降息后固定利率吃亏 转按揭可变相享受七折优惠

年关将至，个人房贷市场又见躁动。

“不给打7折，我就办房贷转按揭,让原来的银行受点损失。这样自己也能节省一些钱！”存量房贷7折优惠政策一出，去年5月在东莞买了房子、准备办理房贷转按揭的李先生告诉记者，为了节省口袋里的钱，东莞有不少房主和他一样准备利用“转按揭”的方式和银行讨讨价。

央行连续降息让以前办理了固定利率房贷的客户如坐针毡，现在5年以上贷款基准利率在7折优惠基础上，已降至4.284%，相比最优惠的固定利率房贷（近8%）同期限利率要便宜一大截。

风水轮流转，一度颇受欢迎的固定利率房贷变得“高处不胜寒”。对此，理财专家建议房贷者不要盲目“固转浮”。

个案:降息后固定利率吃亏

在前两年利率连续攀升时，为规避继续加息的风险，很多买房人都选择了银行的固定利率还款。但从去年9月到12月，央行在4个月的时间里5次降息，当初办的固定利率还贷就显得很不划算。　

张女士就是固定利率的“受害者”之一。2007年年初，张女士和老公在万江买了一套122平方米的房子，并在银行办理了一份5年期30万的住房贷款，“当时行情大好，银行已几次加息，固定利率只比同期浮动利率略高一点，只要央行再加一次息，固定利率房贷的优势就立即显现出来。她和老公都认为未来很有继续加息的可能，所以选择了固定利率，避免将来还更多的利息。”

于是，张女士采用了固定利率还款，当时的利率是5.73%，这样每月需要还款5762.25元。

随后的接连升息印证了张女士的判断，房贷利率一度达到7%的高度。而现在最新的首套住房浮动贷款优惠利率是4.032%，也就是说，现在每月只要还款5529.29元，这样算下来，她每个月就要比以前多交232.96元，5年下来，就要多交13978元。

张女士对自己当初的做法很是后悔：“国家从去年9月就开始频繁降息，现在想想这种固定利率真是特吃亏。以前是股票被套，现在连房贷都被套牢了。真是郁闷啊！”

眼看没多久就是春节了，张女士却乐不起来，因为她所办理房贷的东莞银行至今未明确老客户2009年是否也能享受房贷利率7折的优惠，她打算把自己的房贷转到能打7折的银行去。

像张女士这样当时觉得避了风险，现在却吃亏“被套”的客户不在少数，有的客户当时甚至是以利率7%左右办理了固定利率，那现在的损失就更大了，每月要比以前多还500多元，因此大家想“固转浮”的心情实在是迫不及待。

中国农业银行东莞分行理财规划师康锦宜为记者算了一笔账，去年3月18日加息前，五年期以上贷款利率为6.84%，多次加息之后最高达到7.83%。现在，经过多次降息后，五年期贷款利率跌回5.94%。“肯定要转为浮动利率，不然客户吃亏太大了”。

记者调查:银行对实施细则相当谨慎

“我的房贷利率能不能打7折？”元旦假期过后，各银行的房贷经理频频被咨询到这个问题。自从2008年10月鼓励自住型购房的房贷新政出炉后，之前已贷款购房个人客户的剩余房贷利率该如何调整，一直为各界所关注。

记者了解到，尽管目前大多数银行的存量房贷调整实施细则未摆上台面，但在广州、深圳和上海等城市，打折政策已率先松动，包括工农中建四大行在内的多家银行已纷纷开始受理7折优惠利率的申请。而为争夺优质客户，一些银行更是花样不断。除招商银行、建设银行相对松绑外，其他银行对7折利率优惠实施细则可谓“犹抱琵琶半遮面”，多数银行对存量房贷利率打折一事都是只做不说，只有客户主动提出申请，被批准后才可以享受利率7折；对于未提出申请的客户不会主动打折，也不会通知其前来办理申请。

记者致电东莞银行、广发银行和兴业银行的客户服务热线，咨询存量房贷能否享受7折利率优惠，得到的答复均是——总行现在还没有出台具体的实施细则，目前暂时没有开展房贷转按揭业务，客户可具体咨询当初办理房贷业务的支行信贷部。

