中原地产：09年1月东莞房地产市场分析报告

土地市场

1、土地供应情况分析

2009年1月东莞市国土资源局公告挂牌12宗土地，挂牌出让3宗商住用地与8宗工业用地，挂牌转让1宗商住用地，总计供应土地面积429582.1㎡，其中商住用地149996.1㎡，工业用地279586㎡。

相比2008年底商住用地供应的沉迷，2009年1月份商住用地有所增加。1月东莞市挂牌出让3宗商住用地，其中两宗在万江，地块面积均比较小，一宗位于中堂镇工业大道东侧，面积达到130124㎡，起始价2.1亿元；另外挂牌转让一宗处于石龙的20094001地块，卖方是石龙镇房地产开发公司。

2009年1月东莞公告挂牌土地情况：

2、土地交易情况分析

2009年1月东莞市成交8宗土地，总面积为227358.1㎡，总金额15771.94万元，无商住用地成交。寮步石步村交易两宗大幅工业用地，20084076地块面积56845.6㎡，成交价3013万元，20084077地块面积64684.2㎡，成交价3428万元；松山湖北部工业城出让一宗工业用地，面积为31913㎡，成交价为1756万元；塘厦地块编号为2009T001的工业用地，土地面积30000㎡，成交总价5854万元，地面地价1951.3元/㎡，属于工业土地的高地价。

2009年1月土地挂牌交易情况如下：

3、土地供求状况

近几个月，东莞土地市场呈现出平稳态势，土地的供求依然以工业土地为主。

二级市场

2009年1月，受春节假期影响，东莞市全市新增商品房供应面积大幅下滑至27.76万㎡，但受元旦销售的拉动，累积成交情况良好，商品房成交面积为26.55万㎡，按面积计算，1月份全市整体供求比为1.05：1，新增商品房吸纳率按面积为95.64%，整体吸纳率较高。市场已经连续3个月实现新增供需平衡。价格方面，09年首月商品房成交均价走稳，普通住宅（含洋房和公寓）均价5257元/㎡，已经实现了连续4个月温和上升。存量方面，截至2009年1月31日，东莞商品住宅市场存量为606.30万㎡，共55933套，其中洋房存量为492.96万㎡，共45208套。

一）新增供应分析

2009年1月份东莞新增商品房供应总体情况：

据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2009年1月份共有16个楼盘项目有新增供应，环比同比均有较大的降幅。09年1月份全市商品房总供应量为27.76万㎡，较去年同期下降59.39%，而环比08年12月份也下降超过4成。其中住宅供应量为21.41万㎡，同比下降62.47%；住宅供应套数为1599套，同比下降74.44%；住宅供应占到总供应的77.13％，较08年同期下降6.3个百分点。供应量减少主要是因为春节长假供需两方均处于休假状态，而且春节期间购房热情较低，开发商普遍不推新货，因此出现了09年首月供应量较低的情况；而去年春节是在2月份，此消彼长，所以形成了同比大幅下滑的局面。

而放眼2009年，东莞中原研究部预测09年潜在供应量将在470万㎡左右，比2008年的新增供应量大幅缩减，整个09年供应将明显缩量。而从1月份的新增供应量看来也印证了09年供应缩量的主调。

2009年1月东莞商品房新增供应项目分布图：

1月份新增供应以镇区为主，厚街、常平新增供应量较大。

从供应区域看，2009年1月份新增供应以镇区为主，其供应面积为21.82万㎡，占全市供应比例高达78.63％，而城区的新增供应面积为5.93万㎡，占全市的供应比例仅为21.37％。从镇区供应来看，新增供应主要来自厚街（7.08万㎡）、常平（5.13万㎡）和虎门（3.16万㎡）；而城区的供应主要来自南城和东城，他们的新增供应量分别为2.79万㎡和1.52万㎡。

二）需求分析

受春节影响，09年首月商品房销售下降明显，但同比情况良好。

由于春节长假的影响，消费者主要的消费精力均放在年货置办和探亲访友上，置业意欲有较大程度上的降低，直接导致了09年首月商品房成交下滑。

2009年1月商品房累积成交面积（含撤案数据）为27.10万㎡，环比下降43.00%，同比下降1.45%；共成交2639套，环比下降43.24%，同比下降13.81%。其中住宅成交25.56万㎡，环比下降41.51%，同比上升3.48%；合共2262套，环比下降44.18％，同比下降15.53％；而非住宅成交1.54万㎡，共377套。

