楼市去年销售减少今年主要消化存货 房价将趋稳

2008年过去了。

投资需求锐减的房地产市场，自住需求理所当然成了“主角”。

最新的商品房销售数据出来了，没有想象中悲观：2008年东莞商品房销售金额为246.4亿元，与2007年商品房销售金额为395.2亿元相比，从数字本身来看，确实有了37.7%的下降比例。但专家说了，2008年与2007年地产市场本身就不存在可比性。

去年销售同比减少近4成

“去年我们公司在售的项目主要以江南第一城为主，销售额超过3亿元”宏远地产相关负责人告诉记者。

“去年我们公司有几个项目正常发售，包括景湖湾畔、景湖名郡、锦绣山河、景湖春晓等。在价格调整合理到位的前提下，我们去年取得了近30亿元的销售成绩，完成了年度销售任务”光大地产营销总监赵洪亮脸上写满兴奋。

“如果我说去年我们销售成绩不错，肯定会很少人相信，但我们确实取得了不俗的成绩”某地产相关负责人甚至如此告诉记者。

过去的2008年，是遭受2007年9.27房贷新政深度影响的一年。在政策等因素的影响下，市场波动明显：全年竞争白热化，营销大战异彩纷呈，市场以自住需求为主，投资需求锐减。尽管市场缺乏了前年深圳客规模进军的支撑，但在价格调整策略的带动下，光大、万科、新世纪、丰泰、中信、中惠等地产商仍然取得不错的销售成绩。根据一份报告显示，这些企业去年的销售额都超过了6亿元，光大、万科更是突破20亿元俱乐部。

中原地产检测资料显示，2008年东莞商品房新增供应679.6万㎡，共74243套，全年成交总面积为383.34万㎡，共38114套，总成交金额246.4亿元。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年东莞商品房签约面积约392.2万平方米，同比减少四成。其中住宅签约面积约357.5万平方米，同比减少42%。

今年以消化存货为主

“高价地”绝迹、土地流拍，构成2008年土地交易市场主要脸谱。

一方面，地产市场面临经济、政策等多重不利环境，许多开发商囿于资金链短缺和不能准确把握市场走势等因素，纷纷减少2009年开工计划，成为市场的普遍做法。

另外一方面，经过了前年的狂飙突进和去年销售受挫后，东莞商品房库存压力相当大。

根据东莞中原研究部统计数据累积显示，目前东莞商品房累积可售存量高达723万㎡，其中住宅可售存量为609.34万㎡，共56516套。另外，潜在供应共计103个项目，供应量达472.6万㎡，其中43个新项目，旧盘新货的项目60个。其中普通住宅潜在供应共计88个项目，总面积为346.8万㎡。

中原地产相关负责人表示，今年东莞商品房总体供应量达到1195.7万㎡，相比2008年的体供应量1093.05万㎡增加了102.65万㎡。如果按照2008年383万㎡的商品房消化量去计算，供需比高达3：1，如果按照2009年预期418-478万㎡的商品房消化量计算，供需比也达到2.5：1~2.8：1。因此，东莞商品房高库存的供需矛盾比较突出，后市消化压力较大。

东莞房价将趋稳

去年初，由万科和光大引领的一场“团购运动”，拉开了东莞房价大幅下调的帷幕。从全年来看，东莞房价在经过几波降价潮后，价格呈现出企稳的特点。

相关数据显示，去年商品住宅均价为6009元/㎡，同比上升3.21%，其中普通住宅均价为5399元/㎡，同比下降2.4%。

去年12月21日，国务院再紧急发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，并首次表明“鼓励房地产企业以合理价格促销商品房”。刚进入新年，住房和城乡建设部副部长齐骥甚至说“随着供求关系的变化，加上建造成本的影响，开发企业会顺应市场变化，正像131号文件所提到的主动采取措施以合理价格促进商品住房销售，以释放潜在的住房需求。”

2009年房价走向将怎样？会不会受到舆论房价将继续下调的影响？

对此，光大地产营销总监赵洪亮表示，目前东莞城区一些楼盘价格已经基本调整到位，一些开发商甚至接近成本价出售，因此，价格进一步下调的可能性不大。

车德锐也表示，东莞楼市深幅调整后价格回调基本到位，底部投资价值凸现，相比较深圳、广州的房价，东莞房价再次成为珠三角的洼地，另外，2008年底东莞房价开始呈现触底回升迹象，综合多重因素，2009年房价将趋稳甚至反弹。