星彦地产：09年2月第二周东莞楼市分析报告

新闻回顾

央行:中国未来降息空间不大 更不可能零利率

中国人民银行副行长易纲十四日在此间表示，中国央行反通缩和维护币值稳定的决心坚定，未来降息空间不大，更不可能实行零利率政策。易纲当天在北京大学中国经济研究中心举办的“CCER中国经济观察”报告会上指出，对抗通货紧缩威胁是中国央行短期内最关心的事情，央行完全可以通过各种货币政策工具的最优组合来有效实施适度宽松的货币政策。

全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%

国家发改委最新公布的统计数据显示，在刚过去不久的1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%、环比下降0.2%。这也是70个大中城市房价继去年12月首次出现同比下降以来连续再降，而且降幅还扩大了0.5个百分点。全国有40%城市房价跌回1年前 深圳下跌16.5%。

广东将放宽购房入户政策 鼓励普通商品住房消费

12日，广东省十一届人大二次会议正式开幕，该省建设厅提交给与会代表的参阅材料《2008年我省房地产市场运行情况及2009年工作思路》中提出，拟在有条件城市放宽购房入户政策。

广东省房协理事赵卓文认为，广州和深圳应该慎重对待放宽购房入户政策，但像东莞、佛山就可以放开。“东莞的流动人口与固定人口的比例严重失调，放宽购房入户政策可以促进当地的经济发展。”

彭澎则建议，可以适当提高购房入户政策的门槛，比如购买120平方米以上的大户型住宅才可以入户，这部分购房群体给社会带来的负担会相对小一些。

深圳节后楼市快速升温 准购房者开始四处看房

据市国土房产局公布信息初步统计，2月2日-8日，全市成交一手房1036套，比前周增加959套，比去年春节后第二周（即2008年2月14日-20日，农历正月初八至十四）上涨313%。2月2日-8日是农历新年长假过后的第一周，深圳依然有浓郁的节日气氛，但准购房者已经开始四处看房，使得年后的买卖市场迅速升温。租赁市场也因为年后务工人员的陆续回深，开始活跃。

京房价6年来首次同比下降 未来房价将深度下调

2月12日，国家发改委发布1月份全国70个大中城市房屋销售价格指数，其中，北京1月房屋销售价格同比、环比均下降0.2%，这也是北京新建住房价格6年来首次同比下降。业内人士表示，这预示着北京未来房价将深度下调，但房价同比下降与大量保障性住房建成有一定关系，房价绝对值下跌还有待时日。

地产业振兴规划仍在酝酿 上报审批尚无时间表

日前，全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生透露，一项关于中国房地产业长远发展的房地产业振兴规划已经由住房和城乡建设部上报国务院。获悉，该规划尚在酝酿中，并未上报国务院。从接近住房和城乡建设部的人士处获得证实，房地产业振兴规划尚在酝酿，目前并未上报国务院审批，3月份会有结果的推断更属臆测。聂梅生也向上海证券报表示，从未在接受采访时介绍有关上报国务院的事宜。

上海率先松动户籍政策 可能引发全国连锁效应

上海户籍制度松动了。浦东区先行允许居住证转办户籍，这给了上百万持居住证者以正式入籍上海的一线希望之光。改革开放30年来，各地对人才明争暗夺，求贤若渴。此番上海的户籍新政，能否撬动中国大城市户籍改革的坚冰，并引发全国范围的连锁效应，已成为这场改革的最大看点。自从上海市长韩正在两会上面向媒体宣布今年二月将出台人才居住证转户籍办法，在沪上一家美资公司工作的陈东升感到自己好事将近，在上海打拼了十年，陈东升第一次感到上海户口不再是遥不可及的梦。

武汉上调公积金贷款上限 二手房贷款受惠可多贷8万

2月10日，武汉住房公积金管理委员会宣布，今年元月15日起，上调个人住房公积金贷款上限，最高贷款额度提高到50万元。按规定，购买商品房、经济适用房、集资（合作）建房，公积金贷款最高限额由39万元提高到50万元，贷款额度不超过房屋总价的70%。首次申请住房公积金贷款购买住房的，首付款比例按20%执行。同时，二手房公积金贷款最高限额，由32万元提高到40万元，贷款额度不超过房屋总价的70%。其它贷款政策和条件不变，继续按原有规定执行。民生银行理财人员介绍，目前5年以上商业住房贷款最低利率为4.158%，5年以上的公积金贷款利率为3.87%，比商贷要低0.288个百分点。与商贷相比，用公积金贷款50万元，如果还款期限均为30年，均以等额本息还款计，贷款人将少还7.6万元利息。

