泸京深蓉四地存量房贷新政大起底 成都仍在等细则

“房贷新政”于去年10月开始实施后,四大行关于存量房贷优惠利率的措施终于在今年第一天出台。

据《每日经济新闻》日前对上海、北京、深圳、成都四地多家商业银行的实地调查后发现,在经历了一段时间的操作“乱象”后,目前上海、深圳、北京等地的银行,对于客户能否享受7折利率优惠的标准已经趋向统一,但成都地区仍然“雾里看花”。

在调查后,本报为广大客户理出了各家银行的标准,以帮助客户在向银行申请7折利率或者转按揭时做出正确判断。

上海——“现有商贷余额”成门槛

《每日经济新闻》记者日前走访了沪上各主要商业银行网点,发现虽然各家银行对利率下浮30%的要求有差异,但大的原则基本一致,“首套房”、“信用记录”、“房屋面积”、“现有贷款余额”必须符合要求,才有可能获得基准利率0.7倍的优惠。

大额存款可“曲线救国”

以农行和上海银行为例,只要是首套自住房,原存量房贷以0.85倍基准利率执行,且商业贷款在30万元以上,信用良好,将由银行自动为其调整至7折利率。

对于“信用记录”的具体要求,各银行均表示,只要不是过分欠款,一般不会成为申请7折优惠的障碍。其中,建行和兴业银行(601166,股吧)的标准比较有代表性。建行要求客户必须在近两年内没有拖欠两期以上还贷,不存在违约,不存在两笔以上未结清房贷。兴业银行的要求是,两年内不存在8次以上的逾期还款记录。

另外,华夏银行和兴业银行对存量贷款客户房屋的总面积提出了不高于140平方米的要求。

不过据《每日经济新闻》了解,“首套住房”、“信用记录”、“房屋面积”只是各银行的“基本标准”,当前真正“卡”住很多客户,是“现有商贷余额”(非公积金贷款)。

一般情况下,银行都只要求存量房贷客户的商业贷款总额不低于30万元,而华夏、中信银行要求存量房贷客户的贷款总额需达到50万元以上。

值得注意的是,如果上述条件有的无法达到,客户还可以通过办理大额存款的方式“曲线救国”。也有部分银行提出“购买理财产品”、“办理信用卡”等附加要求,但大多数银行称,这些附加条件并不强求,银行也会根据客户过往对银行的“贡献度”破格处理。

转按揭需考虑多种成本

由于各家银行对下浮利率的要求不一,在原银行无法享受利率下浮30%的客户,可以通过转按揭享受7折利率。

由于部分银行对转入客户有“附加条件”(比如不得提前还款),所以客户在转按揭前,必须综合比较利率优惠与提前还贷等多种成本。

尤其需要注意的是,由于7折利率优惠是政府针对目前的房地产市场给出的特别优惠,目前执行期限到今年年底,明年情况尚且未定,因此购房者要仔细衡量转按揭成本。

从转按揭绝对成本看,现在银行一般不对购房者收取服务费用,但担保费、评估费、抵押费、公证费等仍然不可避免。一笔30万元的房贷转按揭,费用基本上在数千元。

需要指出的是,按照约定,市民办理提前还款,有些银行会在合同中给出严格的条件,市民在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户,则要按合同约定向银行支付提前还款的违约金,部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。

另一方面,兴业银行和中国银行等会限制“转入”客户提前还贷,其内容大致相同——在3年内不得提前还贷。该类“附加条款”规定,如果届时客户要提前还贷,则第一年要付出提前还贷总金额3%的违约金,第二年则要付出提前还贷总金额2%的违约金,第三年要付出提前还贷总金额1%的违约金。

成都——多家银行仍在“等细则”

7折房贷优惠利率让众多成都人望穿秋水。近期,记者在各大商业银行又摸了一下底,发现只有农行、建行等有所动静,而其他银行都声称仍在等细则。

深圳——新增客户享受更多优惠

在房贷利率打7折问题上,尽管银行在执行上还比较“扭捏”,但在竞争压力下,“让利”已成趋势。记者发现,深圳地区各银行各网点对客户的审核有自己的标准,不少银行个贷部人士表示,银行很乐意“捆绑销售”一些产品,但是对客户并没有强求。

