政策由紧趋松楼市现“冬日暖阳”市场信心增强

今年上、下半年，楼市政策由“紧”趋“松”，上演了一场大逆转的“好戏”。上半年，央行六次提高存款准备金率，释放货币收紧的信号,开发商直喊“难熬”；时至年末，略带温情的“救市”政策连续出台，直至12月底，央行5次降息，又让人们依稀感受到“暖冬”，中央政府连续出台一系列政策，引导、促进中国房地产业的健康和繁荣发展。在此，我们将2008年所有房地产调控政策一一总结，希望为广大读者提供一份楼市动向的“晴雨表”。

政策出台循序渐进

众所周知，房地产市场是个典型的“政策市”，自2005年到2007年9月，东莞房地产市场和全国的形势一样，先是一路狂奔，继而房价迅速下跌。房地产市场的每一次波澜起伏都与中央乃至地方政府的宏观调控有关。

光大地产营销总监赵洪亮表示，要解决贫困人口的居住问题，国家就出台相关政策加快经济适用房的建设；为保护耕地面积不能减少，保证粮食产量，严管农村集体建设用地通知的出台是一种保护性政策；而严查住房公积金管理则是为了促进公积金的使用更加规范，使更多人享用公积金。一系列规范性措施的实施，都是为了保证房地产市场能够合理发展。

去年9·27新政出台后，抑制了投资需求，各地楼市成交都不同程度出现了萎缩，加上今年经济形势不好，为了实现保增长，就必须促进刚性需求的发展，这也导致年末的一系列政策出台。

而这些政策的出台也有一个循序渐进的过程，先是自住，之后是改善型的需求，目的就是扩大内需，使成交量放大。12月21日的新政是对自住需求进行刺激，但因为其中有二手房交易营业税减免的政策，也是对投资需求拉动的信号，可以加快二手房市场的流通，对整个一手市场和二手市场的流转都是利好。

积极的政策信号增强市场信心

任何政策是根据市场变化的。从去年以来频繁出台的政策来看，对房地产市场的管理存在收紧太快和放松过快的情况。政府在政策执行中发现一些缺位，现在在不断弥补和完善。

中原地产研究部经理车德锐说，政策释放的是信号，信号会影响到市场的预期，积极的信号必然使市场的预期慢慢变好，例如新政推出后，市场的信心在不断地增强。

赵洪亮也表示，房地产市场拉动内需、促进经济的作用越来越得到重视，后期预计可能还将有更大的利好出台，开发商也希望房地产市场健康有序地发展。但明年是否会出现频繁的政策，还要看市场的发展情况，如果楼市比较理性，政府干预度会适当放松。

国家政策

清理闲置土地：有土地才能有房子

1月3日，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，要求在2008年6月底前，各省要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告；要优化住宅用地结构，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下普通商品房的建设。

记者点评：闲置土地清理处置，是节约集约利用每一宗土地的根本出发点，也是城市基础设施建设的一个重要方面。此《通知》旨在优化土地利用。

严管农村集体建设用地：农村不是房地产的新摇篮

1月8日，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

记者点评：违法利用农用地开发、销售商品住宅（包括国家三令五申明令禁止的小产权房）等方面，也是导致农村集体建设用地数量剧增的一个根本原因。如果再任其蔓延，其结果就是冲击土地供应闸门，将危及农村稳定和国家粮食安全。

上调存款准备金率：释放进一步缩紧信号

1月16日，央行宣布从1月25日起，首次上调存款准备金率0.5个百分点。此后，央行在3月、4月、5月、6月等连续六次提高准备金率，上调均为0.5个百分点。

记者点评：上调人民币存款准备金率，延续了自2007年下半年开始国家货币从紧的政策，释放了货币紧缩信号。

严格住房公积金管理：让公积金帮老百姓圆住房梦

4月8日,住房和城乡建设部副部长齐骥在全国纠风工作会议上表示，今年住房公积金专项治理工作将认真排查和处置住房公积金管理中存在的资金风险。重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进管理。

记者点评：为期半年的公积金专项治理行动正在全国悄然展开，这也是为了保证公积金“互助和保障性质的公众资金”的属性，未来可能出现更多的向中低收入家庭倾斜的制度安排。

推广全非毛坯房：萝卜青菜各有所爱

8月，住房和城乡建设部发文，要求各地要制订出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次非毛坯到位或菜单式非毛坯模式，逐步达到取消毛坯房。

记者点评：地产商各出奇招，以吸引消费者的眼球。部分开发商希望通过非毛坯修吸引眼球，还有的开发商则直接省掉非毛坯的费用，节约本来就紧张的现金链，“裸价”交给购买者。

