北京市楼市调控细则出台 限购很到位调控留后手

　　昨日,北京楼市调控新政正式公布.相关细则之严厉被业界视作史上全国最严政策。有专家认为，此新政综合运用经济、行政、税收、法律等多种手段，体现了北京打击高房价的决心，将有效打击投机投资购房，降低房价、抑制通胀。并为其他地方政府提供借鉴，进而对全国市场产生影响。

　　最严限购令

　　概括北京市落实“国八条”的调控政策细则，可分为八个部分，共15条，包括落实政府责任、全力做好住房保障、加强税收征管、切实执行差别化信贷政策、严格用地供应管理、合理引导需求、建立健全问责机制和加强舆论引导等方面。

　　其中，限购令是新一轮楼市调控的重要内容。调控细则规定，自2月17日起，对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。另外，对已拥有１套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　如果与北京去年出台的限购措施相比，可以发现新的限购方案更严格，一是对多次购房、不符合条件的非本地户籍居民购房，由限贷升级为限售；二是由不考虑家庭住房存量，到存量、增量全面限制。即使相对已出台“国八条”实施细则的城市，北京的“门槛”也高出不少。有专家认为这条细则对房地产市场会产生两方面影响：一是短期内交易量下滑。这条细则使一部分有购房计划的群体失去了购买资格，暂时退出购买市场。二是房价上涨势头消弱。如果成交量下滑，长时间低位运行，房价也会随之受到抑制。还有专家表示,一整套着力让楼市回归居住本质的政策体系已初步形成，促使房价稳中有降.

　　调控细则还要求，将加强对购房人资格的审核，弄虚作假将受查处。据了解，北京市与此相配套的查验系统即将推出，不管本地还是外地居民家庭，在北京是否已有住房、有几套住房、是否有连续5年社保或纳税记录等，都可方便核验。

　　大力推进保障房建设

　　在通过限购、限贷、限价为投资、投机性需求作减法的同时,调控新政实行“双管齐下”,加大保障房的建设。细则规定，“十二五”期间，北京全市计划建设、收购各类保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现“住有所居”目标。在2011年，北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。北京还将全面推进旧城保护性修缮和人口疏解工程，基本完成门头沟采空棚户区等“三区三片”棚户区改造任务，启动京煤集团房山矿区等五片棚户区改造工作。

　　此外，今年年底前要实现公共租赁住房配租入住1万户以上。财经评论员马光远表示，限购政策加上保障性住房建设目标，这两条细则在他看来就是两只很厉害的拳头。保障性住房是增加供应，限购令是遏制不合理需求，从两个方面对房价形成向下打压的局面。

　　杜绝“高价地”

　　“京15条”还对房地产开发企业和房地产开发项目做了严格的规定，同时要求杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。财经专家叶檀认为，这些规定对开发商而言，都是不小的考验。成本要备案，定价被控制得非常严。如果被认为超出平均利润水准，开发商恐怕会受到的制约或查处都会非常多。

　　限贷：调控留“后手”

　　“京15条”的另一项措施同样被市场所忌惮。在购买二套房方面，新政明确，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

　　但新政同时强调，中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。

　　这也意味着，在一段时间内，如果决策者认为调控目标尚仍未达到的话，购买二套房的首付比例和利率都可能上调。

　　专家表示，调控留下 “后手”，说明了政府调控楼市的决心，也将对市场产生一定的威慑力。按照“新国八条”的规定，“最低首付六成”已是二套房有史以来的最高值，1.1倍的利率同样前所未有。而当前北京购买首套房的最低首付比例为30%，多数银行也已调回至基准利率。

　　财经专家叶檀表示：未来会不会有更加严厉的举措出台？我认为是会有的，比如货币更加紧缩，或许北京的房产税也（将）出台，到时的预期会跟现在完全不同，有可能对于（房价）未来的预期会更加低迷。

　　除了限购与限贷之外，京15条细则提出“杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生”，这就意味着北京已对土地转让价格设了上限，明确释放从源头控制房价上涨过快的调控信号。

　　影响:或现有价无市

　　“京15条”华丽亮相，百姓最为关注的是，它到底能给北京的房地产市场带来怎样的影响？房价能否松动？成交量是否会因此呈现下滑态势？

　　对于这一焦点问题，李稻葵昨日在微博上表示，北京楼市非常可能出现比较长的有价无市的相持期，“因为开发商不差钱，不见得愿意降价”。

　　中国房地产指数研究院副院长陈晟分析认为，成交量将很快会因为新政的出台呈现低迷态势，3到6个月后，房价将会出现松动。

　　根据北京市统计局的数据，在去年的两轮调控下，北京市新建商品房销售面积同比大降30.6%。多数分析认为，北京楼市调控措施将直击此前助推楼市投资、投机性需求的几大要害。今年北京市场的成交量将继续萎缩，房价调整的范围也将扩大，近期房价上涨会被遏制。