2009年东莞房地产之大趋势：楼市充满变数

房地产市场的发展存在太大变局。重庆购房退税风波还未平息，关于将地产业纳入国家振兴规划呼声又发起。尽管国家关于房地产的各种利好政策不断出台，但仍然难以消散消费者那浓烈的观望氛围。专家、学者、开发商站出来了，力挺市场都将变好，但一切都还是未知数。

变数1：品质提升

采访中，大多数发展商都向记者表明了同一个观点：将把进一步提升产品品质作为今年的“重头戏”。

品质决定销售

纵观这几年东莞的房地产市场，“品质”一词从没像今天这样受到开发商的高度关注。

前年房贷新政实施导致的观望氛围，使得“观望”成为去年地产市场的主要关键词。尽管全市近400万平方米的销售面积并没有遮掩住东莞商品房取得良好销售成绩的事实，但整体市场交易不够活跃的氛围，让许多开发商深感商品房经营环境的不稳定。在这样的前提下，去年许多地产企业开始“停售”、“修炼内功”，以作为市场的应急之道。

进入2009年，“提升品质”更成为东莞开发商的共同目标。

光大地产营销总监赵洪亮告诉记者，今年上半年公司将以消化存货为主，下半年将有一些新项目上市，包括景湖时代和春天印象两个项目，均以开发中小户型产品为主。从整体来看，今年项目在产品设计上将有一些新的变化。首先，将延续产品的实用性功能，因为中档社区客户群体更注重实用性；其次，将进一步加强服务。今年公司提升服务，将加强现场销售服务和物业服务。此外，新项目将采用行业式的布局，让所有户型的通风采光系统都能有所改善，基本上采用一梯两户的设计模式。在户型设计上，也将更注重细节，加强施工工艺等方面的改进和管理，保证产品品质进一步提升。

深建地产营销总监刘燕妮也表示，为更好地提升百悦尚城居住品质，他们公司今年会启动商业规划及商业街景观设计，同时整合教育资源配套。

采访中，大多数发展商都向记者表明了同一个观点：将把进一步提升产品品质作为今年的“重头戏”。

变数2：控制成本

严格控制成本支出将再度成为开发商今年的应对策略。

控制成本控制风险

金融危机的爆发，使得国内许多实体经济深受影响。企业为了应对风险，不得不以裁员、开源节流等措施作为应急之道。

这种现象同样在东莞房地产市场上演。

“为了节省成本支出，我们企业从前年11月份开始就对企业的人事架构作出重新的调整，之前一个策划部门有6个人，精简后只有3个。现在相当于一个人干了两个人的活，收入也有所减少。”某开发商营销部副总经理如此告诉记者。

此外，有一个现象值得关注，在百度搜索引擎打上“2008 房地产 裁员”关键词，不到一秒的时间，便弹出21,300,000篇相关网页，这也从一个侧面反映出，在整个市场观望氛围浓烈的背景下，许多开发企业囿于对市场走向的不乐观，纷纷祭出“裁员”绝招，以求尽可能最大程度减少成本的支出。

刚刚过去的春节，对于大多数城市开发商来说，仍然是没有走出困境的一个促销节点。东莞春节期间全市网上签约仅6套的成交成绩，也在表明，市场浓烈的观望氛围并没有因为新年的到来而有所打破。在宏观经济并没有完全扭转的背景下，再加上居民收入存在一系列不稳定的因素， 这也使得，严格控制成本支出将再度成为开发商今年的应对策略。

记者在中信地产内部刊物看到了相关负责人这样一段话：“2009年，将促使价值回归，产品复位。在严峻的经营形势下，要进行产品创新，更需要对经营模式进行总结和提升，实现产品开发的系列化、标准化、从根本上严格控制成本；要以营销为龙头，提高资金周转率，进一步强化市场意识，实现滚动开发，把存量去货率作为决定今天开发能力的重要依据”。

