新一轮救市计划纳入楼市 今年房价下调空间有限

上月，一项针对北京市民关注的热点领域和问题的调查显示，“房价”已成为北京市民关注的首要问题。受国际金融海啸的冲击，从去年下半年开始，楼市、股市大幅跳水，制造业举步维艰，出口下滑，国家频频救市……

继汽车、钢铁产业振兴规划通过之后，昨日有消息称，在春节、两会前后，新一轮救市计划即将启动，楼市、股市则纳入其中。对于房价的走势，中国银行、瑞士信贷等投行预测今年仍将继续下跌，但跌幅有限。摩根大通更认为，下半年房价或迎来反弹。

救市措施节后推出

据《中国经营报》报道，为了应对困难局面，春节、两会（人大、政协会议）前后，旨在扩大内需、提振工业的新一轮经济刺激计划将会推出，并传中央新一轮救市计划纳入楼市、股市。

面对自1997年以来最严重的首季经济寒流，1月14日，国务院常务会议审议并原则通过汽车产业和钢铁产业调整振兴规划，率先拉开新一轮经济刺激的序幕。

此前，国家已及时调整了经济政策，采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以实施保增长的目的。在强力经济政策刺激下，多项政策措施在2008年12月初见成效。

“尽管第四季度经济增速下滑比较快，但全年经济增长没有什么问题，特别是12月工业生产恢复得不错。”一位部委的官员说。

此前，月度发电量和采购经理指数（PMI）先导指数已显示，2008年12月工业生产下滑出现缓和。

中国人民大学经济学院副院长刘元春教授说，12月份的经济企稳，主要是得益于国家宏观调控强力促使信贷扩张和工业正常生产，防止产业链断裂，但这种企稳仍然需要市场需求的支撑。

“新一轮经济刺激计划的焦点是扩大内需和提振工业。作为扩大内需的关键，如何启动房地产和股市已经处在决策范围之内了。在两会前后，股市和房地产政策也将会有大动作。”一位接近中央的智囊人士说。

2400亿险资将获准入市

“保险资金有望获准投资房地产业”的消息传出后,保险企业等待了近半年的可运用资金比例终于有了眉目。

中国房地产开发集团总裁孟晓苏近日透露,国家可能放开对保险资金投资不动产的限制,最终确定的资金比例可能是8%,即将有近2400亿元的全国保险资金运用余额将被允许进入房地产领域。这对于干涸已久的房地产行业是一大利好。

据了解,去年8月召开的十一届全国人大常委会第四次会议对保险法修订草案进行了二审,代表们对草案增加的“保险资金可以投资不动产”这一规定都持肯定态度,不过有代表认为,对保险资金投资不动产的比例应做出更明确的规定。据悉,修订后的《保险法》有望在今年上半年出台。

保险业在这一轮调整中进入房地产行业,被视为一件双赢的事情。“2400亿元资金将极大地缓解地产企业普遍缺钱的状况,保险业进入将有多种形式,或购买高端的写字楼,或通过资本市场增持地产企业股份。”明天地产业务总监贾玉鹏表示,“此外,也让保险业的资金有了很好的流向,目前的危机让许多保险公司投资国外的风险大大增强,而国内房地产的预期还是很看好”。

【房企现状】

李嘉诚低价抛售上海物业

在低价抛售了上海长宁区黄金城道商铺后，有知情人士称，李嘉诚旗下的和记黄埔最近又启动了第4次抛售上海核心区域物业的步伐。此次被抛售的是御翠园8栋商业别墅。加上去年转让的世纪商贸广场写字楼等项目，李嘉诚对于上海物业似乎正采取“全抛”套现的态度。

去年5月，李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆将23亿元左右购入的长乐路世纪商贸广场以44.38亿元的价格售予美国投资基金亚太置地旗下公司；随后，李嘉诚旗下和记黄埔在上海古北开发的高档公寓御翠豪庭部分房源降价销售，至年尾一直宣称将被保留的该项目40个商铺铺位又改租为售。如此算来，李嘉诚在上海“拥有”的项目已经所剩无几。

