东莞中央生活区凭什么成功转型中央商务核心区?

　　变身后的中央商务核心区依然是一个模糊的概念，我们除了知道“中央商务核心区将通过完善东莞城市中心区的功能来丰富社会文化内涵、展现东莞独具岭南特征的城市生活魅力；并引导东莞本土以及国际知名企业总部研发及高端服务业集聚、实现东莞服务体系由分散低效向集聚高效发展；引导东莞由产业化、城市化向现代化转变，提升东莞城市综合竞争力”这个抽象的定位外，对中央商务核心区的感官认识依旧陌生。

　　广泛的中央商务区如何定义？中央商务区（CBD），指集中了大量的金融、商贸、文化、服务等机构和商务办公、酒店、公寓等配套设施，具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境的现代商务活动场所。CBD是总部经济聚集性的高度表现，中心城市已经形成总部经济的空间聚集形态，如香港中环区、北京朝阳CBD、上海陆家嘴、广州珠江新城等，这些总部经济集聚区也已成为中心城市经济的重要增长极。

　　何为东莞的中央商务核心区？中央商务核心区作为东莞市中央商务区的重要组成部分，是进一步完善东莞城市功能、展现东莞城市魅力的标志性地区。核心区位于东莞南城区，三元路、宏图路、环城西路及东莞大道所围合形成的区域，占地约2.1平方公里，规划中的东莞轨道2号线与莞惠城际轨道在此交汇。

　　南城政府首次提出并极力倡导中央生活区变身中央商务核心区，据说调整目的有三：首先是进一步推动城市建设,其次引进企业总部增强经济实力，最后也为民营资本提供平台。

　　当时，戏剧的一幕出现了，东莞市城建规划局却和南城政府唱起了反调，极力反对中央生活区变身。

　　市规划局的担心是，目前位于鸿福路与东莞大道的中央商务区还有待培育，金融商务区尚在谋划、选址的论证阶段，位于环城路以南的南城总部基地片区的控规刚通过审批，实际的市场需求和上述片区的开发效果还没显现出来，如仓促将中央生活区进行重新定位，则东莞的商务办公物业投放量将非常巨大，市场无法在短期内消化，易造成恶性竞争，不利推进上述片区的成熟。因此建议不要操之过急，应结合城市总体规划的修编，在谋划全市经济布局的基础上，详细论证定位调整的必要性和可行性。

　　但没多久，东莞规划局却开始举手赞同了，给出的理由是，中央商务区是城市经济和第三产业发展到一定阶段后的必然产物，“东莞将通过建设CBD来完善东莞城市中心区功能、丰富社会文化内涵、展现东莞独具岭南特征的城市生活魅力；并引导东莞本土以及国际知名企业总部研发及高端服务业集聚、实现东莞服务体系由分散低效向集聚高效发展；引导东莞由产业化、城市化向现代化转变，提升东莞城市综合竞争力”。

　　一路坎坷的中央商务核心区在相关部门的层层论证下，终于进入公众视野，也因此迎来了新的发展契机。

　　众所周知，中央商务区作为金融中心的重要窗口，往往是跨国公司和金融财团的总部和区域总部的承载者。发展以跨国公司和金融财团为主体的总部经济，离不开CBD作为区位空间的支撑。同时，高度现代化、信息化和智能化的CBD,又是加速总部经济发展的助推器。

　　而东莞的“中央商务核心区”比常言的“中央商务区”多了一个“核心”二字，言外之意即是，“中央商务核心区”是目前行政中心区CBD的“核心”补充，东莞“中央商务核心区”方才迎来难得的发展机遇与有利条件。

　　第一，发达的交通网络。东莞是华南地区的交通枢纽，铁路、高速公路和一级公路网将东莞与珠三角各城市联成一体。东莞铁路口岸是国家一类口岸。目前在积极推动的同城一体化让整个东莞迎来了新的发展契机。东莞目前构筑了“六横四纵”高速公路网，已成为沟通穗、港以及珠江两岸和深圳、珠海两个特区的交通枢纽。