广东房地产市场去年整体回落 住宅空置增长37%

广东省房协的数据显示，2008年广东房地产市场的多项指标均呈现不同程度的下跌，其中商品住宅销售面积和销售金额同比均有两成多的回落，而全省二手房销售亦大幅下降，商品房空置总量同比增加了15.54%。据悉，由于广东房地产市场商品房竣工面积同比增长8.24%，并且销售面积同比下降22.43%，减少销售1395万平方米，所以导致房地产市场较大地增加了空置量。据介绍，去年末商品房空置总量达1824.61万平方米，较上年末增加245.4万平方米，增幅为15.54%。其中，第四季度就增加近253万平方米。滞销(空置1-3年)和积压(空置3年以上)面积同比增加14.84%，待销(空置一年以内)面积增加17%。而住宅空置更是大幅增加，有279万平方米，增幅高达37%。其中在第4季度就增加了228万平方米。省房协分析表示，年末商品房空置总量及住宅空置量在去年出现了自2004年以来连续4年下降后的首次上升。

工行房贷七折优惠昨起实施 今起市民可到工行查询

符合条件的工商银行客户可从2月10日起自动获得房贷七折利率的优惠，这一政策受到了许多市民的关注。从东莞工商银行获悉，工行总行昨晚已批量处理利率调低的相关工作。大约在晚上12时左右完成，东莞工行将通过短信通知客户。昨日，许多市民纷纷向工行各网点咨询七折优惠利率的事情。

刘志庚向企业大派“信心利是”

农历正月十一,东莞市委书记刘志庚前往厚街镇的企业生产车间,向企业大派“信心利是”,为莞企在新的一年里继续铆足“牛劲”发展打气。

东莞樟木头 撤厂加速租赁市场下滑 空置率高

作为港人撤资“重灾区”的樟木头,租赁市场房价下滑比城区严重。樟木头从去年下半年开始二手市场买卖变得相当活跃,不少港人或广深在此有物业的人都急于脱手套现,所以成交价也不断走低,加上越来越多打工者离开樟木头,租房市场上表现出供大于求,不少中介行都坦称租金有可能还会向下一两百元,同时租期选择签的时间长一些,价格上有更大的弹性。

楼市动态

2月14日，鼎峰品筑将在项目售楼中心举办“2009我最牛”——情人节“牛仔“交友派对。活动将于当天下午14：30分正式开始，当天推出特惠85折牛年购房优惠活动，活动开始后前20位购房客户优先享有超实惠85折购房优惠，低首付、低月供、高性价比、高回报。

2月12日至2月15日，风临花语岸幸福婚房特惠单位（77－84平方米），另有以下五重甜蜜大礼：一重甜蜜：999元婚房装饰礼金；二重甜蜜：999元烛光晚餐礼金；三重甜蜜：999元婚纱摄影礼金；四重甜蜜：999元蜜月旅游礼金；五重甜蜜：2099（爱你久久）元婚宴礼金。

至2月14日开始，长安花园1期最后20套，将全面清货，3888元/㎡起，超值优惠礼遇酬宾。优惠期间，到营销中心咨询或看房的客户都有机会获得“情人节玫瑰花”和甜蜜巧克力。

2月14日，虎门1号上演活动：变脸艺术、杂技表演、玫瑰雨展等，另外，当天到访的恋人、夫妻均有机会活得神秘礼品一份。

怡丰翠云轩喜迎09年开门红，3600元/㎡超值震撼价。

2月21日，万科城四期御湖湾新品庭院别墅组团将全新上市。

2月14日，国际公馆三期加推仁里组团新品，并推出情人节特惠婚房以飨广大客户。促销均价：6000元/㎡。

2月14日，上门看房即送电影票一套，周末购房赠“情人”置业基金，情人节巴西烧烤恭候佳人

滨江公馆现时以准现楼的形式在售，情人节期间上门即可获得精美巧克力一份！

市场供求

一周（09.2.9-2.15）网上签约数据统计

根据东莞市房产管理局公众信息网上备案数据显示，2009年2月9日-2月15日，东莞市实现商品房网上签约套数876套，总建筑面积83226平方米；其中，住宅成交单位是793套，住宅建筑面积79468平方米,非住宅成交套数83套,成交建筑面积为3758平方米。本周是节后的第一周，签约量明显升温。一周当中，2月14日签约量为一周最高，共成交184套住宅单位，2月9日当天签约74套为一周当中最低。住宅日均成交套数为113套，环比上周的49套足足多出64套。

一周（09.2.9-2.15）商品房住宅签约价格走势

本周东莞全市商品房住宅成交均价为5024元/㎡，环比上周的5592元/㎡下跌了568元/㎡，下降幅度为10%，从一周的日均成交价走势看，最高成交均价为5186元/㎡，最低为4789元/㎡，中间差距为397元/㎡。

一周（2009.2.9-2009.2.15）区域住宅签售套数情况

本周共26个行政区域在网上有签约备案，共计793套住宅单位。其中，南城区以137套获得本周区域销售冠军，其次是东城区排名第二，寮步排名三，万江、塘厦、厚街、虎门等镇紧随其后。

一周楼盘销售排行前十名：

根据东莞市房产管理局网上监测，本周销售排行前十名中，石排利丰城市花园以32套成绩获得本周销售冠军，汇景凯伦花园以27套排名第二，中惠沁林山庄和南峰时代广场销售24套排名并列第三，新世纪星城、万科金域蓝湾、上东国际等楼盘紧随其后。

