合富辉煌：09年1月东莞楼市分析报告

一、宏观信息综述

四大行存量房贷政策元旦出台

2009年1月1日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有商业银行出台关于存量房贷优惠政策，根据四大行最新规定，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

在普通住房市场上，四大国有银行的房贷业务规模较大，占有房贷市场的绝大多数比例，因此，四大行细则的悉数出台，意味着不少存量房贷客户的利率调整终于尘埃落定。

以房贷尾款50万元,贷款期限20年计算,购房者在支付0.85倍基准利率的时候,每月需要支付3230元，如果按照基准利率的七折计算,购房者所支付的利息约为3071元，每年银行收入减少159元。目前国内个人住房贷款余额2.95万亿，比97 年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。按照媒体公布的数据，能享受7折优惠利率住房按揭存量贷款大致在3000亿左右,与2007年底利差水平相比,国内商业银行这样做减收15亿元左右。

各行出台的细则多数大同小异，基本要求是前期执行基准利率八五折(0.85倍)优惠、无不良信用记录，除了住房面积外，住房是否为首套住房也一度成为房贷能否享受相关优惠的焦点之一。申请优惠利率要满足两个条件，一是市民购买的是“首套”住房，主要指无贷款记录的购房者；二是客户的信用记录必须良好，属于优质客户，有逾期还款或未足额还款记录的市民将无法享受利率优惠。在众多申请者中，受阻于信用卡逾期还款此类不良记录的申请者较多。即使各商业银行对存量房贷实施七折利率优惠，也会提高申请门槛，不会轻易开闸。而与此同时，各家商业银行推出七折优惠，房贷市场竞争将更加激烈，申请门槛过高势必造成客户流失。因此，即使元旦期间四大国有商业银行原则性优惠政策已经出台，但惠及消费者仍要假以时日。

经济与政策

主要宏观经济指标:

国内生产总值：GDP全年增幅为9.0%。GDP第四季度大幅下滑，第四季度增长为6.8%。

CPI：2008年，以CPI为代表的中国消费物价全年增长5.9%，12月份的数字是1.2%，比11月份回落1.2%，月度涨幅明显回落。

工业增长速度：12月份工业增长速度5.7%，比11月份5.3%的速度有所回升。

社会零售品总额：12月份以社会消费品零售总额为代表的消费，实际增长在加快。12月当月社会消费品零售总额实际同比增长17.4%，比11月份加快了0.8个百分点。部分商品销售有所回升，乘用车销量达到64.4万辆，创了08年月销量之最。

城镇固定资产投资： 2008年全年全社会固定资产投资同比增长25.5%，比上年加快了0.7个百分点，投资结构有所优化。

今年1月份再次刷新了单月新增贷款的最高纪录。2009年1月份的前20天，银行业金融机构新增贷款达到9000亿元，这个数字已刷新国内最高单月新增贷款记录。

70个大中城市房屋销售价格比上年上涨6.5%，12月同比下降0.4%，全年涨幅同比回落1.1个百分点。

截至08年11月末全国房地产贷款余额5.24万亿，同比增长10.3%，增速比10月份回落1.9个百分点，比去年同期回落了20.6个百分点。其中，个人住房贷款回落幅度较大，11月末，个人住房贷款余额同比增长了10.6%，比去年同期低25.8个百分点。目前个人住房贷款余额2.95万亿，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。

欧盟第二轮救市：面对危机加剧，德国和法国等国21日相继宣布，正在酝酿第二轮救市。德国已经就一份总额650亿美元的救市计划展开讨论，根据这份堪称德国现代历史上规模最大的救市计划，德国将把资金投资于铁路、公路、医院和学校的建设领域。此外还计划设立一项总额1300亿美元的救援基金，为企业提供信用支持。英国１９日公布将设立７４５．８亿美元的基金，用于购买银行优质债券，加强资金流动性。法国也正在准备总额136亿美元的第二轮救市计划。

评论：在经过08年第四季度经济大滑坡之后，最近一系列迹象显示，中国经济很可能正在出现好转的苗头。12月份的数据显露一些积极的变化。

12月工业生产增速开始企稳，社会用电量环比增速也明显上升。钢铁库存下降很快，支持近来钢铁价格反弹。

从中国进出口当月比例的变化来看，11月份从10月份增长17.6%急速下降到负9%。但是到了12月份，12月份同比增长4.8%。12月份以社会消费品零售总额为代表的消费，实际增长在加快。12月当月社会消费品零售总额实际同比增长17.4%，比11月份加快了0.8个百分点。12月份乘用车销量达到64.4万辆，创了当月销量之最。

