从楼市现状看2010二次调控带来的影响

    从 2010年4月14日的国十条至今，全国楼市由普遍恐慌到逐渐适应再到顽强反弹，就好象是感冒药的升级换代，房地产行业已经有了一定的免疫力。所谓上有政策，下有对策，各式手段在新政下愈演愈新。

    “苦等了几个月，房价没跌反涨！”，消费者铺天盖地的抱怨，使得二次调控的呼声在进入9月以来愈发高涨，9月29日晚7点，二次调控也终于震撼出台。

    先参考一下二次调控方案中的几个政策——

    二次调控包括首套首付提至30%、全面暂停第三套房贷、限定居民购房套数、严格施行问责制、加快推进房产税改革试点、增加住房有效供给、加大住房交易市场检查力度等多种措施。

    此次调控其实只是针对上次“国十条”的进一步落实及巩固。停三套房贷、提高首付的阶段调控效应或许又是昙花一现，并不能抑制住真正炒房者的投资热情；增加住房有效供给说白了，还是继续加大保障房、公租房的建设，完善中国住房供给的双轨制；关于施行问责制、加大检查力度，都是中央对地方政府执行力的督促。
认真分析近几个月楼市起伏及现状，笔者认为，房价居高不下，有以下几个原因：

    第一，刚性需求始终庞大。提到刚性需求，几乎是个快说烂的话题了。这是所有人都看到、想到、知道的事情。中国由于历史问题（计划生育政策的实施）产生了1970年至1985年的“婴儿潮”，以至于现阶段80后普遍处于结婚生子置业安家的时刻，再加上中国人“以房为家”的传统思想，刚需购房热情非常高昂。首付上涨一成，受影响的也只是部分刚需。

    第二，四月新政刺激观望情绪，导致商品房交易厚积薄发，量价齐升。新政出台，无数人对新政期望非常高，一度认为中国房价将受政策抑制。所以市场前期俱是乌云密布，购房者驻足不前，炒房团谨慎出手；而开发商受新政影响，齐齐捂盘不开；几个月后，市场开始适应政策，积压下来的购房需求在有限的房源下爆发，使得成交量、房价节节高升。二次调控或许会影响到成交量，导致形成新一轮观望情绪。

    第三，中国经济过于依赖土地及土地附属收入。房价之所以越调控越高涨，主要是地产开发商手里抓着两张王牌：一是政府的GDP；二是银行的贷款。地产商，其实只是一个中间商，连接政府、银行和消费者的商家。他们也知道政府对GDP的看重，所以，极力造房，卖高价。只要GDP和房地产保持亲密关系，中国的房价就没有下降的可能。下降，只是暂时而已！

    第四，中国民间闲散资金投资渠道过少。纵观国内这些年来，随着经济发展，国民闲散资金流越来越壮大，炒外汇炒黄金炒邮票炒茶炒酒甚至炒姜炒蒜炒粮油，简直是无一不炒，可一直没有一个炒出真正成规模的。最根本的原因在于国内对民间资金的引导不足，没有正常的、健康的流向渠道。而所有被“炒”的种类里，房子似乎是经久不衰，即使是经历了2008年金融风暴，也是立马反弹直接翻番。所以，“炒房团”国内处处开花，给飞涨的房价火上浇油。限套？我以其他户名购买；限外？OK，我以当地亲戚朋友名义购买，甚至虚构户名；限贷？OK，我全款。这样一来，商品房交易立马成了买方市场，不涨才怪了。

    第五，房价下跌将影响很大一部分人的利益。这个一大部分人，包括开发商，包括政府部门，也许也包括你我。当前中国经济环境下，房地产业的兴衰，直接影响到上中下游产业链。从上世纪90年代中后期逐步走向市场化的房地产业，经过10年快速发展，目前已经形成一条由多个行业紧密相连的产业链。统计数据显示：仅2007年商品房销售额总计就达2.96万亿元，对GDP增长的总贡献率高达27.49%。作为链接上下数十个行业的关键“节点”，房地产业在整条产业链中的地位不言而喻，其波动对上下游行业的影响很大。影响面积与程度都非常巨大。房价下跌，将会间接影响到当地消费水平与消费能力，而这是政府十分不愿意看到的。所以，无论是“国十条”，还是此次“新政”，都一直在强调：要抑制房价“过快上涨”。

    所以，此二次调控，在短期内，不会影响到房价的大幅波动，目标应该在于稳定房价。可能会稍微影响到成交量，逐渐导致新一轮的观望。

    综上，中国政府要抑制房价，还有很长的路要走。此次调控，绝对不是终点，而只是新一轮房地产宏观调控刚刚起步而已。