从“遇冷”到政府“供暖” 楼市格局悄然生变

王笃海有一个已经磨旧的小本子，密密麻麻地记录着许多电话号码。“这一串串电话号码就是一笔笔巨大的财富，就是大把大把的人民币。”

“由亢奋转入低迷的拐点在2008年初露出端倪。”过高的房价对于普通民众家庭已成为无力消费的奢侈品。

王笃海对楼市政策有着强烈的期待，“我觉得最近的一系列政策已经释放了强烈的信号，未来房地产业有望在小幅波动中，实现稳中有升的走势，但大趋势将是高房价时代渐行渐远。”

这个冬天，对于王笃海来说，是那么寒冷而又漫长。“从山东来北京已经6个年头了，还是头一次感到北京的阴冷。”王笃海拎着黑色手提包在学院路北口迷茫地四处张望。他看了看腕上的手表，已是正午时分，决定简单地吃过午饭后直奔上地城铁站，散发他的售楼小广告。

“楼市寒冬到底能持续多久？这要去问经济学家，我只知道现在售楼员的日子实在不好过，购房者都在观望等待。”说起北京楼市，干了近6年售楼员的王笃海一脸木然。

王笃海对楼市的凄冷感受，从一个侧面反映了北京房地产市场状况。中国楼市，正在经历着一场极度深寒的季节——这是一个不争的事实。

从排队购房到持币观望——“楼市拐点说来就来”

今年36岁的王笃海是北京千千万万个售楼员中的一员。6年前，毕业于山东建筑工程学院的王笃海在济南工作几年后，怀着对外面世界的无限憧憬，只身一人从山东闯入京城，经过短短几个月的考察，毅然加入了售楼员的行列。6年中，王笃海结识了包括记者在内的许多老乡和朋友，再加上他的专业优势以及与生俱来的较强的公关能力，自然在争取客户上多加了不少分数，他也由此成为北京业界颇有名气的资深售楼员。然而，就目前而言，这些优势已经没有了用武之地。

据王笃海透露，售楼员的收入是底薪加提成。目前北京售楼员底薪相对固定，大致1000元左右，提成通常是房价的千分之一到千分之三之间，部分公司也会给出千分之五甚至千分之七的“巨额”回报。“北京售楼员的好日子一直持续到2007年。”王笃海告诉记者，“我至今对2007年热闹购房的场面记忆深刻，因为那时身边的朋友也曾找到我帮着弄号买房子，那时我感觉自己还是个挺重要的人物。”

在王笃海的黑色手提包里，有一个已经磨旧的小本子，那上面密密麻麻地记录着许多电话号码。这个小本子可是王笃海的宝贝，因为那上面记录的不仅仅是已购房客户的电话，更多的则是被他们称作为“准客户”的潜在购房客户，有自己联系的，也有通过老乡、朋友介绍的。在王笃海看来，“这一串串电话号码就是一笔笔巨大的财富，就是大把大把的人民币。”

然而自从2008年初开始，王笃海这个小本子的用途就有些“失灵”了。确切地说，从2007年底，王笃海就明显地感觉到了楼市风向的转变。“我‘盯’了两年的一个准客户，说好2008年初要买房准备结婚的，不料我接连打了三次电话，对方的回答是‘等等再说，报纸上说2008年房价肯定会降的’。”

王笃海细细思量，这名准客户的想法不无道理，“随着房价的不断攀升，人们忽然发现手里的钱变少了，就算再担心房价上涨，可以寅吃卯粮，但不能不吃粮。看着周围房奴们生活水准急转直下，很多人怕了。毕竟，还是要量入为出。而政府对于楼市仍在进行调控，利息越加越高，低收入者遑论买房。”王笃海告诉记者。

“购买力的过度透支使得市场渐显疲软，交易量开始萎缩，由亢奋转入低迷的拐点在2008年初露出端倪。过高的房价对于普通民众家庭已成为无力消费的奢侈品，许多家庭患上了住房焦虑症，有价无市的状况在蔓延。”王笃海告诉记者。他向记者出示了2008年3月份的一张《中国证券报》，上面刊载了新华网的一项调查报告。调查显示，在当初，过半数人对买不买房问题持观望态度，还有超过30%的人根本就不考虑买房。“这表明过高的房价已超过市场所能承受的临界点。”王笃海据此作出判断。

