东莞楼市年底多“利诱” 成交量再望迎来高峰

摘要

临近年关，发展商都发起了冲刺“过冬”的行动。2008年的最后一个月份，正赶上国家连番出台救市新政的“发酵期”，继11月份在政策暖市和明星营销的双重效应的作用下取得良好的成绩后，开发商在这个月里依然不敢有丝毫怠慢，其中最大的“诚意”，当然莫过于给消费者实实在在的“利诱”了。在11月份演“明星营销”战后，东莞楼市近来又刮起了“低首付”风，此外，号称“实用率达230%”等的别样“赠送面积”、“特价优惠”等的“利诱”手法也悄然盛行。为何年底楼市多“利诱”，用一业内人士的说法就是——政策宽松市场更宽松，政策松绑是诱因。还在年中的时候，“低首付”一度被严厉叫停，到今年10月底出台的救市措施中部分降低了首付成数，再加上目前的楼市形势难被看好，才使得“低首付”在年底大规模实现。事实上，在年底加速推货的压力下，只要能促进销售的招数，开发商都会用尽甚至用滥，“低首付”等“利诱”手段当然也不能例外。

一场寒意逼人的金融风暴让本来轰轰烈烈的楼市调整嘎然而止。10月底以来，政府相继出台一系列房贷新政，涉及利率、契税优惠等楼市利好消息不断出现。11月26日央行再次降息，下调存贷款基准利率各108个基点，降幅之大，引起业界关注。在楼市进入持续近一年的低迷期后，楼市得到了极大的政策“松绑”，而政策的宽松似乎总也赶不上市场的宽松，11月1日开始实行的新政策，到了11月底，突破政策底线的“低首付”和“送面积”等打政策“擦边球”的促销又再悉数高调上演。由房地产市场引发次贷危机的金融风暴寒意还未尽散，这些满带“风险”的因素又再涌现，无不令人担忧。

现象：1、“低首付”促销高调上演

翻开近期的报纸、打开网页、查看短信、看看路标高高耸立的广告宣传牌……就会发现，“低首付”无处不在，且一个比一个要低，你“首付4万元”，那么我就来个“首付1.6万元”，更有甚者，来个“首付3168元”……低首付，现在已经成了近期东莞楼市的主角。

据了解，以前实行“低首付”的大多是中小户型产品楼盘，而如今，松动的不仅仅是普通住宅产品，大户型甚至别墅也不例外。“首付4万住三房，首付8万住四房”，“首付10万，尊享270平方米别墅级生活”，这些充满噱头的广告语目前充斥东莞的街头小巷。据一业内人士透露，别墅也能低首付，其玄机在于开发商在开发项目时，将项目的“四证”（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）同样打了“擦边球”，将“别墅”改为“低密度住宅”。此外，“低首付”的形式也是五花八门，有首付一成的，有首付几万到几千元的，甚至还有用信用卡进行“分期付款”等。

事实上，“低首付”并非楼市新鲜促销手段，一直以来部分楼盘都或暗或明地进行着。而记者统计发现，目前东莞有十多个楼盘明确使用广告形式高调推广“低首付”，而不再像以前那样进行“地下宣传”，打“擦边球”都如此高调，这与近期政策的松绑有很大的关系。

“低首付”能成为近期主角，当然和它能有效拉动销售有关。南城某楼盘一销售经理向记者透露，该楼盘在11月份成交的单位有一半以上客户是采用低首付形式购房的。“目前东莞的刚性需求还是存在的，但有部分人是有心来捧场，没钱来凑这份热闹，所以，低首付还是有相当诱惑力的”该销售经理如此说。

2、别样的“送面积”也搞噱头

“买房送面积”的促销手段在东莞楼市也不算稀奇，在以往的楼盘宣传广告中， “超大入户花园”、“两房变三房”……诸如此类“赠送面积”的宣传语极为多见，“送面积”也逐渐成为开发商宣传产品创新、产品性价比的一大理由。

 临近年底，“送面积”的促销手段也难免上演，近期，南城一某楼盘就在南城一大广场宣传牌上玩起了别样“送面积”的噱头，打出“实用率230%”的大幅标语。据了解，东莞市目前有半数左右的楼盘存在送面积现象，这些楼盘每个单位产品赠送面积比就各有不同，有的在10%～15%之间，有些楼盘赠送面积比多达40%～50%，个别楼盘甚至达到了100%以上。在政策的“松绑”下，年底楼市促销多“利诱”，赠送面积到底是一种促销的噱头还是真真正正的实惠，这则需要消费者的理性判断了。