据一知名网站调查结果显示,88%的人并没有享受到7折优惠。这主要是因为银行在“让利”方面并不主动,大多数银行并没有主动告知客户可接受房贷利率7折优惠申请。

农业银行是四大行中首先公布房贷细节的。记者了解到,从今年1月1日起,农业银行为房贷余额在30万以上的客户主动下调利率,打了7折。与农业银行一样主动下调利率的还有民生银行。

农业银行深圳一支行个贷部经理告诉记者,存量贷款少于30万的客户需要自行到网点申请。但是存量客户怎样才能享受到利率优惠,该经理表示即便是在深圳地区,各网点的要求都有所不同,主要是视客户对银行的“贡献度”而定,如客户是否购买了该行的理财产品、开办了该行信用卡等。他表示,他所在的支行也会要求没有开通网银的客户开通此项服务,但如果客户不愿意接受附加条款,也不会影响审核。

工商银行深圳某支行最为爽快,存量客户只要以往按时供楼,都可按标准享受利率优惠。综观深圳各银行,客户要享受7折优惠,在提前还贷上受到的限制比较普遍。这不难理解,在银行看来,下调利率无疑是割肉行为,设置一些附加条件,可挽回一些损失。

新增客户仍是抢夺重点

据记者调查了解,深圳各银行信贷部对存量客户第一套房下调利率的条件卡得并不严。除了对存量客户进行优惠,有的银行也将客户的第二套房列入可享受房贷优惠的范围,并且对新增客户提供更多优惠。

招行银行一支行个贷经理告诉记者,存量客户申请利率7折优惠,需签订协议,该协议要求客户三年之内不能提前还贷,否则要交违约金;对该行的新增客户(主要是转按揭者),要收取千分之三的担保费用,但是随时可以提前还贷,该个贷经理称,这些优惠只为新增客户设置。

对于新增客户的转按揭业务,银行普遍表示接受。有些银行声称,新增客户的转按揭手续费全免,而有些银行则需要客户承担一些费用。

北京——中农建三行细则都已出台

存量房贷7折优惠政策是今年初最值得北京市民关注的事。截至1月12日,四大行中,除工商银行外,中国银行、农业银行、建设银行都已出台了关于存量房利率下调的细则。只要符合首次贷款购房,且没有不良还款记录的条件,已享受0.85倍基准利率的客户原则上都可申请优惠。

记者在调查中发现,目前各家银行已逐渐开始接受存量房贷利率七折优惠的申请,但门槛高低不一。银行对是否是首套房、贷款余额、信用记录等均有相关要求,且绝大多数银行要求贷款客户递交书面申请,由相应贷款行具体审核、评估是否具备利率下浮30%的资格。

农行日前出台的政策是,对于商业贷款额在30万元(含)以上、正享受8.5折优惠利率的客户,如果还款记录良好,系统会自动转为最低7折;对于商业贷款额在15万元(含)~30万元、正享受8.5折优惠利率的客户,需要客户本人持有效身份证件去经办行办理书面申请,待银行审批通过后可转为最低7折;对于商业贷款额在15万元以下的客户,则仍然享受以前的优惠利率标准。据了解,信用记录良好,原则上是没有出现连续3次或累计6次逾期还款的情况,并且必须是首套自住房,面积不能超过144平方米等。

建行四川省分行没有公布对外披露存量贷款的处理细则,但记者近日以客户身份了解到,要享受7折优惠利率,客户贷款余额需在10万元以上,且已享受利率85折优惠。客户必须首先去经办行办理书面申请,除了要带上本人有效身份证件、借款合同原件外,还要提供房屋产权证,并且不接受还款周期的调整。与其他银行一样,借款人的还款记录要良好,在近24个月内不能累计出现6次以上的逾期,也必须是首套自住房,面积在144平方米以内。