虽然12月份经济出现反转的迹象，但由于金融危机到底多大、多深，对实体经济的冲击到底多持久、多猛烈，目前谁都无法预测，尤其对于东莞这样的两头在外的加工贸易型经济体而言，想办法开拓国内市场，才是这个寒冬中一件稳妥的棉袄。

东莞经济及房地产动态:

CPI：08年全市居民消费价格总水平上升5.5%，涨幅比上年高2.4个百分点。

东莞出口退税突破150亿：2009年1月1日，机电产品出口退税率上调政策实施。至此，去年一年国家已累计四次调高部分出口商品的出口退税率。东莞的外向型经济在这一轮退税政策调整过程中受益良多，据东莞国税局统计，2008年全年我市办理出口退（免）税突破150亿元，达159.2亿元，同比增长50.9%，其中退税90.5亿元，同比增长63.7%。

四大行共为东莞增加授信额度2100亿：处于“风暴眼”中的东莞，再次获得了银行的青睐。1月4日，农业银行广东省分行与市政府签署500亿元的金融合作协议。至此，近半个月来，东莞已获得工、农、中、建四大国有银行共2100亿元的信贷支持。从四大国有银行信贷资金的投放来看，交通、环保等基础设施建设“吸金”最多，约占一半以上；而松山湖、虎门港和生态园等三大重点园区也获得银行青睐，除了建行，其他三大行均明确表示将对这三个园区的建设提供信贷支持；此外，中小企业也是四家银行资金投放中必不可缺的部分。

外埠新闻:

南京出台房贷新政

1月19日，南京住房公积金管理中心召开新闻发布会，宣布住房公积金贷款首付比例下调，其中商品房的住房公积金贷款首付款比例从30%下调为20%，二手房的公积金贷款首付款比例从40%下调为30%，首付下调的政策从20日正式执行。同时，“第二次住房公积金贷款首付四成”的限制取消。

重庆出台救市17条提振楼市信心

重庆市国土房管局1月20日发布了 《促进房地产业健康发展的实施意见》，17条措施涵盖了调整税费征收和入户政策、加大信贷支持力度等，欲全面提振楼市。重庆“救市17条”中最引人关注的是：住房契税税率打“5折”，房屋交易手续费减半，按揭抵个税、千元个税省400元，主城放宽外来购房者入户限制等。重庆的“救市”新政中，按揭抵个税、放宽入户限制等措施远超业界预期。但随即国务院下发紧急通知，要求重庆市暂停正在拟订执行细则的“购房退个税”政策。

除了重庆、南京，上海、武汉、天津等地也已经或即将有相应措施出台。天津第一次明确鼓励外资参与国有建设用地交易，上海正酝酿出台购房退税、办理蓝印户口等“救市”措施，武汉则是购新房超50万元外地人可入户中心城区。

二、土地市场分析

【数据来源：东莞市国土资源局】

1、本月土地市场动态

春节假期土地市场交易平淡

送鼠迎牛，09年的第一个月就迎来了全年最重要的节日春节，传统的淡季和持续低迷的市场状态使得1月份东莞土地市场的供应量和成交量都非常地小，土地市场整体交易平淡。

09年1月份东莞的供应和成交地块宗数皆为7宗，供应面积仅为15.7万平方米，同比08年1月份大幅减少74％。成交面积为22.7万平方米，同比下降21％，而成交金额仅为1.6亿元，同比08年1月份急剧减少89％。

成交面积相差不大，但是成交总金额就大大减少，主要原因是09年1月份成交的地块中没有商住用地，以工业和仓储类用地为主，这些地块的成交单价远低于商住类用地。而08年1月份成交的地块中是以商住用地为主，单是商住用地的成交面积已经达到22.2万平方米，成交总价高达13.2亿元，其中莞城运河东二路的一宗商住地更是刷新了莞城区的土地单价。

国土资源局目前发布的供应地块信息显示，东莞2月份的土地市场交易将会变得活跃起来，至少会有14宗土地上市交易，总面积为45.8万平方米。其中商住用地为5宗，交易面积为16.8万平方米。万江区莞穗大道南面将会有2宗相邻的商住用地于2月份进行拍卖，两宗地块的总面积才1.1万平方米，起拍楼面地价为1505元/平方米，估计这两宗地块很有可能会被同一发展商投得进行统一开发。

2、本月地块供应情况

2009年1月份东莞土地供应量较少，仅有7宗，其中5宗是挂牌出让，2宗是二级市场的挂牌交易。本月地块总供应面积为15.7万平方米，同比08年1月份的59.5万平方米大幅减少74％。