银行对于存量房贷利率打折的态度为何如此“暧昧”？业内人士分析，这是因为银行既怕丢了客户，又怕少了利润。由于一些大型银行个人房贷余额规模巨大，利率下调将牵涉很大一部分资产的重新定价，因此总行对于优惠利率的实施细则相当谨慎。

转按揭可变相享受7折优惠

所谓“转按揭”，简单地说就是把个人住房贷款业务从一家银行转到另一家银行。

据记者调查，建行东莞分行、招行东莞分行和工行东莞分行都在东莞地区开展了房贷转按揭业务。据中国工商银行东莞分行房地产业务部副总经理莫志锋介绍，目前，工行已经在东莞开展了房贷转按揭业务，但前来办理的购房者并不多。东莞嘉华信用担保有限公司罗女士表示，“只要购房申请人向招行东莞分行提供符合条件的基本资料，一般在2周时间内可办理好房贷转按揭手续。”

值得关注的是，某些银行的老客户通过“转按揭”形式，也可变相享受7折优惠。某股份制商业银行房贷部工作人员告诉记者，该行可以为客户提供“同名转按揭”业务，即由银行帮助客户找担保公司，还清原贷款行的钱，然后重新在该行办理贷款，同时享受7折优惠，只需向担保公司交几千元的担保费即可。但有业内人士指出，该业务去年底已被央行明令禁止，上述做法属于严重违规行为。

但记者了解到，事实上，早在今年10月房贷新政刚刚公布之后，东莞已经有很多人悄悄办理了“转按揭”业务。某大型房产中介公司按揭部门的工作人员告诉记者，虽然“转按揭”已被禁止，但可以通过“假买卖”的方式变相进行转按揭。“实际上就是找一个自己信得过的人，把房产假卖给他，名义上由他向银行重新申请贷款，实际上是你自己继续还款。这样就可享受7折优惠政策了。”当记者质疑该做法是否违规时，他说，现在都是这样操作的，其实银行一看就知道买卖是真是假，但是他们公司跟几家银行关系比较好，保证没问题。据他介绍，今年10月份以来办理这种“假买卖”的客户比以前要多出20%~30%，这些客户主要是为了节省利息。 

虽然利用变相“转按揭”可节省更多的钱，但手续相对复杂，而且存在风险。业内专家也呼吁，大银行应尽快出台针对老客户的房贷优惠政策，以避免市场的不正当竞争。

“固转浮”按理要收违约金

建设银行是国内最早推出个人房贷业务的银行。记者拨打了建设银行客服电话，称自己办理了固定利率房贷业务，想咨询下情况，客服将电话转到个贷部，个贷部门的职员刚一开口就说：“你也是来咨询‘固转浮’的啊！今天来咨询的客户不计其数，我们也在办理多款单子（固定利率转浮动利率的申请），降息以来不断有客户提交固定转浮动的申请，但具体的情况你还是到营业网点去咨询吧。”

另外，记者到中行、工行东莞分行营业网点了解到，自从9月开始降息以来，申请固定利率房贷的客户就已经少之又少了。在数次降息后，现在基本上已无人申请固定利率房贷。现有的固定利率房贷客户也纷纷倾向于将固定利率房贷转为浮动利率房贷。

“固转浮”需要收手续费吗？记者从招商银行、中行等银行东莞分行了解到，此前办理固定利率房贷的客户可申请转为浮动利率房贷，最多可在当前基准利率基础之上下浮30%。此外，还有部分银行甚至对固定利率转浮动利率不收违约金。

中信东莞分行个贷部林先生介绍说，自今年9月降息开始，就有客户前来询问，可否将固定利率改为浮动利率，客户同银行签订固定贷款利率后要求转为浮动，实际上是一种违约行为，因而需要支付一定金额的违约金。“但我们东莞分行鉴于市场行情，加之办理固定利率的客户基本都是贵宾客户，因此，我们对申请‘固转浮’的客户，没有收取手续费。当然我们也有最基本的要求，就是客户申请固定利率最起码要满1年。”