5次降息：受实惠的还是老百姓

9月16日，中国人民银行4年来首次决定下调人民币贷款基准利率。到目前为止，央行连续第五次降低利率、第四次降低存款准备金率，也是继10月8日宣布双率下调后第三次双率同时下调。

记者点评：五次降息，意在恢复市场信心，每次降息对购房者来说都是一次利好。

二套房开禁：改善型住房实现居者优其屋

12月17日，国务院常务会议研究部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，新规中对二套房贷进行了松绑；同时大幅降低了二手房转让的年限和税费。

记者点评：政府要帮助减轻居民购买住房的负担，让居民的住房消费成为扩大内需的动力。二套房政策的有条件放开，也满足了部分置业者从“居者有其屋”到“居者优其屋”的梦想。

促进房地产市场健康发展：让价格回归理性

12月21日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出，促进房地产市场健康发展，支持房地产开发企业积极应对市场变化，根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。

记者点评：去年疯狂的楼市让开发商盲目扩张，今年一直为资金所累，只能降价促销。怎样才算是合理的价格？对于高利润产品，国家提倡把定价降下来，使其趋于一个合理的价位，价格体现价值。

省府政策

城际轨道飞架穗莞深：一小时生活圈东莞获利

12月21日，穗莞深城际轨道交通项目开工建设，这也是经国务院批准的珠三角城际轨道交通网的主轴之一，2011年底正式开通。穗莞深城际轨道交通全线设站16个，在东莞境内设麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎门火车站、虎门商贸城、长安乌沙、长安步行街共8个车站。

记者点评：对于东莞来说，32个镇街的发展相对不平衡，历史积淀原因使莞城等老城区以居住为主，部分镇区地产发展略显滞后。未来两年对镇区房地产业有明显利好，但是短期之内这个优势并不会马上体现。值得肯定的是，轨道交通不但是增大城市便利度的好工具，更是提升区域价值的金钥匙，也使得东莞多中心镇成为现实。生活在广深、工作在东莞，轨道交通将会让一部分人工作和生活的成本有很大的降低。

东莞政策

人均居住面积出炉：二套房优惠打破僵局

3月31日，东莞市统计局公布《2007年东莞市国民经济和社会发展统计公报》，明确“2007年末城市居民人均住房建筑面积57.38平方米”。7月中下旬，中国人民银行东莞市中心支行与东莞市房管局发布通知，“首套贷款房人均面积低于当地平均水平的，二套房贷款利率可按第一套算。”

记者点评：这一权威数据的出台为各家银行执行央行二套房贷的补充规定中关于“人均住房面积低于当地平均水平的，可照首套房贷政策执行”的规定提供了标准，“第二套房贷优惠”政策难操作的局面得以打破。

2009年住房建设规划：减少商品房供应

4月，东莞2009年住房建设规划正式出炉，明年东莞住房建设总建筑面积减少500万平方米。其中高档住房减建8300套、98.5万平方米，普通商品房减建36800套、328万平方米。

记者点评：去年东莞的房地产市场还剩余400万平方米的商品房没有消化完毕，根据2008年的住房建设计划，将供应1437万平方米的商品房，今年的房地产市场的商品房数量将达到1837万平方米，减少商品房供应才能缓解供求矛盾。

《在建违法建筑处理办法》：向违法建筑开刀

5月，东莞通过了《东莞市在建违法建筑处理办法》和《东莞市查处违法建筑责任追究暂行办法》。对于镇街一级政府辖区内当年新开工建设违法私房10栋以上或生产经营性建筑5栋以上，并且建设进度到一层柱还未拆除的镇街政府，将追究镇长以及有关领导责任。

记者点评：一些镇区在土地没有取得完全产权的情况下，用以租代征、产品性质与土地使用性质不相符、不报批报建报规划等方式先斩后奏，强行开发的现象仍然存在。两个办法的出台，直接触动了多年来东莞土地开发建设这根最敏感的神经。

《东莞市住房建设规划》：未来5年小户型当家

6月23日，《东莞市住房建设规划(2008~2012)》正式“出炉”，划定了未来5年东莞的土地供应、住房建设量以及套型结构等方面的内容，将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。

记者点评：这一规划将迎合更多新莞人购房的需求，增加中小户型的供应，对于当下一些收入较低的新莞人来说是一个利好，这一政策也迎合了部分东莞人投资的需求。

物业维修基金：房屋也要“养老”