2009年1月东莞市商品房成交总体情况：

为了减少由春节长假所带来的影响，而且能更准确的表示出趋势，东莞中原研究部选取了对比月份的前三周做对比分析。结果显示，2009年1月份前三周的商品房成交情况相对08年同期来说比较理想。按商品房成交面积对比，09年1月份的前三周比08年同期上升了63.56%，按套数上升了44.77%，其他指标均有不同幅度的增长；而环比虽然有所降幅，但幅度相对并不大。究其原因，主要是因为08年年初楼市面临的是取消购房入户，房价开始跳水，楼价相对还处于高位，市场抗拒降价，市场需求严重压制；而09年年初楼市面临的则是房价回调基本到位，利率水平处于低位，置业成本大幅降低，市场需求逐步释放。因此，我们不难看出，相对于去年，东莞楼市面临的内部环境要相对宽松，尽管外界面临着金融海啸的冲击，但国内基本面还是好的，09年首月东莞楼市成交良好，后市值得期待。

2009年1月前三周商品房成交同比增长情况：

城镇成交呈“四六分”，镇区成交大户型偏好明显。

2009年1月，东莞商品房镇区成交面积占比为58.69%，城区成交占比为41.31%，城镇成交比重呈现出“四六分”的较合理局面。而从户均成交面积看，城区户均成交面积为97.07㎡，而镇区的户均成交面积为109.22㎡，比城区高出12.15㎡，大户型偏好情况依然明显。

成交以普通住宅为主，自住需求占主导地位。

根据东莞中原研究部统计数据显示， 2009年1月新增商品住宅的成交主要以普通住宅为主，按成交面积计算，其成交占比高达77.75％，其次是别墅成交占比10.79％，而作为投资性较强的公寓类产品成交占比仅为6.40％，市场自住需求主导性明显。

三）供需分析

2009年1月整体供应27.76万㎡，消化26.55万㎡，总成交金额16.85亿元。

2009年1月份，全市新增商品房供应面积为27.76万㎡，累积成交26.55万㎡，合共2557套。按面积计算，1月份全市整体供求比为1.05：1，新增存量1.21万㎡，月度累积成交金额为16.85亿元。09年1月份新增商品房吸纳率按面积为95.64%，整体吸纳率较高。

2009年1月商品房整体供需平衡，住宅新增供应明显放缓，非住宅供求严重失衡。

2009年1月份商品房供求情况处于供求平衡的良好状态，市场整体供需比为1.05：1。从供应结构可以看出，供应以住宅为主，供应面积为21.41万㎡，占商品房供应面积的77.13%，而住宅的成交面积为25.21万㎡，超过当月住宅的供应总量，当月住宅供需比为0.85：1，反应住宅新增供应明显放缓；相反，非住宅供需比高达4.74：1，换句话说就是非住宅的供应是需求的4倍多，供求严重失衡。

2009年1月城区镇区商品房供求及价格情况

1月份城区商品房供应量同比下降66.6%，镇区下降56.9%，城区供应量占全市21.4%，镇区占78.6%；城区销售量占全市41.3%，镇区占58.7%；城区镇区普通住宅价格同比2008年1月降幅近两成，其中城区成交均价同比下降幅度较镇区大。

供求月线走势：连续三个月出现供需平衡局面

从月线走势可以看出，2008年前10月商品房供应量持续大于需求量，而去年11月和12月开发商普遍由于金融风暴推迟新货上市计划或延缓工程进度，使得市场供应量迅速回落；而需求方面则在中央刺激消费的利好政策刺激下，市场需求得到有效释放，在2008年的最后两个月形成了供求平衡的良好局面。进入2009年1月份，市场供应受春节长假影响进一步收缩，而市场需求在元旦假期的带动下表现良好，使得1月份的供需情况同样出现了供需平衡的局面。加上08年的11月和12月，市场连续3月出现了供需平衡的局面。

四）价格分析

东莞中原研究部监测数据统计显示，2009年1月份商品房均价为6346元/㎡，同比下降8.95%，但环比有1.57％的上升；其中普通住宅（含洋房和公寓）均价为5257元/㎡，同比下降12.1％；而洋房均价为5220元/㎡，同比下降15.37％；公寓均价为5712元/㎡，同比下降16.43％。其余各类型产品同比均有较大幅度的降幅，而环比08年12月却有不同幅度的上升，这一定程度上说明目前市场已经开始止跌走稳，呈现回升态势。

2009年1月东莞商品房成交均价增长情况：

09年首月普通住宅均价5257元/㎡，延续了2008年末的温和上升趋势。

2008年的普通住宅均价月线走势中前10月的普通住宅均价都处于下行通道，但在10月份创出08年月均价新低后，价格呈现止跌回稳的态势。2009年1月份全市普通住宅均价为5257元/㎡，环比去年12月上涨2.9%；延续了2008年末的温和上升趋势，实现了连续4个月稳步上升。

成交5000元/㎡以下项目比重下降，市场高素质产品增多。

据东莞中原研究部监测数据显示，09年1月有成交项目151个，其中5000元/㎡项目92个，占总体的60.9%，1月5000元/㎡项目的比重同比下降，主要是受全年特价活动以后，现阶段销售单位多为素质较高的单位，而且年末一些高素质盘的上市也使到比重下降，但依然可以看到，低价格盘依然占成交的主要部分。

附表：2009年1月销售排行前10的洋房项目：