瑞峰置业解读“新国八条” 调控思维应如何移转

    1.26“新国八条”解读
    房地产调控思维应从“控制消费”向“疏导消费”转移

    1月26日，总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定了八条政策措施，其中较引人注目的是“将二套房房贷首付比例提至60%”、“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征营业税”等，自此，2010年以来，房地产第三轮调控靴子正式落地。

    一、关于政策出台的时间节点

    选择在春节前出台政策，有助于避免房地产成为春节期间的热点话题，对部分刚性需求的节日消费起到一定的降温作用。同时，对社会大众、业界引起的讨论也能做到自然过渡，有利于稳定社会，更好的落实中央调控精神。

     二、关于政策的具体内容。

    1、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

     【解读】：瑞峰置业市场研究部认为，要真正做到落实地方政府对楼市调控的责任，首先必须解决的是地方财政这个根本问题。地方财政问题得不到解决，单纯的抑制当地购房需求以调控房价，中央对房价的调控压力与地方财政利益之间的矛盾还将僵持。其次，多种土地性质并存导致的土地划拨混乱，令地方政府责任也很难落实到位。另外，数据统计标准、方法等方面的差异，“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”的标准也没有明确，政策量化细则不明确也导致执行困难。

     2、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

    【解读】：保障性安居工程的建设，有利于加大供给，缓解供需矛盾，对于房地产的平稳健康发展无疑将起到积极的作用。瑞峰置业市场研究部认为，保障房建设要起到真正的作用，还需做到以下三点：一、保障房须脱离商品房的属性——独立产权，以公共产权的形式出现，才能剔除被用于投资或资金保值的可能，真正为有自住需要的群体所购买。二、保障房的居住配套须完善。三、出售或租赁保障房所得的大部分收益须归当地政府所有，以提高地方政府的积极性与执行力。

    3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

    【解读】：税收成本将显著上升。控制二手房交易，有可能从侧面推高一手房价。比如一套100万购入的房产，购买不满五年以200万出售，按照5.5%的税率“新国八条”前以差额征收计算，只需缴纳5.5万元税费，但是以后将需要缴纳11万。而大部分的二手卖家会直接将交易所增加的税费附加到买家身上，这样购买二手房与购买一手房的成本差距大大缩小，甚至可能比购买一手房的成本高，这样就可能从侧面推高了一手房的价格。另外，租金市场有可能面临新一轮的涨价局面，最后房价得到回调的可能性更加小了。

     4、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

     【解读】：瑞峰置业市场研究部认为，此条将是最有力调控房价的措施。二套房首付提高至6成，对改善性住房（大户型）的冲击最大。以一套100万元的房子为例，“新国八条”前的二套首付为50万元，新政后首付提高至60万元，成本增加将直接抑制置业需求的释放。除购房成本增加以外，降价的心理预期将再一次出现，成交量会有一定的下降。另外，二套商品住宅的购买成本增加后，投资热情有可能转移至政策打压比较少的商业地产部分，车位、商铺等的成交将迎来机遇。

    5、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

      【解读】：商品房价格高确实和供需矛盾有很大的关系。在土地供应量上提出明确要求，有助于增加土地供应，在结构上缓解供需矛盾。但是，瑞峰置业市场研究部认为，土地供应也应该差异化对待。要以市场经济为根本导向，加强大中城市对周边小城市的辐射带动作用，疏导供需矛盾激烈城市的消费向周边小城市转移，从而促进区域房地产的健康发展。

      6、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

    【解读】：“限购令”只能片面地推迟或抑制需求，并没有从根本上解决需求的释放。从投资渠道分析，热钱不能进入房地产市场，必然流入另一个领域（2010年的“投资黄金热”、“大蒜也疯狂”等是很实际的例子），可能会造成新一轮的通胀压力。另外，从产业转型与升级的角度分析，人才流动必然产生住房需求，“限购令”抑制了这一部分人群的需求，将对新一轮产业经济发展产生阻碍作用。

    7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

    【解读】：约谈与问责机制，短期内对地方政府的行为会有制约作用。但是，远期来看，瑞峰置业市场研究部认为，问责机制若要得到确切施行，中央与地方政府双方利益之间必须要有经济作为支撑，中央要协助地方政府建立财政来源的长效机制，否则，一味的问责只能是“上有政策，下有对策”。

    8、坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

     
    【解读】： 对舆论进行管制，这本来就不应该是市场经济下的做法。舆论不仅不能起到所谓的“引导”作用，但凡政府对舆论管制过多的，要么就是令房价过快下跌，要么就是使房价过快上涨。这两种极端的后果，对市场经济的发展都会产生负面的影响。另外，公众对舆论理解的差异，有可能造成对楼市实际情况的误解，最后反而对楼市健康发展产生不利。

    三、对东莞楼市的影响

     1、将会对购房者的消费心理产生不良影响，降价心理预期再次出现，购房者的观望情绪加重。

     2、对改善型住宅冲击较大，一季度大户型成交量将下降。

      二套房贷首付提高至6成，改善型购房者的置业成本增加，直接抑制此部分需求释放。相对于2010年下半年，大户型的成交量在一季度会有一定程度的回落。

      3、商业地产迎来又一轮机遇

      2010年的两轮商品住宅调控，在一定程度上“火”了东莞商业地产，全年非住宅的成交量同比上涨46%。第三轮的调控也不例外，在住宅投资受抑制的情况下，商业住宅受调控涉及范围几乎为零，资金流向此部分的趋向非常明显，东莞商业地产迎来又一轮的机遇。

      4、“限购令”继续实行，东莞优势依然存在

      广州、深圳“限购令”明确继续实行，东莞作为其周边的重要经济带，随着城际轨道和东莞本身的轻轨交通建设，土地资源相对比较丰富，可以承接其产业升级的转移，也能够为其提供很重要的配套，比如居住配套、城市配套，基于这个前提，东莞优势依然存在。

     综上所述，瑞峰置业市场研究部认为，此次调控虽然比前两次涉及面更广，力度更大，短期内对成交量可造成一定的影响。但要使房地产市场真正平稳健康的发展，还是需要从“控制消费”向“疏导消费”的思维转移，控制和减少流通不但不能降低价格，反而会令价格上升越快。以市场根本需求为导向，加强供给，切实解决供需矛盾，才是房地产调控的根本出路。