变数3：取消90/70？

“伴随着去年国家关于9000万保障房计划的全面落地和实施，90/70政策迟早会被取消”。

政府不应过度干预市场

新年后的兰州房地产市场，因一纸地方新政的出台，市场似乎因此而注入一股活力。

根据新政内容，兰州自2009年1月1日起，将“90/70”政策调整为“90/50”，即：商品房建筑面积中90平方米以下比例达到总面积70%以上的规定暂时调整为90平方米以下比例达到总面积50%以上。

2006年，为遏制一路上涨的房价，“国六条”开始横空出世，其中关于产品结构的规定，被视为商品房供应结构的一大冲突。条文规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

政策实施后，对商品房供应结构产生了重大影响。许多地产商为了规避这种硬性规定，纷纷打起政策的擦边球。于是，关于合拼、双拼等户型开始在市场出现。根据东莞中原统计数据显示，去年上半年新增住宅户均面积下降明显，与2007年同期相比，全市户均面积由116.41平方米下降到105.47平方米，而镇街下降更为明显，从118.4平方米下降为104.88平方米。另外一方面，而90平方米以下的单身公寓、一房两房小户型单位所占比例均有上升，其中公寓供应量增长明显，对比前年同期增长113.7%。

另外一方面，双拼单位销售却不容乐观，这与双拼户型存在的劣势不无关系。

有业内人士指出，为了规避政策的影响，许多开发商开始采取捆绑销售的策略，这样一来，消费者将要办理多个房产证，按揭也要多次办理。房贷新政实施后，许多开发商为了尽最大刺激双拼单位的销售，甚至连“一套公积金按揭、一套商业贷款按揭”的建议也用上了。

从东莞目前一些楼盘来看，已经出现一套房子多个房产证的现象，这样不仅增加了买房者的办事环节，也可能会因证件过多而有可能导致在税费收取和产权上出现混乱。

光大地产营销总监赵洪亮表示，商品房是市场行为，不应当被过度干预。瑞峰置业总经理陈强也说过，现阶段我国确实有一大批人需要通过保障性政策才能解决他们的住房需求，但是这应当通过经济适用房、廉租房等福利性质的住宅解决，而不是控制商品房市场。

无独有偶，东莞万科有限公司副总经理王永飚也表示了大致相同的观点。他表示，国家应该放宽对地产市场的约束，让市场自行调节。比如90/70政策，今年还将出台相关政策，并且每一项都是利好的，像减息、降税、降费、松绑。比如说90/70政策的松绑，应该按照市场需求去调整。市场需要大户型，就要以大户型供应为主。

变数4：还将继续调整？

“经过去年全年的价格调整后，城区大多数楼盘价格都有3~4成的回落，今年再下调的空间已经不大。”

楼市价格调整可能性不大

去年万科发起的团购运动，是东莞房价拐入下行通道的风向标，被业界称为“2.29事件”。

堪堪又一载。2009年2月份眼看又要从指缝间滑过。

这不禁让人产生疑问，今年东莞万科是否仍将延续去年的降价策略？东莞房地产市场能否因此还将迎来新一轮的下降空间？

根据媒体报道，今年元宵节期间，深圳万科在2月7至9日元宵节期间整合旗下6个在售项目推出“金牛拜年”活动，内容包括购房可在正常优惠之外再享受额外1万元现金优惠等；上海万科则在1月28日至2月9日推出“丰礼迎春”活动，对几乎所有在售项目进行让利，内容包括抽现金券、免八项费用等。对此，有分析指出，这是因为去年的经历已证明率先降价的万科做出了一个正确的选择，目前来看，万科今年将继续高举降价旗帜，坚决通过下调房价去赢取市场竞争优势。

东莞万科是否仍然有相同的举措呢？

从去年销售情况来看，根据机构的监测数据显示，去年东莞万科取得了近19亿元的销售额。在降价等营销措施的带动下，东莞万科开发的运河东1号也于去年清货；销售周期历经几年的万科城市高尔夫花园也在去年进入尾货销售阶段。此外，金域蓝湾、常平万科城等也在价格相对合理的基础上，取得良好的销售成绩。