　　而东莞的形象大道东莞大道和东莞轻轨R2线和莞惠城轨的换乘站“新城市中心”站，则为发展中央商务核心区提供了便利的交通环境。

　　第二，较高的对外开放度。从现实需求看，东莞作为全球性的制造业基地，拥有电子、纺织、家具等各类生产基地的支撑，产业规模大、外资企业数量多、生产经营活动多样、对外联系广泛而频繁，经济发展迅速，酒店、会展等相关服务业较为发达，由此对研发、融资、信息、贸易、营销、管理咨询等生产性服务产生巨大需求。

　　第三，蓬勃发展的东莞经济。从发展潜力看，一方面，一些东莞本地企业壮大后，总部功能开始出现与强化；另一方面，出于生产组织与贴近市场的需要，外地一些大企业的地区总部也开始逐渐进驻东莞，东莞经济的蓬勃发展吸引了越来越多的跨国公司进驻，对企业来说，客观上需要在华设立地区总部，从而更好地进入中国市场。

　　第四，东莞的转型升级。从发展战略看，东莞要实现产业的转型升级与产业链延伸，就需要更多的生产性服务业，需要吸引和发展金融、信息、贸易、研发、物流、营销等功能。

　　第五，目前的东莞中央商务区开发已趋向饱和。中央商务区饱和后，许多企业想要进驻，此区域再无办公空间可提供，企业落址何处？南城总部基地还是中央核心商务区？

　　第六，成熟的市政配套。中央商务核心区处于新城市中心区，行政办事中心、人民会堂、展览馆、玉兰大剧院、图书馆、科技馆、群众艺术馆、青少年活动中心等市政配套已逐渐完善，中央商务核心区无疑是受益者。

　　从2001年到2010年，东莞中央商务区开发趋向饱和，研发、融资、信息、贸易、营销、管理咨询等生产性服务企业也将毫无疑问地选择成熟度配套更为成熟的中央商务核心区，十年后的办公领域，非成熟的中央商务核心区莫属。

　　十年后的东莞中央商务核心区是什么样子？目前东莞规划局还无具体的设计方案，但我们已经看到，来自境内外的四家国际顶级设计方案已经入围，分别是德国SBA、澳大利亚TheCoxGroup、法国AAUPC、上海城市规划设计研究院。而且我们可以从现有的典型案例——深圳福田中心区、广州珠江新城入手，来窥探东莞中央商务核心区的大致轮廓，临摹出中央商务核心区的未来蓝图。

　　1984年，深圳提出：由滨河大道、红荔大道、彩田路、新洲路四条城市主干道共同围合而成福田中心区，并把中心区的主要职能定位于深圳市的中央商务区。

2000年建设中的深圳福田中心区

　　福田中心区历经多次规划和调整，基本确定了用地范围北起红荔路、东起彩田路、南至滨河路、西到新洲路，面积约4平方公里。尽管后来又将莲花山区域划入了中心区使其总面积扩大到了6平方公里，但建设用地主要集中在莲花山以南的4平方公里内。以深南大道为界，其以北的180公顷被确定为深圳的行政、文化中心；CBD功能区则位于深南大道以南的233公顷范围内，设计这一区域将来的主要服务对象包括银行、交易所、财务公司、会计师律师事务所、商业、进出口贸易、信息及旅游咨询、保险公司、酒店、购物等。

　　受诸多因素影响，深圳中心区的建设直至1998年才以六大重点工程——市民中心、图书馆、音乐厅、少年宫、电视中心、水晶岛地铁试验站的同时开工开始全面实施。

　　当时深圳的CBD选址福田，遭到了不少人的质疑。罗湖和福田还为CBD落址问题而争，随着会展中心、市民中心先后完工、深圳市委市政府迁入，少年宫、深圳音乐厅等建成，国际商会大厦、特美思大厦、诺德中心、卓越时代广场、联通大厦、财富广场、新世界中心等等商务建筑雨后春笋般地崛起,福田区成为当之无愧的深圳中心区。