25房企负债超警戒线

2008年房屋均价下降近20%，地产大户业绩无一达预期。

中科院研究生院管理学院房地产研究小组根据已披露的房企上市公司三季报统计,2008年63家房企负债水平高于50%,包括保利地产、金地集团在内的25家房企资产负债率在70%的警戒线之上。2008年以来我国房地产企业平均速动比率一直在100％以下,且有逐渐下降的趋势。此外,在已披露数据的93家中,每股经营现金流有65家为负值。

三季报同时显示,87家有数据的企业中,48家企业的净资产收益率同比下降,即有超过一半的房地产企业盈利能力显著下降。51家房地产企业的总资产周转率同比显著下降,39家同比上升。即大多数房地产企业的销售能力和资产利用率下降。

中国科学院专家高鹏认为,自2007年至今我国房地产市场持续低迷,基本进入了周期性调整阶段,房地产商的形势也不容乐观。并提出了政策宜一步到位、放宽第二套住房等八条建议。

【投行预测】

中国银行　

今年房价不会深调

中国银行昨日发布的研究报告认为，目前全国平均房价下降的压力仍大，不过由于全国房地产市场整体来看泡沫程度不大，未来全国平均房价调整幅度不会太深。

该报告还认为，今年国家还将陆续出台积极的调控政策。财政政策方面，预计今年中央财政预算赤字规模达到5000亿元，较上年增加3200亿元；同时，采取结构性减税政策，增加居民个人可支配收入，鼓励居民消费。货币政策方面，预计未来一年内法定存款准备金率可能降至10%左右。同时，未来一年内央行还将降息108个基点，1年期存贷款利率分别下调至1.44%和4.5%。在汇率方面，2009年人民币对美元汇率走势可能一定区间内盯住美元浮动。

瑞士信贷　

今年房价将再跌5%

瑞士信贷最近发布的研究报告称，预期国内楼价将进一步向下，并相信短期内政府不大可能有直接的政策放宽。瑞信预料2008年内地楼价会跌15%，2009年再跌5%，料2010年以后楼价将持稳。

瑞信将中国地产商的2008至2009年平均每股盈利预测分别下调31%和35%。报告指出，中国的利率和存款准备金率已见顶，并预期今年底前有机会降低存款准备金率以应对经济增长放慢的风险。

该行预期，政策放宽只会针对如基建、中小企和出口相关的行业，不认为短期内会出台放宽地产业的政策。

高盛

今年将下跌10%～15%

投资银行高盛最近发表研究报告，调高中国地产行业的评级至“中性”，因相信现时内房股的估值已大部分反映了今年楼价进一步下滑的因素。但料未来两至三季，发展商的现金流压力不大可能得到大幅改善。

高盛的报告指出，预期内地主要城市的房屋库存水平于今年上半年持续上升，对楼价和发展商的现金流状况均带来压力。该行并调低对今年内地楼价预测，由原来的下跌5%～10%，提高至下跌10%～15%。

报告称，影响地产行业的关注点包括中央政府的刺激经济措施、3～6月份的销售季节以及企业的收购兼并行动。该行认为，在下个销售季节中，成交量要有四至五成的按年增长，方可明确地产市场于2009年末转稳。此外，高盛相信收购兼并的行动亦有可能推高股份的估值。

摩根大通

下半年房价将反弹

投资银行摩根大通中国证券市场部主席李晶认为, 短期来看,中国房地产开发商面临的形势依然严峻,因为经济适用房将使得2009年的供应情况更加严重。按照目前的销售速度,一些主要城市的房屋现有库存可能要到2010年才能被消化。

“现在房地产市场已有恢复迹象，随着北京、上海、深圳等一线城市的交易量逐渐回暖，房子的刚性需求将逐渐呈现。而前期政府推出一系列刺激政策的效果将在随后的几个月中逐步显现。因此，我们比较看好地产市场。”摩根大通中国证券市场部主席李晶表示。

李晶强调，需要指出的是，房地产价格不可能马上反弹，因为一些大城市的存货量还很大。但相比于去年春节的房地产市场，投资者不应对已历经几个月严冬的地产市场看得太淡。