本月占主导地位的依然是工业类用地，供应3宗，面积为6.5万平方米，占本月总供应量的41％；其次是仓储用地和科研设计用地，最少的是商住用地供应，2宗商住地总供应面积为2.7万平方米，占总量的17％，分别位于大岭山镇和石龙镇。

3、月地块成交情况

商住用地无成交

09年1月份东莞土地交易冷清，成交地块仅有7宗，没有地块流拍。成交面积为22.7万平方米，同比08年1月份的28.9万平方米减少21％，但成交金额仅为1.6亿元，同比急剧下降89％。成交总价的巨大差异主要是这两个对比月份成交地块的类型结构有所不同。08年1月份以商住用地成交为主，占当月总成交面积的77％；而09年1月份成交的土地以工业用地为主，商住用地的成交量为零，使得土地总体成交价大幅下滑。

本月成交的地块全部位于镇区，成交量最大的是寮步镇，共有2宗工业用地，成交面积为12.2万平方米，成交总金额为6441万元，平均地面单价为530元/平方米。值得留意的是寮步镇这两宗工业用地皆位于石步村，属于二级土地市场交易，地块的竞买人都是高新科技产业公司。

本月成交地块的平均地面单价为692元/平方米，而单宗成交单价最高的地块位于塘厦镇田心村，为工业用地，被东莞市中意厨房设备有限公司以5854万元投得，算得地面单价为1951元/平方米。

三、楼市动态

房价回归理性 政策利好不断 楼市成交平稳 连续三月新增供不应求 供求矛盾减缓

送走多事的、沉重的2008年，迎来挑战多于机遇的2009年，房地产业继续进行着深度调整。08年9月后，国际经济环境加速恶化，各行各业信心得到一定冲击。08年10月后，国家宏观调控频繁为楼市吹暖风，房地产业“军心”得到了一定的稳固。09年中央实行积极的财政政府和适度宽松的货币政策，在投资、出口和消费等环节做出积极努力以保持经济稳定增长。尤其在房地产方面，多次强调“发挥房地产拉动内需作用”，在基础设施建设、减免税费、降息、规范房地产交易秩序等多个方面做出举措促进房地产健康稳定发展。虽如此，经济下行的趋势在短期内无法得到根本逆转，09年全球经济下滑大势已定。如果说08年制约楼市成交的因素仅仅是购房信心不足，那么09年楼市将遭遇购房信心不足及购买力下降双重打击。09年政策利好或将继续，新增供应持续减少，房价将趋稳，购房信心将逐步得到稳固，同时楼市存量巨大，楼市整体供过于求矛盾仍然突出，居民收入将下降，09年房地产业机遇与挑战并存，楼市下行力或将甚于上行力。

08年2月底始，东莞楼市进入深度下行调整。在楼市观望、降价促销、房产政策、楼市推广等多种因素综合干扰下，销售量虽得以大幅下滑，但月度销售量维持在一定的平稳状态（见下图）。08年11月至09年1月，东莞楼市连续三个月供不应求（当月成交量大于当月新增量），房价处于相对稳定状态，楼市供求矛盾得到一定减缓。虽如此，鉴于市场存量巨大、购房信心未恢复、购买力下降等因素影响，后市走势仍然不容乐观。

新增量——同比减少六成

1月新增住宅面积约21.44万平方米，同比减少六成，环比减少五成。新增住宅套数约1602套，同比减少超七成，环比减少近六成。

成交量——同比略增，环比减四成

1月住宅签约面积约25.59万平方米，同比略增3.5%，环比减少四成；住宅签约套数约2266套，同比减少15.5%，环比减少44.1%。

价格——同比降8.8%，环比涨6.2%

1月住宅签约均价约5768元/平方米，同比降8.8%，环比涨6.2%。其中城区住宅均价5441元/平方米，同比及环比均下降超过一成。1月城区高端住宅成交比重的下滑导致均价环比08年12月下调；别墅均价13065元/平方米，同比下降8.2%，公寓均价5827元/平方米，同比下降11.2%，洋房均价4563元/平方米，同比下降20%。

