国家鼓励非毛坯到位或菜单非毛坯模式 东莞偏爱毛坯

太阳围绕地球又转了个圈。

这是房贷新政盘整后的2009年。去年8月初，一条来自住房和城乡建设部的通知引起了楼市的强烈关注。这个名为《关于进一步加强住宅装饰非毛坯管理的通知》提出：制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次非毛坯到位或菜单式非毛坯模式。2008年12月10日，北京市发布《关于北京市经济适用住房建筑安装工程费用标准的通知》，明确规定经济适用住房非毛坯要一次到位。

但是，非毛坯房能取代毛坯房吗？

现象

非毛坯房陷入销售困境

“非毛坯房”产品销售远没有意料中乐观。

“我们项目原定是带非毛坯推出市场的，后来考虑到市场的接受度，中途又取消了计划”位于体育路的一楼盘相关负责人如此告诉记者。

无独有偶，去年以近2000元/平方米非毛坯标准推出市场的位于东莞大道某楼盘也改变了策略。该项目相关负责人告诉记者，考虑到市场的因素，许多消费者对房价非常敏感，动辄7000、8000元/平方米的价格已经很难引起他们的注意。为了适应市场新形势，他们也开始调整思路，从上段时间就已经开始推出毛坯房产品。

晶城项目相关负责人也告诉记者，二期项目目前价格在4500~4800元/平方米，如果带非毛坯，就在单价基础上加1200元/平方米。但他表示，自非毛坯房产品推出后，销售仅占2%，大部分消费者还是青睐于毛胚房。

记者在采访中发现，前年房地产市场整体处于向好之际，许多楼盘都以“非毛坯房”面孔亮相，并取得了不错的销售成绩。仅东莞城区，在售的非毛坯房楼盘就有中信德方斯公寓、时尚岛蓝钻、宜景康源、城市假日三期、春晓美寓、晶城、卡布斯、城市星座、名门公寓和天诚康桥等10多个楼盘。房贷新政实施后，东莞商品房销售陷入困境，一些带非毛坯的公寓产品也遭遇相同的局面，在这样的背景下，东莞地产市场曾一度刮起公寓更改规划的现象。

非毛坯房降低购房成本

非毛坯房并非一无是处。

瑞峰置业副总经理姚丽军认为，非毛坯住宅的出现，是房地产市场成熟发展的重要标志。它给消费者带来的好处就是降低了购房成本和省去了很多自主非毛坯所带来的一系列麻烦。从大方面来看，开发商批量非毛坯，将减少材料浪费、降低环境污染，后续的非毛坯问题也将可以直接找到开发商共同解决。

8月初，一条来自住房和城乡建设部的通知引起了楼市强烈关注。这个名为《关于进一步加强住宅装饰非毛坯管理的通知》提出：各地要继续贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》和《商品住宅非毛坯一次到位实施导则》，制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次非毛坯到位或菜单式非毛坯模式。

国家发改委经济研究所经济形势研究室主任、知名经济学家王小广表示，修建非毛坯房是大势所趋，国内并不缺乏购买非毛坯房的人群，缺的是真正像国外那样高水平的非毛坯房。在欧美发达国家，清水房则完全被淘汰。在这些国家非毛坯修的标准已经真正达到了“拎包入住”，整体橱柜、成品门窗、整体衣帽间、家具家电等，甚至整体卫生间、整体厨房等一应俱全。

非毛坯房长远难以普及

如果说，早在几年以前，“非毛坯房”概念就已经提出并要大力倡导，那么，对于已经过去的2008年，这一呼声则变得越发高涨。

去年11月19日，全国政协人口资源环境委员会副主任、原建设部常务副部长刘志峰建议，从2009年下半年起，凡新建政策性住房（廉租房、经适房）均应实行全非毛坯成品房供应；从2010年起，在商品住宅销售管理中，全面禁止“毛坯房”上市交易。

