金融危机下如何理性置业 部分楼盘或有下行空间

专家认为，在全球金融危机的背景下，消费者更要做好理性置业

在全球金融危机的背景下，消费者如何管好自己的钱袋，理性置业，2009年东莞楼价是否还有下行的空间？“跳楼价”楼房是否值得购买？专家认为，在经济不景气的情况下，消费者更要做好理性置业，不要看到“跳楼价”的楼盘就购买，还要注意楼盘的质量及后续管理问题。

2009年楼市：部分楼盘或有下行空间

2009年楼市价格是否还有下行空间？专家们普遍认为，总体楼市价格已经调整到合理的价位，个盘去年没有调整到位的，今年可能还会有一定的下行空间，此外，一些资金压力较大的楼盘也可能会推出特价。

“东莞楼市价格在2008年基本上已经调整到位，去年第四季度已经到了一个平衡回升的态势，2009年还有下行空间的可能是一些个盘，”中惠熙元董事会秘书李健介绍，在前期还没有调整到位或者调整了成交量还比较小的项目有下行的空间，如果已经调整了并且有正常的成交量的楼盘，则难再有下行空间。

如果楼市价格和2006年相当的话，星彦地产东莞公司副总经理周会川认为是比较合理的， “我认为供应和需求有这样一些特殊因素的影响，在2009年确实有可能出现的话，阶段性或者一些个别楼盘出现价格下降的情况是有可能的，整体的价格我认为已经是一个合理的区间。”

东莞市综艺集团有限公司财务总监陈秋蓉则从成本分析，“首先从成本的角度来分析，一个商品房的卖价最基本的是从土地成本来讲，已经占了20%~30%，建筑成本，及交易过程中的税费，再有财务、利息、合理利润等，开发商降价首先会考虑降价了就少赚了，甚至亏了，如果亏得多的话，他可能就会捂盘。”

但是陈秋蓉也强调，日常的利息和银行的经营费用开发商也要维持，因此要保证资金的回笼才是楼盘是否降价和降多少的重点，如果楼盘销售量增大，但降价给开发商带来的财务损失不太大的话，可能还是会采取降价的方式。

第一季度成交量对今年楼市整体影响不大

2009年第一季度过去了一半，成交量却较小，来自东莞市房管局公众信息网的数据显示，今年1月东莞商品房累积成交面积（含撤案数据）为27.10万㎡，环比2008年12月下降43%。第一季度的成交下滑是否会影响到2009年整体楼市？

高田地产副总经理翁其怡认为，2009第一季度对于地产来说并不能作为对今后的判断指标，因为第一季度刚好是过年，地产行业更多的是考虑整个经济环境所运行的信号，国家不断地出台刺激各种行业的计划，对于人们恢复经济的信心很有帮助，与房地产市场紧密相关的市场也出现了一些复苏的迹象。从微观市场来看，东莞第一季度在过年期间楼盘的表现，大多数楼盘上门看楼的客户非常多，比往年有很大的增长，但成交并没有特别放大，看来，消费者经过去年楼市下跌后并不敢出手。

2008年东莞取消了东莞购房入户政策可能也会有比较大的影响，2009年1月的成交量比2008年要好一些，但是成交量不会很高，消费者会有一定的观望时间，陈秋蓉认为，这个观望的时间可能会持续到第二季度，消费者可能会考虑自己需要什么，在第二季度的时候考虑出手。

周会川则从数据分析，2009年一季度目前的数据比2008年的第一季度好很多。主要还是考虑2008年总体环境不好对企业的影响，这让很多专家对2009年第一季度不是很看好。“从第一季度表现来看，一方面不好的因素企业倒闭、人口回流，好的一面是留下来的大多是有置业需求的。”

何时出手买房更合适？

上半年先看准，下半年再出手买房

新中银花园建造有限公司销售部经理陈洁华建议，上半年要先看准，下半年开始把钱投入自己看好的地产还是股票等其他方面会好一些，“我的建议是，上半年的钱暂时平稳，不要随便出手。”