在采访中，东莞农信社、农行东莞分行和交行东莞分行其他几家银行也表示，由于固定利率贷款是贷款者和银行通过协议约定，因此一旦有客户要把固定改为浮动利率，就意味着贷款者违约，银行要收取一定的违约金。至于具体收多少违约金，各银行规定不同。

专家提醒:不要盲目办理“固转浮”

“看来要多咨询几家银行了，听说有些银行的政策是从其他银行转按揭贷款后也可以打7折，要是这样的话大家都可以换银行了。”“你只要和银行说，不按7折优惠，我就转按揭，他肯定会考虑考虑的。”本月7日下午，在南城某农业银行网点，有业主向记者道出了心声。接受记者采访的多位贷款购房者均表示，会要求银行给自己的房贷打7折，如果不打折，肯定会转按揭。

对于购房人的想“转按揭”的念头，专业理财师建议购房人想清楚之后再作决定，毕竟转按揭涉及到房屋重新抵押，存在一定风险。

“转按揭之所以被房贷人广泛关注，主要是怕享受不到7折优惠政策。”广发银行理财专家张小波指出，作为按揭供房的消费者，目前可以利用相关银行的“固定利率房贷转成浮动利率”政策来规避固定利率贷款所带来的损失。但我们也不推荐消费者盲目办理‘固转浮’。”

康锦宜还提醒“房奴”们注意转换风险，在综合考虑、衡量得失后再作决定。她认为，首先，转按揭本身存在风险性。金额小的话，有可能发生平移过程中发生的服务费用高于优惠金额的情况。其次，优惠金额可能并不像购房者期望的那么大。“现在大家关于节省资金的计算都是基于利率20年不变的前提；但从长远来看，房贷利率不可能一直处在这个水平。贷款金额小的用户尤须慎重考虑。”

“并不是所有的固定利率转成浮动利率都合适，只有2007年10月以后办理长期固定房贷的客户，而且又打算3－5年内还款的客户应该尽快办理固定转浮动利率。”张小波也提醒消费者，2007年9月之前办理固定房贷的客户如果选择短期房贷大可不必转浮动，因为其固定房贷的利率还不到6%，如果转成浮动利率，有些客户按照银行的规定是享受不到15%－30%的优惠利率的，所以还不如“按兵不动”。

降息后引发部分客户产生“固转浮”、转按揭等想法

专家支招

如何办理房贷转按揭享受最优惠利率

目前，房贷转按揭可以分为异名转按揭和同名转按揭两种。在目前不断降息形势下，房贷转按揭业务通常是指同名转按揭，即已在甲银行办理了住房按揭贷款的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限，直接将在甲银行办理的按揭转到乙银行，以便享受到更优惠的利率。

在目前的房贷政策中，由于各家银行对于已于2009年之前办理房屋贷款业务的客户今年是否享有房贷7折的优惠利率不一致，它的直接原因是部分银行提出对首次购买普通住房的借款人在贷款利率上有着明确的规定（基准利率下浮30%），可是对于已经向银行办理首套住房贷款的客户，是否在次年能够享受优惠的贷款利率（是执行下浮15%还是30%），央行并没有明确的规定。借款人自然会为了减少利息支出而想方设法地办理优惠利率贷款，如一家银行不给予利率优惠，就会通过在其它银行办理按揭的方式将贷款业务转到其他银行。

据中国农业银行东莞分行理财规划师康锦宜介绍，转按揭一般办理流程为：

(1)甲银行在今年对于首次购房的在按揭客户，一般执行下浮10%~15%的优惠利率。

(2)乙银行推出房贷业务执行下浮30%的优惠利率，正常客户可向银行申请。

(3)乙银行审核房产和借款人资信。

(4)审核通过，乙银行出资结清用户在甲银行的贷款。

(5)用户在乙银行办理房贷业务并享受最新优惠利率。

市民现在办理就要先行将在甲银行的贷款进行先行结清，然后才能在乙银行办理新的贷款业务。

按照约定，市民办理房屋贷款的提前还款一般应是已经贷款在1年以上的客户，多数银行不收取违约金。对于固定利率的贷款客户，则要按着合同约定向银行支付提前还款的违约金，部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。

如市民办理转按揭业务，还需支付评估费、保险费等相关费用，此项费用一般在5000元以下。