王永飚告诉记者，今年东莞万科共有5个项目上市，各项目推货量预计：松山湖二期约10万平方米（高层洋房及少量别墅），万科城约5万平方米（别墅），位于大岭山四季花城3万平方米（别墅），金域蓝湾约8万平方米（高层洋房），金域华府约8万平方米（高层洋房及商业）。从项目的进度来看，新盘将在下半年推出，因此“上半年万科不可能像去年那样引领东莞房价再次做出调整。”光大地产营销总监赵洪亮如此表示。另外，他还表示，光大上半年也主要以消化存货为主，目前景湖湾畔洋房销售率不错，近段时间可能会推出数十套湾畔尾货别墅，景湖名郡、景湖春晓等项目都以尾货存量为主。

由此来看，与去年房地产市场不同，今年大多数楼盘都以存货为主，再者，“经过去年全年的价格调整后，城区大多数楼盘价格都有3~4成的回落，今年再下调的空间已经不大。”赵洪亮如此表示。这一观点同时得到深建地产营销总监刘燕妮、田禾地产副总经理苏雪梅等的一致认同。

变数5：房企倒闭潮

“如果说2008是‘房价拐点年’，2009年就是‘房企拐点年’。‘三分之一房企退出、三分之一房企挣扎、三分之一房企壮大’是2009年的一种趋势”。

倒闭潮由市场检验

大约8个月前，北京，潘石屹高调宣布，旗下项目将逆势提价15%。但这一说法最后并没有得到市场的验证。

也是老潘，在去年初，又表示中国房企“百日巨变”。其中就提到，将有大量房企会因为持续不破的销售环境而倒闭。事实就摆在眼前：过去的一年，尽管处于甚至有点动荡的经济环境，但房企倒闭案例却并不多见。

经济在好转，但并未完全恢复；市场貌似回暖，但观望氛围依旧很浓烈。一个潜在的担心将不可避免转到2009年：今年很多房地产企业会因资金短缺而死亡吗？

去年，大多数东莞地产商接受记者采访时都无一例外地表示，尽管整个市场相对疲软，但由于东莞房企资金链充裕，相对于其他城市，东莞开发商能较平稳度过2008年，房企倒闭案例将在今年上半年较集中出现。

这个观点与某业内人士不谋而合。“如果说2008是‘房价拐点年’，2009年就是‘房企拐点年’。‘三分之一房企退出、三分之一房企挣扎、三分之一房企壮大’是2009年的一种趋势”。

其实，另外一方面也尤其值得关注。有专业人士在其博客中提到，在市场不好的情况下，大部分开发商在今年都选择了缩减开工规模，减少拿地计划，同时通过裁减员工、降薪等方式缩减开支。虽然日子比以前苦了许多，即使房子滞销，在未来2~3年，企业生存并不是大问题。

变数6：主战场转到镇街？

“今年东莞房地产市场的主战场将转战到镇街，虎门、长安、塘厦等地的房地产将会出现深度调整。”

城镇市场成鼎力格局

一组数据可从侧面反映出东莞城镇房地产市场发展格局。

从供应层面来看，有统计数据显示，截至2008年12月31日，城区可售存量为263.9万㎡，占总体的36.5%；镇街可售存量为459.3万㎡，占总体的63.5%。从成交数据来看，去年东莞商品房镇街成交占比约为55%，城区成交占比约为45%。2009年东莞城区商品房潜在供应量占总量的35.93%；镇街占64.07%。

赵洪亮分析，从东莞房地产市场存货来看，镇街存量和新开工面积占了2/3的比例，但从消化量来看，城区的消化量占了1/2。从价格调整幅度来看，去年东莞城区大多数楼盘的房价都有4成的下调幅度，镇街的下调幅度还不到2成。镇街的房价还有相当大的下调空间，因此，今年东莞房地产市场的主战场将转战到镇街，虎门、长安、塘厦等地的房地产将会出现深度调整。

瑞峰置业副总经理姚丽军却有不同的看法。他认为，东莞房地产城镇市场各占据半壁江山，尽管在价格、政策等方面，镇街市场表现出一定的滞后性，但随着市场竞争的进一步加大以及存货压力等因素，镇街开发商将做出适度的调整。