土地监控

挂牌出让地块成交明细：

东莞市国有土地使用权出让预告：

报广分析（本周无信息）

工程信息

最新开工信息：

本周最新开工面积共57342㎡，开工项目主要有汇盛发展大厦和碧水天源，两个项目都位于大朗镇。

最新竣工信息：

本周最新竣工面积为59042㎡，竣工项目为新世纪•领居，项目位于大岭山镇。

最新预售（本周无信息）

附   件

东莞市人民政府关于印发《关于住宅专项维修资金交存、使用和监管若干规定》的通知

为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》和《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的规定》要求，结合我市的实际情况，现就住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用以及监管等有关事项规定如下：

一、维修资金交存

（一）交存主体和标准

1.在1998年10月1日（《广东省物业管理条例》施行之日）至2003年8月31日（国务院《物业管理条例》施行前一日）期间取得商品房预售许可证的商品房, 其维修资金由建设单位负责交存；在上述期间以外取得商品房预售许可证的商品房，其维修资金由《住宅专项维修资金管理办法》第六条第一款规定的业主负责交存。

维修资金的交存标准按建筑面积计算，其中，住宅40元/ m2、非住宅50元/ m2。

2.属于出售公有住房的，其维修资金由业主和售房单位共同负责交存。业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存维修资金的数额为当时本市房改成本价的2%；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取。

3.因房屋转让等原因，引起业主变更的，维修资金交存按下列规定处理：

（1）在本规定实施前，已交存维修资金的业主在转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

（2）在本规定实施后，未交存维修资金且新旧业主在合同中未约定维修资金交存主体，但已办结过户手续的，由新业主负责交存；未办结过户手续的，由旧业主负责交存。

（二）专用帐户

各房地产项目建设单位必须在与市房产主管部门签定维修资金监管协议的银行（以下简称“专户管理银行”）设立维修资金专用账户（以下简称“专用账户”），账户按楼盘--幢--户规则设置,每户业主有独立的专用账户。

对已交存的维修资金，物业管理企业、建设单位或公有住房售房单位应在本规定实施后六个月内，将维修资金全部转入专用账户，并把已使用维修资金的情况做好台帐，同时将每个单位的明细列出，直接交给当地房管所。房管所对帐目进行审核、监督并协助物业管理企业在辖区内公示15天后，无异议的，由市房产主管部门通知专户管理银行将专用账户的维修资金按要求划入各业主专用账户。

已交存的维修资金达不到规定的交存标准的，由相应交存主体负责补交。

（三）交存手续

1.对新销售的商品房，购房者应按照商品房买卖合同中约定的交存时间（商品房买卖合同备案前）、交存金额等到专户管理银行营业网点交存维修资金。建设单位在办理商品房买卖合同备案时，应将购房者的维修资金交存凭证（复印件）一并提交当地房管所。

对已销售的商品房，业主或者建设单位未按规定交存或足额交存维修资金的，应在本规定实施后六个月内，到专户管理银行营业网点交存或补交，交存凭证（复印件）应送当地房管所。

2.新出售公有住房的，公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将维修资金存入专户管理银行公有住房维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房维修资金专户；公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房维修资金专户。

已办结入住手续的公有住房，未交存维修资金的，业主和售房单位应在本规定实施后六个月内，到专户管理银行营业网点交存，并把交存凭证（复印件）送当地房管所。

（四）续交

维修资金使用后，业主分户账面维修资金的余额不足首期交存数额30%的，应当续交至首期标准。维修资金续交主体为业主，由市房产主管部门通过物业管理企业通知业主委员会，并通过业主大会续筹维修资金；没有业主委员会的，由物业管理企业通知业主本人，要求其续交。

二、维修资金使用

（一）维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

维修资金的使用根据不同情况按照《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条或第二十四条的规定的程序办理。

（二）维修资金必须在市房产主管部门、专户管理银行、业主共同参与的全过程监管下使用，任何一方（或其他部门）不可擅自动用。

（三）业主可以查询本账户的资金使用状况，但不可自行提取资金。房屋灭失的,业主可持本人身份证及房产主管部门出具的产权注销证明，到专户管理银行营业网点办理维修资金注销手续。手续办结后，业主可从账户内提取剩余资金。

（四）维修资金自存入专用账户之日起按规定计息，利息转入本金滚存使用和管理，并核发到每个业主的账户上。

（五）住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

1.商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

2.售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

3.售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊。

住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

三、维修资金的监管

（一）市房产主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，业主委员会应向业主公布下列情况：

1.维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

2.发生列支的项目、费用和分摊情况；

3.业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

4.其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

（二）专户管理银行应当每年至少一次向业主委员会、市房产主管部门发送维修资金对帐单，核对维修资金帐目，公布维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目、费用和分摊情况，业主分户帐中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额等情况，并接受广大业主和房产主管部门的监督。

（三）住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部的有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省财政厅的有关规定执行，并接受市财政部门的监督检查。

对违反本规定的行为，按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。

本规定自2009年1月1日起实施，有效期至2013年12月31日。