工业厂房改造成商铺出租风险大 小产权房出售违法

　　大朗一商户承租村社厂房改造的商铺，因缺乏“规划许可证”，被法院判定“合同无效”

　　大朗镇一家村社将当地一处工业厂房改造后，包装成商铺，并出租给个人，经过二手转租后，商户却发现，所谓的商业街区连“建设工程规划许可证”都没有。因租金纠纷，商户与多位“业主”对簿公堂。

　　最终，法院以商铺所在物业没有“未取得建设工程规划许可证”为由，确认双方租赁合同无效。法院判定，业主不仅要返还商户的租赁押金和承租入场费，还必须赔偿商户的部分非毛坯费。

　　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的《商铺租赁合同》应认定为无效。

　　工业厂房改造成商铺出租

　　这是一家位于大朗镇的铁架厂厂房，建于上世纪80年代，三层结构的建筑。由于废弃多日，又处于闹市区，2007年9月，当地村社居委会决定对其改造，并委托相关公司对厂房房屋结构进行安全性鉴定。

　　几经修缮，2008年4月，当地居委会将这处改造后的物业出租，第一承租方是一家名为科创实业投资的公司。同时，科创公司的一位股东刘长春（化名）与该村社签订该物业的《租赁合同》。这处物业建筑面积为12802.4平方米，租期为10年，从2009年元旦当天开始算起。

　　在租赁合同中说明，该物业租给科创公司，是用于经营商业，每5年为一个租金递增期，每期租金递增10%，非毛坯期8个月内免收租金。

　　随后，科创公司通过自己的商业整合，将改造后的物业商铺包装为商业街的形式，向市场宣传推广，并公开招租。

　　2008年9月，方勇（化名）与科创实业投资有限公司签订商铺租赁合同，租期为5年，从2009年1月1日起到2013年12月31日，铺子是位于该商场某栋一楼临街铺面的三个铺位，面积总共为72平方米。

　　两个月后，方勇的合伙人徐亮（化名）将其中一个铺位，总计24平方米租给了吴双，租期为三年，从2009年1月1日起至2011年12月31日，每月租金为2000元。

　　合同签订的当天，吴双一次性支付给徐亮租赁押金4000元，以及一个月租金2000元、承租入场费4000元。此外，按照规定，如果吴双提前解除合同，就视为违约，所交两个月租金4000元不会退还给她。

　　商户将商铺业主告上法庭

　　2008年11月，商户吴双与徐亮就签订了《协议书》，约定出资经营24平方米的商铺；随后，吴双就以“某品牌童装量贩折扣店”名义，在大朗的这条商业街上开办特约经销店。

　　此间，吴双与大朗某非毛坯服务公司签订了《室内装饰施工合同》，非毛坯公司对商铺进行室内装饰，施工费为1.1万元左右。

　　然而，合约后不久，吴双与徐亮之间发生了租赁纠纷，前者就以合同无效为由拒付租金，并把徐亮、科创公司和物业承租人刘长春一同告上法院，并要求退还押金，赔偿商铺施工费和加盟首付货款。

　　吴双的代理律师、广东尚宽律师事务所律师邓云龙认为，合同无效的依据就是，这处所谓的商铺，并没有“工程建设许可证”，因此，所签订的合同即为无效。

　　不过，一审法院则认定，依据《合同法》规定，吴双既然已经实际使用了案涉的商铺，就应按照双方约定的期限来支付租金，4000元的押金，徐亮不用退还。至于施工费和货款，法院认为与租户无关，所遭受的损失，吴双应该自付。

　　对于之前几方签订的租赁合同，一审法院也认定，都是签订方真实意思表达，不违反法律规定，合法有效，签约双方之间分别建立租赁合同关系。法院不予以支持。

　　法院判业主返还赔偿部分费用

　　一审宣判之后，原告吴双不服，就提起了上诉，请求法院撤销原审判决。

　　2009年8月21日，科创实业在东莞市工商行政管理局注销公司，注销原因为经营不善。

　　一审当中，创科公司、当地村社提供了建筑工程消防设计审核意见书以及验收意见书、消防安全检查意见书等，然而，备受关注的“案涉厂房的建设工程规划许可证”，当事几方都没有提供。

　　这成为这桩租赁纠纷的焦点所在。

　　与原审不同，二审法院认定，应该将案涉物业未取得建设工程规划许可证，并且当事人也未提供案涉物业的权属情况及土地性质情况。问题开始逐渐清晰起来。

　　根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方签订的《商铺租赁合同》应认定为无效。一旦认定合同无效，那么，双方就应该互相返还财产并按过错原则赔偿损失。

　　然而，《商铺租赁合同》签订方是徐亮，并非科创公司和长塘联合社，根据合同相对性的原则，对吴双要求科创公司和当地村社承担责任的主张，法院并不支持。不过，徐亮收取的4000元押金和4000元承租入场费，应当返还给吴双。

　　虽然合同无效，但徐亮不应依据该商铺租赁合同要求吴双支付租金，但吴双实际使用了案涉商铺，应当支付商铺使用费，应在商铺使用费中予以抵扣，因此，对吴双求徐亮返还租金2000元的主张，法院也不予支持。

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　　公开出售小产权房属违法行为

　　小产权房购买合同无效，得不到法律保障

　　去年10月份，徐先生买下了东城桑园附近的一家名为金X花园的小产权房，“当时不懂什么是小产权房，就稀里糊涂地在售楼员忽悠下买了一套房。”听说国家一直强调清理小产权房，徐先生担心自己的财产会因此遭殃。

　　在小产权房横行的某些镇街，担心的并非是徐先生，道滘的郑先生也是其中一员，他在道滘蔡白广场附近金X阳光买了一套80多平方米的小产权房，现在想退房子，不知道他们之间的协议有没有法律效力？

　　对此，广东尚宽律师事务所律师邓云龙认为，所谓的“小产权房”是利用集体土地或者违法占用的土地而建设的房屋，“小产权房”并不能让购房人拥有其所购买的房屋的所有权。

　　由于“小产权房”的建设违反了《中华人民共和国规划法》、《中华人民共和国建筑法》等国家法律的强制性规定，因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，购房人与卖房人签订的房屋买卖合同是无效的。因此，公开出售“小产权房”的行为，也已经违反了国家的相关法律规定。　　

　　东莞市恒美嘉地产有限公司分行经理尹南珍也建议，由于购买小产权房的购房合同得不到法律认可，如果有证据证明，小产权房的开发商在你方不知的情况下，“欺骗你购买了其小产权房，你可要求开发商退还购房款并按银行同期贷款支付利息等赔偿损失的请求。”

　　对于购房人，仅能够获得的就是卖房人退还的其购房时支付的房价款。邓云龙提醒，由于合同无效，购房人的房价款的利息、其他损失并不能得到法院的支持。更重要的是，由于购房人并不能对房屋拥有所有权，因此，在政府部门对其征地拆迁的时候，购房人并不能获得相应的拆迁补偿。