楼市整体交易量回暖缓慢 2009年房地产继续调整

中国住宅市场，经历了自1998 年以来持续增长繁荣之后，2008年起全面步入调整期。由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变，由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化，这些影响都将对诸多行业产生作用，进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心，这是住宅市场面临的最大威胁。因此，2009年住宅市场的“调整进行曲”将依然继续。

■关于市场

市场供应继续下降

由于全球金融危机尚未见底，2009年，国内经济发展困难仍然会比较大，消费信心不足，需求启动缓慢。就房地产行业而言，1/3是经济的问题，1/3是金融的问题、1/3是地产的问题。目前这三个方面均受到严重影响，价格下调、成交缓慢、观望情绪严重，典型的买方市场，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。

据中原地产的数据统计显示，2008年全年，北京住宅市场上市面积约1155.5万平方米，上市套数9.8万套，延续了自2004年的下降势头，较2007年供应面积减少11.6%，供应套数减少18.6%。从供应势头看，2008年的供应增加呈现出“双高峰”的分布；同时，2008年下半年市场新增供应量较上半年下降了12.7%，显示了经济转冷、成交量下降的市场格局已开始向供应端传导。

2008年开发商开盘入市的力度也明显下降，尤其是奥运会后的8、9、10三个月，开盘项目个数同比下降了近五成。供应减少、销售下降，市场的供需双方处于僵持局面，不仅仅是购房人，包括开发企业也对后市的预期较为悲观，市场的艰涩、资金链的紧绷令开发企业放缓了新盘供应的节奏，2009年上半年，如果市场仍未出现回暖，新盘上市量将进一步减少。

据亚豪机构统计数据显示，2009年1月北京仅13个项目计划推出新盘，仅相当于2008年1月开盘项目数量的三成，2009年1月不仅楼市供应量大幅缩减，纯新盘项目上市量更是出现明显萎缩。

2009年保障性住房将进一步增加供应。根据土地供应计划判断，2009年普通住宅、限价房、廉租房、经济适用房等各类保障性住房将开工850万平方米，迎来供应高峰，保证更多中低收入家庭的需求。这将给整个商品房市场，特别是郊区商品房项目带来巨大的压力。

由于“70／90”政策难以动摇，并且政府计划今年推出政策性住房800多万平方米，因此，预测今年住宅产品整体户型面积偏小，并且在户型空间格局也将出现拼装产户型。比如，将出现90平方米左右的三居或复式户型，两个80平方米左右的户型将拼装成一个大三居或四居等，户型将更加紧凑多样。

楼市整体交易量回暖缓慢

2009年房地产市场的观望情绪仍将持续。购房人买房更加理性，楼市整体交易量回暖缓慢。随着政府一系列保障经济、稳定房地产市场政策的出台，部分自住型需求及长期投资需求将开始释放，但在整体经济形势转冷的大环境下，预期成交量将呈现小幅上涨的态势。

据中原地产的统计数据显示，2008年住宅市场成交量仅有665.3万平方米，成交套数仅为5.8万套，较2007年巨幅下挫。与2007年相比，成交面积下降了60%，成交套数下降了59%。

比较供应量与成交量，可以发现，2008年市场呈现出明显的供过于求现象。据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，2008年，房屋销售存量达到了18.5万套，而2007年时为13.3万套，2008年比2007年多出了5.2万套。其中，住宅存量2008年达到了11万套，而2007年仅为7万多套，也就是说，2008年的住宅存量较之2007年多了近4万套。如果按照2008年的销售量看，如此庞大的住宅存量基本上需要一年的时间来消化。并且，2008年全年多次出现了供过于求的现象。据亚豪机构统计数据显示，2008年 1月、4月、6月、7月、9月均出现了供大于求的现象，其中，6月份的供需差最大，达到了31.5万平方米。

与2007年上半年购房者狂热的非理性购房的热闹场面相比，2008年排长队买房、托人找关系买房的现象已经一去不返了。在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，购房者的观望情绪与日俱增。尽管开发商挖空心思地打折、降价促销，但是也不能让购房者心动。购房者对楼市的预期发生了改变，楼市也从卖方市场转向了买方市场。