产品——别墅供应大幅增加，无公寓新增供应

1月别墅新增供应面积约5.26万平方米，同比增加3倍有余，供应套数约118套，同比增加156.5%，以独栋别墅和双拼别墅供应为主。1月无公寓新增供应。

新开工——同比减少约八成，环比减少近三成

1月份商品房新开工面积约16.7万平方米，同比减少约八成，环比减少近三成，仅3个区域供应。宏观环境恶化，东莞商品房新开工量放缓明显。

春节楼市——签约量同比持平 楼市氛围冷清

09年廿八至初八全市住宅签约共30套，同比与08年持平，同比07年减少19套。春节为传统楼市淡季，09年宏观环境不景气，楼市氛围冷清。

（一）.东莞大市整体供求特征

1、整体特征

楼市销售量价趋稳，供求矛盾趋缓

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1月全市住宅供应面积约21.44万平方米，约1602套，面积同比减少61.8%，环比减少近五成；销售面积约25..59万平方米，约2266套，面积同比增加3.5%，环比减少四成；销售均价约5768元/平方米，同比下降8.8%，环比上涨约6.2%。07年10月后，国家宏观调控不断为楼市吹暖风，东莞楼市加大楼市推广，加之东莞房价基本回归理性并趋稳，楼市销售量得到一定支撑。如下图，08年11月至09年1月东莞住宅均价持续上扬，主要由高端住宅推广力度及推货量加大导致。如上图，07年10月份始，东莞楼市供应放缓，销售量价趋稳，楼市供求矛盾趋缓。

连续三月“供不应求”仍不改“供求失衡”局面

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，如上图，08年11月始，连续三个月出现楼市供不应求现象，楼市供求矛盾得到了一定的改善。如上图，虽然08年各月销售量同比07年低一大台阶，但各月销售量处于相对稳定状态，维持在月均30万平方米上下水平。

虽然近三月东莞楼市出现持续供不应求现象，但供求失衡的局面仍然没有得到改变。07年1月至09年1月，全市住宅累计供求为1.31：1，后市走势仍不容乐观。

2、春节期间住宅签约情况

09年春节期间签约量与08年基本持平

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年廿八至初八全市住宅签约面积约3092平方米，同比08年略增14%，同比07年大幅减少47%；签约套数30套，与08年持平，同比07年减少39%；签约均价约5089元/平方米，同比08、07年分别降8.3%和降11.3%。春节作为传统楼市淡季，购房促销较少，楼市观望仍浓，整体氛围较冷清。

（二）．东莞城区整体供求特征

1、整体特征  

  

高端住宅成交比重减小 1月城区均价回落

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1月东莞四城区新增住宅面积约3.49万平方米，同比减少近七成，环比减少近六成；签约面积约9.55万平方米，同比增加24.1%，环比减少约五成；住宅签约均价约5441元/平方米，同比下降约12.5%，环比下降约16.5%。08年11-12月东莞城区高端住宅推广力度加大，成交比重增大而拉高城区整体均价，随着1月份高端住宅成交比重的减小，整体房价相应得到回落。08年12月城区住宅成交均价5500元以上面积比重约48%，09年1月则为41%，城区整体均价环比下降16.5%。

2、月度销售

08年8月后，城区房价整体趋向于平稳

08年1月东莞楼市仍处于高温状态，房价水平基本维持在07年下半年高峰时期水平。随着08年2月底东莞房价的理性回归，整体均价得到了一定的下调，1月城区住宅均价同比下降约12.5%。如上图，08年8月后，东莞城区住宅均价基本维持在5800元/平方米上下水平，房价波动幅度相对较小，整体趋向于平稳。

（三）．各类型商品房供求分析

1、整体情况

别墅供应大幅增加 公寓供应持续减少

09年1月东莞各类型商品房主要供求特征表现为别墅供应大幅增加，公寓供应持续减少。在非住宅方面，主要特征为新增办公楼项目－塘厦镇中发大厦。各类型商品房新增供应普遍同比减少，销售量及价格普遍同比得到下降。

2、别墅

供与需同比大幅增加 以独栋和双拼供应为主

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1月全市新增别墅约5.26万平方米，约118套，面积同比增加三倍，相当于08年全年的14.7%；销售面积约3.37万平方米，约132套，面积同比增加约140%；销售均价约13065元/平方米，同比及环比均略有下降，维持在13000-14000元/平方米上下水平。

09年1月东莞新增别墅产品比较单一，主要有两种产品：独栋别墅和双拼别墅，供应套数分别为86套和32套。套均面积分别为519平方米和247平方米。

新增供应主要分布于东莞东部镇区

如上图，09年1月全市新增别墅供应主要分布于东莞东部镇区，以常平镇为主要代表。118套新增别墅中，常平镇占75套。常平镇为东莞别墅竞争最激烈区域，目前主要在售别墅楼盘达五个，分别为万科城、誉景名居、翰林雅苑、御苑花园和蔚蓝城邦。其中万科城以双拼别墅为主，誉景名居和蔚蓝城邦以联排为主，翰林雅苑以叠加为主一，御苑花园以独栋为主。