3、特价难见促销成效

上周六中午，记者来到南城行政中心附件某一新开楼盘，记者看到销售中心稀稀落落地有一些市民到该楼盘进行咨询，实际上，他们多数是冲着其楼盘4字头的“特价房”而来的。

“现在中心区要找5000左右的楼房比较难，地头好嘛，楼价再怎么跌，中心区的楼都不会跌到哪里去。”一现在看盘的市民如是说。

但实际上，据该楼盘的销售人员介绍，所谓“特价房”只有一套，消费者根本买不到。该楼盘共有两栋，都是23层，1，2层是商铺，不出售，3层开始为商品房，每高一层增加50元/㎡，户型有80㎡的一房，100㎡的复式一房，80㎡，120㎡的两房，以及230的复式结构。“搞那些花哨的没用，客人最关心的还是价格。”一位销售人员对记者的问价，懒得回答，直接指着平贴在办公台上的价格表让记者自己看。一套套内面积60多平方米的单房单位，总价50多万元，按这样的算价，楼房的均价实则为6000元左右。所以，所谓的4字头“特价房”又是一个宣传噱头。而据现场销售人员透露，多数客户在了解到“特价房”买不到后，也就没有多大的购房意愿了。

市场表现：周末当日签约量再破两百套大关

年底楼市多“利诱”，自然能够拉动一定的销售。在开发商的努力下，楼市成交较继续延续11月份的良好势头，近期购房人数依然不少。根据东莞市房产管理局公众信息网上备案数据显示，12月4～10日，东莞市实现商品房网上签约套数为1199套，总建筑面积117137.61平方米；其中住宅签约套数1024套，非住宅签约套数175套。

在12月份的第一个周末，12月6日当天签约量高达241套。其中住宅日签约量为204套，继上星期（11月29日）的成交“井喷”后，再破两百套大关。据业内人士介绍，在过去的两三年内，即使是在最热闹的时候，东莞每天的交易量也只有200～300套。可见，在年底开发商的积极动作下，楼市的成交量突然放大，楼市的“利诱”作用还是比较明显的，同时，在国家为稳定经济、拉动内需出台一系列救市政策之后，市场受到巨大鼓舞，开发商的信心有所增强，这也是近期楼市较为热闹的最大原因所在。但对于消费者而言，也有部分人因为对整个经济环境不看好，市场信心依然较难恢复，对年底楼市并不看好。

原因：政策宽松 市场更宽松

为何像“低首付”等大打擦边球的促销“利诱”会在年底大规模出现？用一业内人士的话来说就是“政策的宽松永远赶不上市场的宽松”。

“去年的‘70/90’政策使现今的东莞楼市出现了更多中小户型，而现今，这些中小户型依然没有得到很大的消化，仅在城区内就还有几千套的存量，所以，中小户型的销售压力依然存在。而10月底出台的救市措施中部分降低了首付成数，再加上目前开发商在年底集中推货，竞争激烈，这才使得‘低首付’能在年底大规模出现的。”一业内人士如此分析说。

开发商年底促销，各种手段悉数用上，所以，诸如“低首付”等种种“利诱”，也和目前市场的微妙局面有关。在系列利好楼市的措施出台后，经历过高楼价无法买楼时期的市民心态开始发生了一定的变化。记者日前接到不少朋友的询问，“明年房价会不会反弹”这样的担忧也开始出现，从消费者的心理来说，信心成为了决定市场走势的最关键要素。对于东莞市场上多种多样的促销手法，业内人士指出，在井喷时代已经过去和价格日趋稳定的市场环境下，开发商加大促销力度已成必然，与此同时，一度沉寂的“低首付”等打擦边球又再现身楼市，在国家鼓励住房消费的前提下，政策的松绑导致了市场的更加“宽松”。

年底成交再望迎高峰

从目前的东莞楼市表现来看，11月份楼市出现了今年首次的“供不应求”。整个11月份商品房供应量为36.65万㎡，需求量为36.86万㎡。东莞中原研究部经理车德锐分析认为，11月供应急速下滑，主要是因为开发商把精力放在10月和12月的关键节点上，加之市场大环境不景气，资金链紧张导致工程进度缓慢等因素导致了11月供应急速下滑，把主要精力放在年底冲量上；而11月的需求上升则很容易理解，房产新政和贷款利率的大幅下调直接降低了购房成本，变相下调房价，释放了部分购房需求，但也有部分置业者预期看空，所以需求量上升得比较温和。

那么，12月份作为年底的关键节点，其市场状况又将如何？业内人士表示，在开发商加大促销力度的前提下，在楼市的种种“利诱”下，消费者入市意向加强，年底东莞楼市有望迎来全年的成交高峰，这也迎合了“金九银十”前多数业内人时对当时市场情形的推测。

东莞中原研究部监测数据显示，今年前11个月，东莞楼市总供应面积约632.73万㎡，而成交量仅333.58万㎡，年底全市新货供应量又有1万套左右。在这种供应量十分充足现状下，再加上年底开发商将推出大幅度的优惠促销，车德锐说：“在货源、价格、政策都比较利好的情况下，置业者有望释放需求，形成12月供求齐涨的局面，年底东莞楼市有望迎来全年的成交高峰。”

“供应量加大后，价格有可能小幅地向下走，这是市场规律，但从目前的市场反应来看，整体价格是稳定的，要理性消费，不要光关注价格走势，年底是入市良机”一营销经理如此对消费者建议。