7月7日，东莞市政府公布《东莞市物业专项维修资金的缴交监管和使用实施方案（征求意见稿）》。物业专项维修资金必须在主管部门、银行、业主三方共同参与的全过程监督下进行使用，任何一方不可擅自动用。每个业主都可以随时查询自己专用维修资金账户上资金的使用情况，但不可以自行提取资金。

记者点评：小区生活一样充满了磕磕碰碰，修修补补在所难免，作为“房屋养老金”的专项维修基金，由于存在不同阶段的不同规定，出现了一定混乱，不少开发商将其挪用，导致了业主普遍不满。守护好自己的家园，维护离自己最近的权利，是每个业主的责任和义务。

经济适用房标准出台：有人性化也有疑点

7月14日，《东莞市经济适用住房管理办法》公布。家庭人均收入在本市当年最低生活保障线1.5倍数之下；家庭人均资产在本市当年最低生活保障线年标准10倍数之下;无自有住房，或者现住房人均居住建筑面积低于18平方米的，可申请廉租住房保障。申请人及共同申请的家庭成员应具有本市户籍，且至少有一人取得本市户籍时间满3年，也可申请购买经济适用住房。

记者点评：35岁以上单身也可以申请经适房，落户东莞的外来人也有申请可能，确实充满人性化。但市财政投资建设的经济适用住房可以供应市直属机关、企事业单位中符合的家庭，确实难解。公务员工资一涨再涨，能低于600元吗？此外，东莞楼市一路下跌，3字头不断涌现，2字头也“渐露头角”，如果一些小户型楼盘在地段、配套等方面跟经济适用房差不多，价格低就成了经济适用房最大的杀手锏，对楼市有小幅影响。

《土地利用总体规划》：未来东莞的土地给了工业

9月，东莞市国土资源局公布《东莞市土地利用总体规划（送审稿）》。按照《规划》的布局，东莞今后将以市区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带。在这两个副中心带中，相关部门选取了石龙、塘厦、长安、樟木头、麻涌、大朗、虎门、常平8个城镇作为中心城镇。

记者点评：长远来说，如果相关政策能持续推进并且配套以必要的设施建设，必将大大强化上述8个镇区的城市功能，其住房产业、商业物业、物流配套等行业将逐步得到更多的发展空间。

廉租房封顶：实现“居者有其屋”

12月17日，东莞市区廉租房第一期工程项目封顶。有电梯还有400元/平方米的非毛坯，符合条件的市民每月只需要交纳最多80元房租，就能住进崭新的小区。一期工程最快将在春节后全部完工，到时候符合条件的市民就可以搬进新家。

记者点评： “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这一千古流传的名句生动地凝聚着中国人世代传承的民生梦想。积极解决城市低收入群众住房困难，是建立住房保障体系，实现人民群众安居乐业的重要内容之一。基本解决低收入家庭住房困难问题，是政府执政能力的具体体现，也是兑现“居者有其屋”承诺的具体行动。

上报楼盘建设进度：查清到底建了多少房

12月19日，东莞市建设局发出通知，要求房地产开发企业在取得《东莞市商品房预售许可证》后，在每季度最后一个月的20日前，把《预售商品房建设进度情况报告（含配套建设项目）》和现场照片报项目所在地的规划建设办。每月的15日前，把办理《东莞市商品房预售许可证》时的预售款监管专用账户收支明细的银行对账单打印，报送建设局。

记者点评：东莞楼市目前库存压力较大，一些发展商可能为此放缓开发，而在获得预售证之前，政府对发展商的施工进度是比较难以控制的，因此也有可能造成在某一时段新房“扎堆”。而政府掌握了施工进度情况，也就掌握了某一时段某一区域的真实供应情况。而要求发展商提交预售款监管专用账户收支明细的银行对账单，也是进一步加强对预售款的监管，维护购房者的利益。

解决拖欠工资纠纷：不能坑工人的血汗钱

12月22日，东莞市建设局发布《关于尽快妥善解决拖欠工人工资纠纷的处理意见》和《关于开展房地产开发项目拖欠建筑工人工资自查自纠工作的通知》。要求欠薪的建筑企业和房地产企业进行自查，对既不采取措施又不协助建设局处理相关拖欠事件的，建设局将在网上公示其拖欠工程款行为，并暂停在莞业务。

记者点评：没有建筑工人的日夜劳动，哪来的广厦千万间？住进了新房怎能忘记盖房子的兄弟？东莞房地产开发项目拖欠工程款的问题比较严重，造成拖欠工资问题发生的情况较多。即使是楼市寒冬，少请一个明星，就能温饱一批人，不良开发商和建筑商必须严惩。

连工人工资都拖欠的企业，盖出来的房子口碑能好到哪去？