12月10日，北京市发布《关于北京市经济适用住房建筑安装工程费用标准的通知》，明确规定经济适用住房非毛坯要一次到位。

根据相关资料表明，广州近70%的楼盘都是采取非毛坯修的标准、深圳房地产市场非毛坯修的普及力度也相对比较高……上海、南京等城市也表示将在未来两年内加大非毛坯房在市场的占有率。从东莞本地市场来看，星彦地产相关负责人告诉记者，东莞全非毛坯房最早始于上世纪90年代的樟木头和常平，因当时的发展商和客户均来自香港，沿袭港人非毛坯小户置业观，后随着本土置业的兴起而削减。2004年，深圳富通与海尔达成理想0769非毛坯联盟、中信凯旋城随后跟进，全装房再度亮相，2005年，全非毛坯的小户型始成气候，这种买卖双方受益的销售模式得到市场上绝大部分投资客的认同，到2007年，随着大量小户型上市，全非毛坯房开始成为小户型营销主流手段而逐渐普及，并有朝大户型方向蔓延的趋势。

尽管国家一再要求各城市要大力普及非毛坯房发展，但在东莞地产市场，非毛坯房显现出后劲不足的疲软状态。

对此，姚丽军认为，从发展商层面来看，由于非毛坯房面临前期对质量的监控要更准，后期维护要更大等问题，意味着收楼后要承担更大的责任和风险，因此，大多数开发商反而不愿意推出这一产品。从需求层面来看，非毛坯修采用的是一种批量生产的模式，缺乏个性化，这也就直接导致它目前很难得到市场的广泛认可。

宏远地产策划部经理廖良越则认为，楼盘一做非毛坯，工期就要延长，开发商的资金压力会加大，工程控制的难度也会增加，交付楼房后非毛坯修部分的保修也让开发商头疼。

观点PK

正方：非毛坯房可以提高效率

中信地产销售部副经理陈峰认为，前年房贷新政的实施，导致市场长时间陷入疲软状态。这轮调整，积压了很多产品，一些产品拉长了销售周期，已使得不少房地产销售实际上从期房预售变成了现房销售。一部分开发商可能会利用送非毛坯来促销，将有更多消费者要求或选择买有非毛坯房。这样一来，更多开发商会迎合销售者的需求，于是会有更多的开发商会效仿。这样，本轮房地产调整，客观上会起到促进房地产从期房销售向现房、乃至非毛坯房销售转变。

从另外一方面来看，如果消费者买到的是毛胚房，他们将要独立去非毛坯，这样一来，虽能体现个性化，但对整个社会而言，却是一种资源的浪费。因此，用非毛坯房代替毛坯房销售，可以提高效率，节约资源，而且实际上为消费者减少了一些麻烦。

中立：转变客户观念是发展前提

姚丽军认为，国家大力普及非毛坯房的发展，其重要的一个原因就是要使建筑行业往工业化、标准化方向发展。客户的接受程度需要时间的培育和观念的转变，当客户对个性化的追求只是软装而不是硬装的时候 ，非毛坯才有推广的市场基础。非毛坯修在普通住宅及豪宅在目前的东莞市场只能属于个案，普及趋势有待加强和规范。

反方：非毛坯房取代毛坯房不容易

地产策划人士陈真诚认为，由于缺乏相关的行业标准，非毛坯房如何衡量成了一个主要问题。尽管从长远来看，非毛坯房将是发展趋势，但并不意味着毛坯房会很快消失。只要购房者心理没有完全转变，非毛坯房要完全取代毛坯房并不容易。

硬伤

这是众人皆知的事实。

非毛坯房存在质量隐患、缺乏个性化、非毛坯成本不透明、监管缺位等问题，这也是非毛坯房目前难以得到大力普及的最重要原因。如何解决好这些问题，将成为非毛坯房未来发展的重要前提。

关键词：质量

以假充真隐患潜在

说起非毛坯房，家住南城某盘的张先生感触良多。“我是该盘相对比较早买这套非毛坯房的业主，收楼时才发现很多问题：厕所门与墙有2厘米多的缝隙、水管漏水……”回忆起当时交楼的情景，张先生仍然掩饰不住对非毛坯房的失望。他表示，如果二次置业，他无论如何都只买毛胚房。

上段时间，由新浪网对一部分购买非毛坯房消费者做出的调查结果显示，超过六成的人在选择非毛坯成品房时最担心的非毛坯材料和工程质量问题。

伴随着非毛坯房的进一步普及，北京、上海、深圳等城市关于非毛坯方面的投诉和维权案例一直居高不下，东莞同样存在这种问题。陈晶权认为，现在非毛坯市场其实存在很多不规范的地方，开发商疏于对质量的一种监控，这就导致表面看上去很华丽的非毛坯房存在偷工减料、使用假冒伪劣材料以假充真现象的发生。许多购房者囿于这样一种前提，对非毛坯房敬而远之。