福田中心区如今已成为深圳名副其实的CBD

　　经过十几年的发展，在福田中心区南面60公顷的土地上，高厦林立，商社云集，集中了深圳的金融、商贸、信息和服务业。到目前为止，投资辖区的世界500强企业已达百家，深圳的高新技术企业数百家。福田CBD成为著名商家和大企业、大财团进军深圳的首选之地。沃尔玛亚洲总部、联想国际电子公司、中远集团、雷格斯公司和时代华纳等大型跨国公司纷纷抢滩深圳中心区。福田CBD已有了“总部经济”“研发经济”的美名。

　　谁会想到这个一个充满争议性的地方经过十几年的发展，成了深圳名副其实的CBD。如今看来，依然令人充满惊奇。

　　而另一个参考样板则是广州的珠江新城，如今的珠江新城已非同日而语了。

　　1992年初，广州市政府决定开发珠江新城。1993年6月，珠江新城规划确定，堪称广州当时最先进的一个城市规划。近10年来，广州市对珠江新城的规划和基础投资建设可以说是起起伏伏，这块众望所归的“黄金地块”并未如预期般火热起来。

建设中的珠江新城

　　2000年8月，广州市政府公开对珠江新城进行规划检讨，三年后，珠江新城调整后的新规划——《珠江新城规划检讨》正式启动，1993年实施的《广州新城市中心——珠江新城规划》同时废止，十年坎坷的珠江新城建设由此踏上了新的旅程。

　　珠江新城定位为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。其范围为：北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，用地面积约6.5平方公里，规划居住人口18万，提供就业岗位30万。

广州珠江新城

　　广州珠江新城位于广州东部新中轴线上，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线；用地面积约6.6平方公里，其中包括猎德、冼村等的城中村，周边的珠江新城七大标志建筑也将相继落成，包括广州图书馆新馆、广东省博物馆新馆 、广州市第二少年宫、广州歌剧院、电视观光塔、双子塔（西塔和东塔）。珠江新城整体规划为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地；区域定位为广州市21世纪中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口。

　　如今十年过去了，广州珠江新城焕发了新的活力，这里的变化，用“翻天覆地”来形容一点也不为过。当年散乱的村落、菜地、木竹街、猪圈、果园、渔村不见了，取而代之的是规划完善的现代化城市金融、外贸、文化和娱乐中心。

　　现在，广州珠江新城已楼盘林立，兰亭上东、中海花城湾、中海观园国际、珠江太阳城广场、富力爱丁堡国际公寓、嘉裕礼顿阳光等项目昭示着这里的辉煌受世人瞩目。

　　不难发现，东莞中央商务核心区都与深圳福田中心区、广州珠江新城一样，起初的发展历程并不顺畅，后两者已经开始为我们提供了较为清晰的样板蓝图。也许有不少人对这两个地方还不太熟悉。其实最好的例子，就是我们熟悉的东莞行政中心区。

　　2003年，有着亚洲第一广场之称的东莞行政中心广场的建设，正式拉开了这个中央商务区的序幕。仅用7个多月就基本完成了建设任务，速度让世人咂舌，2004年1月行政中心广场正式开放。

东莞行政中心广场的前世今生

　　谁会想到，这个农田、池塘、山坡、菜地随处可见的区域，如今已是楼盘林立，市政配套齐全的核心区域。

　　经过几年的发展，华凯广场、会展酒店、玉兰大剧院、市图书馆、市展览馆、市科技馆等新城市中心地标一座座呈现，华凯大厦、鸿福广场、华凯豪庭、金盈大厦、华凯广场、联通大厦、胜和广场、南峰中心、财富广场、凯名轩、第一国际、汇成大厦、广发金融大厦等等高档写字楼、住宅楼拔地而起，行政中心区完成了由“民居密集”向“高楼林立”的蜕变，并成为东莞最具标志性的片区。

　　到此，我们对未来的东莞中央商务核心区，逐渐有了一个不再模糊的印象了，开始期望其充满憧憬的发展蓝图。

　　东莞中央商务核心区有着许多机遇，并有政府的大力支持与严密规划，还有着深圳福田中心区、广州珠江新城、东莞行政中心区作为样板参考，四者有相似处亦有差异化的定位。相信不久以后，规划中的东莞中央商务核心区,将成为前景可观、高楼林立CBD中的CBD。