据亚豪机构预测，2009年楼市供大于求的基本面不会发生明显的变化，交易量回暖的节奏比较缓慢。从市场规律来看，在楼市预期不发生变化的前提下，只有价格降低到接近消费者的心理价位的时候，楼市的消费才会真正地调动起来，而这就需要开发商大幅降低产品的价格。然而，2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目，如果市场销量仍未复苏，一旦部分开发企业资金链断裂，将可能出现大面积低价抛售的现象，加重市场悲观预期，市场仍会处于相持阶段，整体的交易量自然也难迅速回升。

房价下降趋势仍大

经历2008年下半年房地产初冬的洗礼，部分小开发商、或者同期在售量较多的开发商，考虑到国内经济不会在短期内扭转下滑的态势，为了快速回笼资金，使公司能正常运转，2009年必将降价销售，同时根据不同情况，确定当期的打折策略。

据中原地产的数据显示，2008年，北京普通住宅价格出现下降趋势，单价较2007年下降了7.53%，部分楼盘降幅达20%以上。从月度走势看，8、9两月是全年的价格高点，同时也是成交的低点。由于受到政策刺激，自10月开始，价格出现明显的下降趋势，同时成交也开始出现回暖迹象。

由于2008年的房屋存量巨大，加之2009年还将有相当数量的供量，这也使得房价下行的压力增大。交通银行研究部在《2008-2009中国银行业发展报告》中指出，高库存对价格的压力在不断累积，如果需求进一步萎缩，全国房屋销售均价可能进一步回落。

而官方的声音也是如此，住房和城乡建设部副部长齐骥指出，目前各地房价出现了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力。随着“价格和支付能力”这一市场的核心矛盾逐渐浮现，要刺激市场需求回升，最好的“药方”仍然是降价促销。而国办去年底发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》也建议，房地产开发企业要以合理的价格促进商品住房销售。

“企业必须充分认识到，房地产市场的调整是市场客观规律的表现。”中国房地产协会副会长朱中一在焦点房地产网日前主办的“中国地产新视角高峰论坛”上指出，企业应该主动顺应市场，以合理的价格和过硬的质量促进商品房的销售。

SOHO中国董事长潘石屹同样在该论坛上表示：“我很担心，特别觉得更差的是住宅，尤其是离经济适用房地理位置比较近的住宅，2009年和2010年压力都会很大。我看政府出台了一个政策，要在未来两年内建上700万套的保障性住房，700万套是一个很大的数字，是一个天文数字。1997年香港收回之后，只宣布了一个要建8.5万套相当于我们的保障性住宅，两年之后香港的房价跌了50%。”

不过，也有开发商认为房价仍将上涨。一贯喜欢“语不惊人死不休”的华远集团总裁任志强则在市场一片喊降声中认为，房价必涨无疑。

对于由此判断的理由，任志强在论坛上解释说：“去年是从高往低走的一条线，今年的房价一定是从低往高走的一条线。所以，要说2009年的趋势，最后一定是上涨的趋势，即使在全行业亏损的情况下，我认为房价也一定是从低向上走的趋势。”

另有开发商表示，由于成本所限，降价的空间将有限。近期市场上开盘的项目，多数是开发商在前两年地价最高的时候拿的地，因此项目成本很高，降价空间不会太大。

■关于保障性住房

保障性住房建设成为焦点

对于2009年来说，保障房无可置疑地成为了一个关键名词，在日前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新提出，2009年要全面推进保障性住房建设。计划以实物方式为主，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题；新增经济适用住房130万套。

住房和城乡建设部副部长齐骥表示，虽然从2009年到2011年国家计划平均每年新增130万套经济适用房，但是仍有相当部分群众既不符合经济适用房的购买标准，又无力购买商品住房，所以2009年还会借鉴地方经验，酝酿出台解决“夹心层”住房困难问题的政策措施。

北京市发展和改革委员会主任张工表示，北京市将重点落实好今年850万平方米保障性住房建设任务。2009年，北京市将研究取消二套房限制，适当减税让费，刺激改善性需求。大力发展二手房市场，推进存量公房上市交易，实现与保障性住房及部分拆迁安置房源衔接，促进住房一、二级市场良性联动。试点开展政策性租赁住房建设，扩大住房租、售市场联动效应，保证拆迁被动住房需求。

