协会以及商会，并作为政策建议提供给更为上级的主管部门。这其中，包括房地产住宅产业商会以及中房协都位列其内。

相关人士对《第一财经日报》记者坦言：在如今有关下一轮刺激楼市发展政策的分析中，放松二套房限制成为最令人期待的方向，因为这样可以最大限度刺激有产者置业。至于最近业界热议的“购房退税”，不少业内人士认为“短期内难以实现”。

“新政”猜想

“如果说美国的房地产市场是病毒性感冒，那么现在中国的房地产市场是冷热性伤风，现在这种情况依然需要多方调整，其中，在开发商调整价格与产品的同时，政府也需要调整政策以稳定预期，这需要政府措施逐步加码。”顾云昌分析说。

“国务院文件讲得很清楚，基本表明了三个立场：一是加大保障性住房的建设规模；二是降低房地产交易税费；三是支持居民购房。”在此基础上，顾云昌“个人认为立足点是最后一句话，支持居民购房”。虽然政策效应已经在一定程度上显现，但他认为，现在说楼市回暖尚早，真正要拉动内需，正确调控房地产市场走势首先还是要支持居民购房。而这其中的关键便是“二套房政策”。

此前，全国工商联房地产商会会长聂梅生已向本报记者证实：由于房地产问题涉及多个部门，由多个相关主管部委联合出台针对楼市的“组合拳”政策的可能性较大，之后政策密度应该会比较集中。“后续肯定会有政策出台，否则就不配套了。”

根据聂梅生的说法：该部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。

“针对改善性需求的居民，取消第二套房贷利率上升10%的限制。对中低收入家庭增强支持力度，实行减息、贴息”。对于接下来具体的政策走向，聂梅生近期撰文建议称。

在房地产税费制度改革层面，聂梅生建议降低房地产交易环节税率、取消不合理收费和重复收费，并适时调整或取消土地增值税、适度增加保有税等。此外，“进一步加大房地产领域的金融体制改革，包括从以银行为主的间接融资扩大到增加企业债、完善信托为基础的信托基金，以及实时推出REITs基金等金融改革创新机制”。

“之后，由住房和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望推出。”聂梅生明确表示，她原本以为相关政策会于上个月出台。

“分析最新的中央经济会议精神来看，要引导中低价位商品房的消费，就一定要增加住房供应；此外，房价要下行，才可能使得更多的购房者进入楼市，从而达成‘合理改善居住条件’的目的。此外，针对开发商进行相关税费调整，及土地政策的调整，如在出让金支付方式等方面出台一些优惠措施。”复旦大学管理学院副教授陈杰对《第一财经日报》分析说。

放松二套房限制是最有效的“药方”？

“在楼市热闹的时候，应当拿出资金来给穷人盖房子；但是当楼市萎靡的时候，应当刺激‘富人’购房，因为他们才是商品房最有力的支撑。”一位不愿透露姓名的北京地产开发商对《第一财经日报》坦言。他认为之前无论是二套房的限制，还是对于90平方米小户型的政策控制，都是在收紧富人买房的进口，而对商品房开发商来说都不是好消息。现在来看，“二套房”政策的松口，恰好可以对提高交易量产生积极作用。

“没有人卖二手房，又如何让人能从旧到新的换购呢？假设要保证住房的消费，就要鼓励适度的梯次消费。”该开发商对本报记者表示。

如果大户型与多套房购买政策的放开，可以吸引更多资金流向地产行业。他甚至认为，在适当的时候，对外资购房的政策放开也是可行之举。

类似的“为富人盖房”的观点曾一度成为网民批判的靶子，但是如今今非昔比，从诸多开发商的角度来说，他们早已无心再度炒作或是“逆市而为”，而是很现实地认为最为亟待解决的问题就是如何能够最大限度提高购房人信心，而富人则是其中的重点。

“假设不出台对于购买商品房方面的优惠，对于诸多商品住宅开发商来说是一次沉重的打击。”在国家出台4000亿元保障房措施之后，一位著名的财经作家立刻接到了诸多开发商好友的电话，他们因为没有看到商品房层面的利好而产生悲观情绪。

“原本的二套房政策，是对所有的第二套房实行一视同仁的严格控制，但是现在看来，由于一些二套房是合理且自住的需求，所以需要区分对待。”易居（中国）分析师傅琦认为最有可能出现的情形，就是区别性的放开对购入二套房的限制。

“例如，可以通过人均面积，以及套数的绝对数作为判断标准，而各商业银行可以就此进行利率的优惠。从现阶段来看，这是比较具有可操作性的。”傅琦对《第一财经日报》表示。

顾云昌认为“鼓励改善性需求”之外，或许“购房退税”、“政府收购商品房作为保障房来源”以及“户籍政策”或许都将成为新政策的方向。对此，业内认为包括“购房退税”在内的诸多政策并不现实。

“相比而言，牵扯到国家税费机制的问题，购房退税短期内实现有难度。新政优惠、房价贴底等因素对市场回升的影响都还只在其次，最重要的正在于市场信心的逐渐恢复加快了解囊入市的步伐。”一家全国性地产机构相关人士对本报记者坦言。

傅琦则认为，以上海为例，无论是“购房退税”或者是“购房入户”都存在造就一个更大泡沫的隐忧。而问题的症结就是目前上海的住房存量比前些年减少很多，并不足以支撑大批买主的进入。

根据易居（中国）的统计：上海目前的住房存量为851万平方米，刚刚进入一个正常的存量区间。相比而言，2007年1月1日有1063万平方米的商品房存量。而若从供应来看，今年的住宅供应为1220万到1230万平方米左右，去年这一数字为1340万平方米；2006年供应则为1554万平方米，2005年则为2200万平方米。

“在目前的市场态势下，蓝印户口与购房退税不应该放开，否则会引起新一轮的存量萎缩以及房价飙升。”傅琦认为一个稳定市场的底线，便是对于合理二套房购入的政策优惠。