东莞年底楼市回暖初显端倪 开发商发清货终极令

进入11月份以来，东莞楼市成交出现回暖势头，但有观点认为，这与部分开发商迫于年终资金压力，以房子抵押各种资金支出不无关系；快到春节了，开发商明显加大了促销力度，有关“清货”等字眼也开始充斥市场，面对这样的市场前提，消费者究竟该不该出手？一些消费者还处于举棋不定中。

年底楼市回暖初显端倪

二套房贷政策松绑正式尘埃落定。

10月下旬开始，多方利好政策如春风，吹拂着低迷的楼市，不断撩拨着开发商和购房者最敏感的神经。在“降低交易税费、大幅度降息、二套房贷松绑”等一系列暖风劲吹之下，东莞楼市中观望已久的刚性需求开始渐渐释放。岁末年初，东莞楼市泛起阵阵暖意。

从供应层面来看，伴随着“明星营销”在东莞的全面开花，开发商11月份推货节奏明显加快。根据记者的了解，森林湖、金域中央、天骄峰景、国际公馆等城区共计7个新盘有新品上市。合富辉煌的数据显示，11月全市新增商品房约37.28万平方米，其中住宅31.23万平方米，非住宅6.05万平方米。

过去的一周，成交状况呈现趋于稳定上升的新特点。根据东莞市房产管理局公众信息网上备案数据显示，12月8日—12月14日，东莞市实现商品房网上签约套数1025套，总建筑面109979平方米；其中住宅签约套数883套，签约建筑面积98629.6平方米；非住宅签约套数142套，签约建筑面积11349.6平方米。

对此，瑞丰置业副总经理姚丽军表示，11月份受减税、降息等多重政策的刺激，各地楼市成交量都有所好转，东莞地产市场也表现出回暖的迹象。这种情况也在一定程度说明，购房的客观需求还是存在的，只不过之前由于消费信心不足，购房有效需求被压制。进入年底，在价格合理、政策利好等前提下，楼市成交出现回升也是正常的情况。也有观点认为，目前东莞房地产成交相对活跃，仅从销售成绩来看，好像楼市已经回暖，但这只是表面现象。现在已是年关，许多开发商为了缓解资金紧张的局面，不得不以房子来抵押各种支出。

宏远地产营销策划部经理廖良越则认为，虽然11月楼市的销售情况明显好转，但是，从整个经济基本面来看，许多行业出现亏损、众多中小企业破产、股市严重缩水等，这不仅直接导致了消费者购买力的下降，更为重要的是影响了消费者的消费预期。他们出于对未来收入的忧虑而不敢大肆消费。面对这样的经济现状，加之临近年底，东莞开发商推盘入市大多十分谨慎。

伴随着二套房贷政策的松绑，许多开发商似乎又看到了楼市回暖的希望。有观点认为，新政的落地和消化要经过一段时期，市场的信心仍未恢复，不少消费者都持币待购，现时推货目的是带旺市场，年后才会是楼市的主力推货期。

两新盘本月下旬上市

从营销手法来看，不断推陈出新，是房地产商惯用的手段，但纵观今年的楼市，囿于市场存在许多不确定性因素，大多数开发商都低调推出新品。在性价比相对高的前提下，也会有不少楼盘逆市飘红，但去年一度出现的通宵排队拿号的场景今年不复存在。在这样的市场前提下，许多楼盘都采取低调入市的步调。少数商家更是将开盘时间一拖再拖，积攒手头人气。对此，中天力通营销部副总经理朱必步分析，从目前的市场环境来看，尽管有着一系列利好政策出台的背景，但由于新品项目开盘前售楼处、样板间的设计、非毛坯需要调动大量资金，如果在市场低迷期开盘无法实现预期销量，不仅会影响企业资金链安全，项目的品牌形象也可能因此受损，更加不利于后期的销售。

从11月份上市的楼盘来看，都以老盘新推为主，这种情况在12月份有所改变。根据了解，本月上市的荷塘月色为新盘，此外，将于本周亮相石龙的帝景湾和长安御墅莲峰都属于新开楼盘。从整个供应层面来看，楼盘供应主角仍然以老盘加推为主，比如同样是本周末亮相的卓越蔚蓝城邦就属于这一行列。

