史上最严楼市调控一周年体检 开发商群体亚健康

　　“三座大山” 资金压顶

　　销售回笼资金、经营性现金、再融资这三项房企资金的重要来源，已像“三座大山”一样重重压在开发商头上。一直居高不下的负债率，也让开发商的资金链备受质疑。

　　房地产业作为资金密集型行业，开发商的现金流是否充裕，将对其销售定价产生重要影响。

　　虽然大多数房企坚守房价不动摇，但销售回笼资金、经营性现金、再融资这三大房企所需资金的重要来源，如今已经像“三座大山”一样压在开发商头上。

　　楼市成交量直接影响开发商销售回笼资金数额，成交量大幅下滑，回笼资金也就越小，开发商拥有的开发现金越少，偿债能力也就越差。目前楼市成交已进入“量减”阶段，而且预期还将持续。

　　据莫尼塔投资估算，在一定条件下，若行业销售金额与2010年持平，则2011年开发商资金链将可能出现转负的情况；若销售金额下滑5%，则资金链的压力将可能出现2008年的紧张状况。

　　据Wind统计数据，截至4月11日共有84家上市房企公布业绩，其经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额普遍出现了下滑的态势。

　　保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%；万科、首开股份、华侨城等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。此外，超过20家房地产公司主动提出不分红，而是选择将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金。

　　截至2010年底，万科、保利、金地、招商四大房企一年内到期非流动负债分别为153亿元、68.83亿元、48.47亿元和18.56亿元，合计超过280亿元。其中多为一年内到期的长期贷款。

　　有数据显示，截至今年4月13日共有95家房地产上市公司发布年报，累计盈利465.73亿元。总资产为13164.87亿元，总负债接近万亿，达到9295.77亿元，平均资产负债率为70.61%。其中，有32家公司负债率超过行业平均值。

　　面对资金链日益趋紧的现实，开发商继续在疯狂借贷，在银行借贷、 国内资本市场遇阻之后，开始纷纷转战海外资本市场。世联地产统计数据显示，2011年以来，恒大、宝龙、雅居乐、合生创展、龙湖等开发商通过发行高息债券等方式融资力度空前，累计融资超过620亿元人民币。

　　据了解，目前房企海外融资成本较高，利率一般都在9%至11%之间，最高甚至达到了14%。不过，也并非所有企业都有条件进行海外融资。类似万科、保利等内资房企则只能选择银行贷款或信托融资。在银根紧缩和信托利率高企的情况下，这些公司的融资成本可能更高。

　　业内人士担忧，由于长期债务大量增加以及数年后部分房企的高息债券面临偿还，一旦房地产调控带来的行业调整持续数年，销售资金无法覆盖债务风险，房企的资金链届时将会经受严峻考验。(据东方早报报道秦明明)