据王笃海回忆，从2008年初开始，对于不甚明朗的市场时局，一些商业银行开始对地产商的开发贷款采取审慎态度。2月份，全国70个大中城市房价同比涨幅首次回落。对于地产商来说，在央行数度加息及提高存款准备金率的从紧货币政策下，房地产企业开始由“地荒”转为“钱荒”。现金流的紧绷，迫使部分开发商要么降价回笼资金，要么加大财务成本寻求高息贷款。面对两难选择，理智的开发商大多低调降价以备过冬。而低价售楼反而使众多购房族产生了持币观望的心态。

“一切都在意料之中，一切又都在意料之外。从排队购房到持币观望，没想到楼市拐点说来就来了。”王笃海感慨道。

“从业近6年来，我还是头一次感受到楼市的‘严寒’，先是‘涨幅’下降，继而‘净值’缩水，完全超出了我们的想象。”对于2008年的楼市，王笃海多了很多与往年不同的感受。

王笃海告诉记者，开始时，开发商们还是遮遮掩掩，不肯明说降价，实际上，形形色色的促销手段轮番上演。可是，即便是开发商卖力地吆喝，购房族也不买账，“买涨不买跌”的心态作用下，再加上不少人买了房立马房价就降了，损失惨重，更让购房族不敢出手。发端于美国的次贷危机演变成全球的金融危机后，对于楼市来说更是雪上加霜。大家对未来的收入预期下降，怕背上沉重的债务，更加不敢买房。楼市销售由此陷入深度低迷。

“现在的客户心理非常敏感。”王笃海说，“主动上门看房的倒也不少，但更多的则是来咨询房价是否还会下跌，什么时候出手购房最合适，等等。”

王笃海的这种说法在记者的随机采访中也得到了印证。在王笃海所在的北京北五环外的售楼处，记者遇到了一位前来咨询房价的年轻人王式忠。王式忠是安徽人，在北京某高校研究生毕业后留京5年了，目前在中关村一家软件开发公司工作。王式忠告诉记者，自己先后租的两套房子都很不理想，家里不能非毛坯，家具也不能配置太多，因为搬起来很麻烦。由于经济条件所限，他现在租住的地方特别小，父母朋友来了只能住旅馆，结婚快3年了也不敢要孩子。“我真地需要一套房子，租房住太痛苦了。”王式忠说。

当记者问他既然需要，为什么不能买时，王式忠想了想说，我攒点儿钱也不容易，又碰上这种形势，房子还能买吗？万一我刚买它又降价了不就亏了。当记者又问，你觉得什么时候会“万一”再降价呢？他说，现在不是金融危机嘛，有人说会持续一两年呢，难道北京的房价不会再降？

“消费者选择等待观望的心情可以理解，但也要对楼市发展有理性认识，当前，重树市场信心显得非常重要。”新世界中国地产(企业专区,旗下楼盘)北京东方华美房地产开发有限公司副总经理刘学美在接受记者采访时说。据她分析，尽管去年以来房地产业遇冷已成不争事实，但在政府调控、开发商大幅降价等众多因素的影响下，市场中持观望态度的购房者明显增多。其实，目前北京房地产市场上几乎所有项目都在采取打折、特价房等方式“变相降价”，房价应该见底了，但观望者还是在等待楼市出现“最后一降”，“‘这道理那道理，便宜才是硬道理’，这是极不理性的。”刘学美说。

国家统计局公布的一组数据显示：1至11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%；商品住宅销售额下降20.6%。房价也呈持续回落态势，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%.

