二套房贷“利好”被重提 市场期待细则再明确

在12月17日国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，关于二套房贷以及二手房转让免征营业税的相关措施成为进一步鼓励普通商品住房消费的两个抓手。但市场对二套房贷是否真正松绑仍存分歧，有改善自住房需求的购房者是否到了该出手的时机呢？

二套房贷利好被重提

去年9月至年底，一场以第二套房贷首付比例和贷款利率引发的“二套房”标准问题的讨论持续了3个月之久，最终，央行在12月份明确了二套房以家庭为单位认定。

而在同年12月5日印发的《补充通知》明确，“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。

也就是说，近日国务院常务会议上关于二套房贷可以比照执行首套自住房政策的“利好”只是对于上述补充通知的重提，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示：“其实这根本反映不出放松二套房政策的意思，现在应该对购买第二套房子的所有家庭都给予大幅优幅，对三套和三套以上购房者依然控制。” 而建设部政策研究中心副主任王珏林接受采访时表示，这次会议虽然是对补充通知的重提，但是反映了中央对中低价位和中低面积的购房需求给予优惠政策的巨大决心，未来市场的前景应被看好。

细则又成关键

在今年10月22日央行发布的首套房贷优惠政策当中，明确了对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房给予贷款首付2成，利率下调下限扩大为贷款基准利率的0.7倍的优惠。但是，对于“改善型普通自住房”的概念一直没有出台细则明确。“它的概念很丰富，业内认为小房换大房都可以算作改善型需求，但是现在出台的新政也只是狭义的，即住房面积一定要低于当地平均标准。”杨红旭表示。

其实，去年该政策出现之后并没有得到很好的执行，一方面由于各地平均住房面积标准的确定需要房产部门的配合，而部门之间、部门与银行之间的配合出现断层，执行起来困难重重。另外，由于去年至今年上半年我国仍处于控通胀的主基调下，二套房贷一直受制于从紧的货币政策。

而对此次国务院常务会议重提的二套房贷比照首套房标准执行的政策，业内人士认为，细则不出台，银行就还有很大的自由裁量权，符合条件的二套房购房者能否享受到首套房的优惠就很难确定。另外，各部门之间的配合也是决定是否能够操作二套房贷优惠的重要一环。

二手房满2年转让免营业税

此次国务院常务会议的重要决策之一便是对于二手房转让的税收优惠，即将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

一般来说，转让房产需要缴纳至少契税、营业税、个人所得税、增值税和印花税等五项税种，而在今年财政部10月份下发的通知中明确取消了销售或购买住房环节的印花税和土地增值税，而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。而此次新规为满2年转让房产的，营业税也暂时免征一年。

那么以一套总价值100万元的房产为例，原先缴纳的营业税大概为5.5万元，而如今这笔支出在条件范围内即可全免，着实是一笔不小的“收入”。而在首套房贷利好出台之后，各地例如上海也相继出台了地方规定以促进二手房交易。上海14条中就规定，个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。而对于营业税2年免征早就走在了中央的前面。