合银广场触礁 广州商改住项目前途多桀

　　观点地产网 广州市规划局日前首次叫停商改住项目，位于广州环市东路正佳东方国际广场（原合银广场）被责令不得再以公寓名义销售。

　　据了解，北京已于今年1月份全面叫停“商改住”项目，广州市“商改住”项目前途多桀。

　　首次叫停

　　广州市规划局2月12日称，正佳东方国际公寓在之前的行政许可、处罚文件及附图中，均明确该工程使用功能为商场、办公，并非住宅、公寓等功能用房。

　　但据查在实际销售中，正佳东方国际公寓擅自将该楼办公部分作为酒店式公寓进行宣传和销售，欺瞒购买人或预购人，涉嫌虚假销售，在社会上造成了负面影响。

　　广州市规划局责令正佳东方国际公寓限期整改，不得再以公寓名义销售，并要求正佳东方国际公寓主动向已购房人说明一切情况，完善相关手续。

　　正佳东方国际广场位于越秀区环市东路花园酒店旁，项目原名为合银广场，早在1998年就已经动工，但十余年来几度停建，被称为“广州第二大烂尾楼”。2009年底项目才正式复工，并更名为正佳东方国际广场，开发商是广州合银发展有限公司，属广州正佳集团旗下子公司之一。

　　正佳东方国际广场7至51层为国际公寓，该项目为商业性质，不受限购令影响，但因其商业性质，产权只有40年。该楼盘目前在售60-600平方米多种户型的酒店式国际公寓，均价31000元/平方米，带3500元/平方米非毛坯。

　　广州地产资深专家韩世同表示，由于广州近年来加大了天河北、珠江新城和琶洲写字楼建设的力度，对东风路和环市路的写字楼建设和发展造成一定的冲击和影响。目前环市路一带的写字楼市场明显呈现萎缩和衰落的状态，世贸、好世界以及广州中心皇冠假日酒店和花园酒店等顶级写字楼都已经显现出颓势。

　　广州很多无法开发的烂尾项目都是利用“酒店式公寓”或“商务公寓”来改变原来酒店或写字楼的性质和用途，像同样位于环市路上的保利中环广场以及正佳广场的塔楼，还有珠江新城许多项目都是利用酒店式公寓才盘活的。

　　韩世同表示，不能理解为什么广州其他项目可以将酒店或写字楼用途和性质的项目建成酒店式公寓，而正佳东方国际广场这个项目却不能利用这个办法来盘活。

　　合富辉煌首席分析师黎文江则表示，写字楼难卖，发展商改为“公寓式写字楼”情有可原，但是不能在“公寓式写字楼”设置厨房类设施，不能有隔墙，这是判定“擦边球”还是“出界”的潜规则。合银广场明显是超过了这个标准，才被广州市规划局整改。

　　前途堪忧

　　据了解，广州“商改住”项目最早可以追溯到位于珠江新城西南部的富力爱丁堡国际公寓。

　　该项目06年取得预售证，开盘即受投资客与商务人士追捧。此后，不少开发商纷纷效仿，广州“商改住”项目日渐增多。

　　在目前广州限购令的大背景下，公寓项目由于不限购，逐渐成为投资市场的热点。

　　据不完全统计，目前广州在售的“商改住”项目，除被叫停的正佳东方国际外，还包括保利世贸公寓、佳润临江上品、达标国际公寓、正佳万豪金殿、飞晟文汇、卡布奇诺、海印星玥、科汇金谷、皇冠国际公寓、富力公园28、君临国际公寓等十余个项目。

　　对于广州市规划局责令合银广场违规整改对整个广州“商改住”项目的影响，韩世同表示，如果规划建设的酒店或者写字楼完全不能调整，那么有些项目就不一定能适应市场的需求，合银广场违规整改只能算做个案，规划中的项目能否适当调整，还是应该探讨，不能一概而论。

　　有业内人士还指出，广州近年来大量涌现的酒店公寓、写字楼公寓，均是在打擦边球。合银广场被广州市规划局整改，对广州目前正在销售或正在运作的公寓项目，是一个不好的消息，说明广州规划部门将严控商业、酒店、写字楼用地转公寓。

　　资料显示，继2010年5月北京禁止酒店类项目分层、分套(间)销售后。北京市住建委今年1月份又发布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》，要求已建成的非住宅项目禁止擅自分割，从而全面叫停“商改住”项目。

　　黎文江预计，广州也有可能步入北京后尘，颁布全面叫停“商改住”项目的政策，因为合银广场被叫停整改，可以看作是一个信号。

　　对于部分“商改住”项目是否因为政府全面叫停“商改住”项目而再次面临成为烂尾楼，黎文江认为，随着目前住宅市场限购与限贷政策的实行，部分购买力会再次转移到写字楼等商业地产，“商改住”项目会因为政策的改变及购买力转向商业地产而再次转为商业项目，从而避免烂尾楼的产生。