应对策略

地产策划人士陈真城：可在非毛坯前先请已订购的消费者先行验收房屋的建筑质量，再做非毛坯。在控制非毛坯质量放面，可从整个项目的购房中请出几位代表或由购房者聘请人或机构作为质量监督员，由开发商支付费用。当然，也可采用监理制，但要求监理机构能尽职尽责。

关键词：成本

隐性成本应该公示

“地价以1000元/平方米计算、建筑安装2000多元/平方米、政府税费1000多元/平方米……我们项目已经接近成本价卖了”，在市场疲软状况迟迟不见突破的前提下，许多开发商开始采取大幅度降价策略，甚至罗列出各种成本支出，目的只有一个：项目已经基本没有利润可言，消费者赶快买房吧！

“8000元/平方米，其中包括2000元/平方米的非毛坯标准”、“6000元/平方米，里面有1200元/平方米的非毛坯标准”……纵观目前一些带非毛坯的楼盘，开发商无一不在标榜其非毛坯的档次和价格，但消费者却根本没有办法了解非毛坯房费用成本。如某些楼盘提供的非毛坯修交房标准中注明的乳胶漆，以多乐士乳胶漆为例，就有几十种型号，价格差异也非常大，从几十元到几百元不等。也许开发商承诺的非毛坯材料是用名牌产品，但却是名牌里最便宜的一款，购房者对非毛坯成本无法计算，也会担心房价因加入了非毛坯成本而大大提高，开发商的利润空间更大。

应对策略

宏远地产策划部经理廖良越：品牌开发商的优势就是集团化运作，材料商、采购程序及非毛坯公司等都相对固定，成本能得到有效控制，公布非毛坯成本能让购房者一目了然地购房。

关键词：个性

千篇一律冲突需求

“高档非毛坯看上去很豪华，确实让人心动；一些简单非毛坯看上去却感觉档次太低，而且开发商在统一非毛坯时，也不会考虑到个人的风格，太单一了”刚在东城某楼盘买了一套毛胚房的刘小姐如此告诉记者。她表示，尽管她不是高收入阶层，对房屋非毛坯也要求不高，但她希望房子的设计要体现她的风格和个性。

无疑，批量非毛坯房缺乏个性量身打造是其目前面临的一大硬伤。姚丽军表示，对追求个性时尚的年轻人来说，非毛坯修房只解决了房屋非毛坯装饰问题，却造成了非毛坯风格上的千篇一律，缺乏个性，体现不出特色，与购房者日益彰显的个性化需求相冲突。

应对策略

中信地产销售部副经理陈峰:在风格太统一方面，开发商可在一楼盘中提供更多的非毛坯方案，或在购房时把非毛坯方案一并拿出与购房者探讨，或根据消费者的需求提供非毛坯服务。但这牵涉到不同方案所需要的非毛坯成本不同。开发商可以把房子非毛坯成中性的，消费者可以根据个人喜好，通过用各种装饰品和色彩对房子进行装饰和搭配，解决非毛坯个性化的问题。

关键词：标准

非毛坯房缺乏明确验收标准

毛坯房验收有一套完整的标准体系。

全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成非毛坯工程、公用部位、公共设施、各种管道（给、排、雨水、暖、热）、电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）等都应按设计文件完成全部非毛坯，并按规定完成各种测试项目……根据相关资料表明，验收毛坯房时，有一套相应的管理和验收机构。

很显然，非毛坯房在这一点缺乏明确的验收标准。记者查遍资料获悉，根据2002年原国家建设部颁布的《商品住宅非毛坯一次到位实施细则》规定，交付给购房者的非毛坯房质量不应低于样板房的质量水平，但其中没有对非毛坯修房提出明确标准。

非毛坯房的标准是什么？姚丽军认为，由于缺乏一个验收标准，导致很多问题滋生。现在非毛坯房唯一可以借用的是工程质量和住宅质量的有关规定。

应对策略

中信地产销售部副经理陈峰：签订购买非毛坯修房合同时，开发商会向购房者出示非毛坯修房的设计图，设计图中写有非毛坯修的设计标准。购房者可根据设计图验收非毛坯修房，但对于所用材料及施工质量等细节，设计图则没有效用，目前东莞也没有具体的非毛坯修房标准出台。