对于2009年保障房对房价走势的影响则各有说法。齐骥认为，保障性住房供应的增加，一方面可以解决低收入群体的住房困难，另一方面也使得住房市场的供应结构比较清晰。随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场中，反而有利于平稳商品房市场的价格。

“长期来看，加大保障性住房建设确实不会损害楼市秩序，反而有助于低收入群体退出商品房市场，但有两个潜在的问题需要警惕：一是由于未来3年保障性住房供应占住房供应总量的五成左右，比重巨幅提高必定会影响市场供求状况；二是国家政策规定经济适用房面向城市低收入家庭供应，但很多地方却将其扩大到中等收入家庭，甚至包括公务员，这不可避免地会冲击到中低档住宅，因此也要注意经济适用房门槛过低。针对保障房2009年还会有配套政策出台,目前的政策还不够细化。”上海易居房地产研究员综合研究部部长杨红旭指出。

■关于房地产企业

房地产企业面临生存挑战

2009年的房企无法回避的最大问题就是调整中的生存问题，核心是企业的资金链是否安全。这包括融资渠道的畅通和企业自身回笼资金的速度。

长期以来，中国房地产开发模式多是快进快出，在销售节奏放慢的情况下，房企面临的资金压力开始凸显。2007年，在浮华的市场表象下，开发商一年的土地购置费用就接近其全年的营业收入。而2007年末开始的货币紧缩政策及全球资本市场的动荡，都大大恶化了开发商原先依赖的融资环境。

据中原地产研究中心的监测数据，2008年十家知名发展商在售楼盘的数量比2007年平均增加40%，但销售面积却仅和2007年持平，市场低迷可见一斑。

与此同时，2008年各开发企业建设规模仍在迅速扩张。数据显示，一些知名开发商目前已领取预售许可证而尚未售出的楼盘面积，已相当于各自12-13个月的销售量。如果再加上其在建但尚未领取预售许可证的楼盘，库存压力则会更加惊人。

从统计的数字来看，2008年以来，尤其是上半年，开发商自筹资金和开发贷款同比仍有较快增长，但到了年底，除自筹资金以外，开发贷款增速不断下降，其余资金来源方式则已明显萎缩，可见房地产资金供给的情况已经不容乐观。2008年9月，北京师范大学金融研究中心主任钟伟就曾预测，房地产行业全年的资金缺口有6730亿元，原因在于需求出现观望和萎缩。同时，紧缩的货币政策和银行对房地产行业波动性的忧虑，给房地产商向银行申请贷款带来了困难。同时，当房地产市场开始走向调整，银行方面也进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。

销售市场的低迷，大量库存的积压，使开发商的现金流捉襟见肘。虽然2008年底国家出台了多项政策替开发商“松绑”，拓宽房地产企业融资渠道，尤其是地方政府采取了更加直接和明显的扶持行动，但鉴于低迷的市场和恶化的外部融资环境，资金短缺这一当前开发商最大的问题在2009年仍将在一定程度上存在。

整体来看，一线品牌发展商虽然销售也受到冲击，但其行业领导地位和上市公司背景，使得他们在融资方面仍有一定优势。2008年中海、保利、万科、龙湖等品牌企业依然取得了与 2007年持平的销售面积和销售收入，同时市场份额也有明显提高。可见调整市道反而使强者更强，行业新一轮的洗牌也必将加速进行。

目前，一些未能成功上市却大量储备土地资源的发展商开始纷纷从企业债市场或者信托市场寻求资金支持，实力较小的开发商受资本市场和楼市双重不景气打击，承受着巨大的资金压力，不得已通过大幅降价以换取销售资金回笼。由于政府的态度仍然是加大保障房供应，同时市场的归市场，因此企业的自救和整合力度将在很大程度上决定自身的命运。

不过，根据仲量联行的研究报告，目前，引入房地产投资信托基金以及放宽对保险公司直接投资于国内房地产市场的限制这两项方案正在审议之中，这些政策的最终出台，可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生根本性的变化。房地产投资信托基金的引入，不仅将为房地产开发商提供一个新的融资渠道，同时也能使更多的个人和企业参与房地产市场的投资。与此同时，目前保险公司成为房地产市场主要投资商的势头已初露端倪，它们将对房地产市场提供进一步的资金支撑。