上段时间，某网络的调查结果显示，七成以上的网友认为，保障性住房建设加速，会分流商品房领域的购买力，明年的商品房市场将持续冷清。

对此，廖良越认为，普通商品房与保障性住房共存是成熟房地产市场的主要特征，不同的产品，有不同的定位，商品房与保障房的客户重合面不大，两个供应主题很难产生冲突。从目前的政策环境来看，国家为了刺激内需，先后出台了一系列有利于提振市场信心的政策，尤其是二套房贷政策的松绑，可以稳定楼市的价格体系。

岁末房产商加大促销力度

“沁园年终冲刺，楼栋组团最后机会特价购房，仅7套”；“最后机会，坚决清货”……近期，有不少楼盘开始进行“岁末清货”活动，价格够吸引，是其主要卖点。进入12月份以来，许多开发商明显加大了促销和营销力度。12月14日，寮步甲壳虫之家打出“裸卖”口号。一口价2888元/平方米任选，仅限20套。近期联华集团将以星河传说商业招商为重头戏，推出系列活动；中信地产将与中信银行推出联名信用卡，同时加推香樟林7栋首创精品和举行迎春答谢会；光大地产将首推景湖湾畔别墅单位，天骄峰景则举行千人捕鱼活动等；中惠沁林山庄将加推新品单位；百悦尚城圣诞会推出全新的南向120平方米-140平方米暖冬大户；宏远地产则持续走文化策略，举办书法篆刻及即场创作展和东莞市书协名家及少儿书法家赠挥春活动。

价格作为购房的关键因素，也是催化购房者年底做决定买房的重要原因。姚丽军表示，年关已经到来，民工款、工程款、供应商欠款、员工奖金、已压得开发商喘不过气来，岁末大力度促销恐怕是房产商们唯一的选择。

小贴士

年底买房价廉未必物美

业内专家支出，到了年底，开发商会推出许多特价单位，但购房者应该要注意以下几个问题。首先，要认准品牌。在2008年楼市震荡时，购房者在购房过程中愈加理性，而品牌的说服力是毋庸置疑的。其次，要看清低价。价廉不一定物美，高性价比原本就承载了一对矛盾体，购房者在看到价格低的房源时要慎重，弄清特价的根本，权衡好利弊得失。最后，等不得期房。消费者在买房的时候一定要走进现场，查探项目工程进度。

关键词：抄底

正方声音

年底出手正当时

年关已至，摆在开发商眼前的问题一个接一个。

工程款要结算、材料款到期、银行贷款迫在眉睫……在这种前提下，开发商必须尽快出货，迅速回笼资金方为上策。于是，各种优惠措施开始在年底前争相出台：首付2万起、限量特价、清货等字眼充斥市场。此外，新品以较低价格上市也成为一个普遍现象。

中天力通营销总监朱必步认为，一方面，开发商为回收资金要让利；另一方面，中央政府、地方政府出台的一系列政策，都会让消费者节约很多置业成本。如果错失这个时机，等到楼市回暖之后再买房，支出的成本可能会增加。因此，他认为，现在是购房的好时机。

朱必步还认为，如果错失这个时机，随着市场信心的逐渐恢复，经济形势的逐渐稳定，等到楼市回暖之后再买房，支出的成本可能会增加。

反方声音

政策不稳定不到出手时

从目前看来，为刺激内需市场，各种利好政策层出不穷。市场貌似已经回暖，但也有业内人士认为还有探底的空间，因此，他建议消费者不应该现在抄底。

刚从南城一房地产公司离职的该位人士告诉记者，货币政策导向说明房地产保值价值缩水。两个月内央行三度降息，这被社会理解为明确的救市举措，但投资者同时应该看到，今年上半年银行开始出现的惜贷现象下半年有所蔓延，降息之后情况没有好转，银行为避开风险仍然不愿意向企业尤其是中小企业、房地产开发商贷款，而借取高息民间贷款等于自杀。同时，降息意味着通胀风险已过，此时购买实物资产起不了保值增值的作用。

他认为，只有趋势逆转，如房地产成交量开始回暖并保持一段时间、央行不急于降息、或者相反，降息接近于零，政府不再打压投资性住房时，才是出手投资的好机会。

朱必步还认为，如果错失这个时机，随着市场信心的逐渐恢复，经济形势的逐渐稳定，等到楼市回暖之后再买房，支出的成本可能会增加。