3、公寓

消化存货为主 价格环比略增

08年东莞市公寓以消化存货为主，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞市连续两月无公寓新增供应。09年1月全市公寓销售面积约1.73万平方米，同比减少56.7%，环比减少36.9%；销售均价约5827元/平方米，同比减少一成，环比略涨6.0%。高端公寓成交量的增多直接拉高整体均价，如1月尚书银座以9563元/平方米均价成交73套，约3615平方米，面积占全市公寓21%。

4、洋房

供应大幅减少 销售同比增加

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1月全市洋房新增供应同比及环比均表现大幅减少。新增面积约3.49万平方米，同比减少46.5%，环比减少近六成；销售面积约20.49万平方米，同比基本持平，环比减少约45.3%，其中城区销售面积约7.88万平方米，同比大幅增加近八成，环比减少约42.8%。东莞洋房销售面积的同比增加及环比减少产生原因主要为，08年四季度，东莞楼市推广力度同比得到了加强，并且四季度房价处于相对平稳理性状态，国家政策不断为楼市提供利好，楼市成交量得到了一定的刺激。

高端洋房成交比重影响整体均价

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1月全市洋房成交均价约4563元/平方米，同比下降两成，环比基本持平，其中城区洋房均价约4982元/平方米，同比仍然略涨4.9%，环比下降约25.4%，主要原因为1月高端洋房成交比重同比增加，导致均价仍然同比上涨，而随着1月高端洋房成交比重环比08年12月份的减小，成交均价随之环比下跌。近期东莞高端洋房推广楼盘主要集中在城区，如天骄峰景、金域中央、东方华府、荷塘月色等，几大盘成交比重影响整体均价。

洋房新增供应以镇区为主 主要集中于厚街镇

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1月全市新增洋房供应楼盘约8个，其中城区仅2个，主要分布于镇区，其中厚街镇占2个。厚街镇新增套数约706套，占全市47.6%，新增面积约6.46万平方米，占全市40%。

南城、东城成交量最大 前16名区域石龙镇成交价最高

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市洋房成交量主要集中于南城区和东城区，两区洋房成交量之和占全市26.5%。1月成交面积前16名区域中，成交均价最高区域为石龙镇，成交面积约1.54万平方米，约114套，均价约7367元/平方米，主要由高端盘帝景湾带动。

09年1月全市约有135个楼盘有洋房成交，虽然高端项目近期成交比重有所增加，但从整体来讲，中低价位房成交仍是主流。如下图，1月全市及城区洋房成交套数前10名楼盘不乏均价5000元/平方米以下楼盘。

5、办公

09年1月东莞办公每日均价走势（套内均价）

低价办公大量成交拉低整体均价

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1月全市新增办公供应楼盘仅1个，为塘厦镇中发大厦，供应面积约1.75万平方米，供应套数约76套。销售面积约0.98万平方米，销售均价约3456元/平方米。如上图，1月每日办公套内均价主要区间为4000-12000元/平方米（按实用率67%计算，建筑均价则为2700-8040元/平方米）。09年1月东莞办公主要签约楼盘为樟木头泰安城、南城希尔顿广场和南城盈锋商务中心，成交均价分别为2300元、6100元和7500元。泰安城成交面积占1月成交总量近七成，大大拉低全市整体成交均价。

6、车库

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1月全市新增车库面积约1.75万平方米，共约418个，主要来自常平新天美地、厚街世纪绿洲和常平御苑花园；销售面积约0.13万平方米，主要集中在长城世家、新世纪星城和万科运河东1号；销售均价约7040元/平方米。

7、商铺

09年1月东莞办公每日均价走势（套内均价）

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1月全市新增商铺面积约4.08万平方米，主要来自中信商业广场和西城楼大街。1月销售面积约0.61万平方米，主要来自财富公馆、西城楼大街、中信商业广场和长安福源商场；销售均价约14233元/平方米。见上图，09年1月商铺每日成交套内均价主要区间为10000-20000元/平方米（如按平均实用率80%计算，则建筑均价为8000-16000元/平方米）

（四）．潜在供应分析

1月东莞商品房新开工面积约16.7万㎡，环比减少27%，同比减少80%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年1月份东莞全市商品房新开工面积约16.7万平方米，环比08年12月份22.9万平方米减少近三成，同比08年1月份84.4万平方米减少了八成。1月份商品房新开工项目仅分布在3个区域，且每个区域均只有一个项目有新开工。其中东城区新开工面积最大，达9.43万平方米，供应楼盘为花园城二期，新开工5栋，均为16-18层的高层住宅；企石镇新添一项目—东江豪园，产品以低层和高层住宅为主；厚街镇也新添一项目－上凤林花苑，产品以小高层住宅为主。预计下半年会有部分上市。