在王笃海看来，出现这样的困局原因有二：一方面是由于房地产市场调控力度加大、全球金融市场动荡等多重不利因素的影响，使得开发商的资金链高度紧张，许多开发商不得不加速推出新盘、加速销售，以期快速回笼资金渡过难关，致使供应量大幅增加；另一方面，由于政府调控、万科等大型房地产企业的大幅降价，使得消费者对未来楼市的预期发生了转变，观望等待成了楼市主流，导致了交易量大幅萎缩，造成了供大于求的现象发生。

央行前不久公布的全国城镇储户最新问卷调查也表明，未来三个月打算买房的居民人数占比分别比上季和上年同期下降1.8%和2.8%，创此项调查以来的新低。央行的报告分析认为，住宅交易量下降的主要原因，一是前期房价上涨过快，市场有调整的内在需求；二是经济形势面临较大不确定性、股市大幅下跌等因素，使购房者对房价和收入的预期发生转变，市场观望气氛浓厚。

“2008年的楼市，在一片寂静的观望中，住房的刚性需求恍然不见。中国房地产行业不经意间已步入寒冬，至于什么时候回暖，现在还不好说。”王笃海说。

从楼市“遇冷”到政府“供暖”——“楼市格局悄然生变”

“就在楼市频频‘遇冷’、房价跌入‘深寒’的前夜，‘猪坚强’们苦苦等待的‘暖色楼政’终于来了。”王笃海说。

在持续的加息、提高存款准备金率、严控房地产信贷安全等严厉的调控之后，我国房地产调控政策迎来了新的“拐点”——

2008年10月17日，国务院常务会议部署第四季度经济工作，在“加大保障性住房建设规模”之外，首次提出“降低住房交易税费，支持居民购房”。

5天之后，财政部、国家税务总局、人民银行以罕见的力度出台“组合拳”，为持续低迷的楼市打气。

11月5日，国务院常务会议的“十项措施”又进一步强调，加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，并将其列为“国十条”之首。

继而，“促进房地产市场平稳健康发展”成为国务院召开省区市人民政府和部门主要负责同志会议、部署落实中央政策措施的七项工作之一。

12月17日，国务院常务会议出台的政策规定，个人购买普通住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过2年转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

12月22日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业合理的融资需求等政策。

对于频繁出台的楼市政策，王笃海也感受颇多：“这样的政策组合，既管保障也管市场，既管投资也管民生，既管城市也管农村，无论是系统性、全面性还是针对性，都超越了以往。”

那么，保障房入市会不会对商品房市场造成冲击，令当下低迷的楼市雪上加霜？王笃海认为，只要比例适当，保障房上市会对商品房市场有一定的影响，但不会造成大的冲击。主要是影响部分购房人的心态，特别是介于享受保障与走市场道路买房之间的中低收入老百姓，会认为不用急于从市场买房，从政府手里买价格会便宜，于是产生等待的思想，进而部分影响市场体系。

王笃海告诉记者，根据他掌握的情况，在利好政策的刺激下，北京楼市出现了回暖的迹象，从北京房地产交易管理网的统计数据看，2008年11月的市场表现呈现一定的“回暖”迹象。11月1日新政正式实施当天，北京预售住宅网上签约套数猛增到700套；11月2日，预售住宅网上签约套数也达到629套。而在10月，绝大部分时间签约量尚不足200套。这是一个十分积极的信号。

记者也从有关部门了解到，随着前一段房产政策的陆续出台，2008年11月份以来，除北京外，上海、深圳等地的楼市也都出现了成交量的放大。深圳中原地产发布的《深圳一手住宅11月分析报告》显示，11月份深圳全市成交住宅6435套、59.2万平方米，环比分别增加85%和75%，同比更是增加224%和229%。11月份的成交量是2007年楼市调整以来单月最大成交量，也是自2007年1、2月份之后，全市最大的单月成交量。

“经历了狂飙突进的‘黄金十年’后，中国楼市有望进入以政府投资为主导的保障住房和开发商投资为主的商品房市场双轨并行时代。”王笃海说。2008年10月，北京住宅新房销售中，保障性住房(经济适用房与限价房)的交易量首次超过商品房。这标志着由政府主导定价的保障性住房，在整个房地产市场中取得了举足轻重的话语权，楼市格局正在悄然生变。

“冬天来了，春天还会远吗？”王笃海对楼市政策有着强烈的期待，“我觉得最近的一系列政策已经释放了强烈的信号，未来房地产业有望在小幅波动中，实现稳中有升的走势，但大趋势将是高房价时代渐行渐远。”