根据实际情况买房，不要错失投资机会

高田地产副总经理翁其怡则认为不能过于悲观。过于悲观可能会错失这个阶段的投资机会。他认为，东莞楼市从去年的年头就已经开始了一轮非常大的调整，到去年10月份，东莞的楼价已经调整了40%，从普通的产品来看，目前的价格已经回复到2004年甚至2003年左右的水平。

此外，在置业的事情上，每一位消费者如果有需要的，或者有能力去置业的话，就请关注一下目前各个楼盘的一些价格的情况，多比较、分析一下成本与价格之间的关系。

楼市促销战何时开演？

促销战从来没有停止过

“促销战从来没有停止过，同样的产品要用各种手段去促销。”东莞市综艺集团有限公司财务总监陈秋蓉认为，过了一个冬天后，开发商营销已经是绞尽脑汁去吸引消费者来买房，如送管理费、学位等，消费者在现阶段楼价比较稳的情况下，有实际需求还是可以购买，但是要理性地打好自己的金算盘。

促销战开演还是看个盘

“我想促销战何时开演我们还是看个盘。”中惠熙元董事会秘书李健认为，新一轮的促销战，这主要是和每个项目的开发周期和节点相结合的，并不是有固定的时间去开演，可能在一些法定的传统假期五一、十一会有一些促销。

从来没有什么促销战

高田地产副总经理翁其怡则持相同观点，他认为不会有什么新一轮的促销战，每一年开发展商都会集中在某些时间点卖自己的楼，但不能把这个理解成一个促销战。

置业建议

在全球金融危机背景下如何置业，专家们给出了四大建议：买房前要考虑总价，减少贷款额和月供压力，不要把希望放在未来，同时还要多留点资金，以备不时之需。

资金：要考虑总价

“我对置业者有三点建议，一方面在置业的时候首先把总价考虑为第一要素，不要透支买房，第二是减少贷款额，减少月供压力，第三个是多留点资金，以备不时之需。”周会川认为，经济不景气的时候，置业者更应该理性置业。

现状：有需求就出手置业

陈洁华则认为，现在大部分的楼盘都已经调到了合理的价位，除非是一些要破产的楼盘，许多消费者不愿意买房是担心楼价还会下跌，“我建议置业者如果是有自住需要就不妨现在出手买楼，劝告发展商的老板们把利润调低一点，平稳走过今年。”

户型：选自己合适的物业

“我觉得对于自住者来讲，首先是找到自己合适的物业，住起来是舒服的，所选择的区位与自己的工作生活相关联系比较多的，能够找到一些性价比高的楼房是比较好的。”李健介绍，对于东莞市场来讲，2008年是比较早进入调整期的，成交量成为一个稳步上升的状态，价格并没有呈现上升的状态，这个现象是比较健康的，东莞目前的房价水平与目前东莞的人均收入来比是比较合理的。

价格：慎买“跳楼价”楼房

2009年如果出现一些跳楼价的房子，能不能购买？陈秋蓉认为，根据成本来讲楼市下行的空间不会太大，某些楼盘可能会有下行空间，可能有些是因为开发商资金压力比较大的原因，“跳楼价”楼房，要考虑风险因素，一定要谨慎对待。

主流户型：自住型和改善型住房

2009年什么样的户型会畅销？专家们认为，舒适度高、价格合适的户型会比较畅销，2009年购房者将考虑以自住型及改善型住房为主，这类型户型将成为主流。

周会川说，白领、工厂管理人员购房增多，这个购房群体正在释放购房潜力。他认为2009年整体房地产还是以自住普通居家产品为主流。小户型的功能更适合投资，但是居住功能有所减弱。所以，“我认为小户型要尽量考虑舒适度。大户型建议理性合理控制面积，不要做得太大。”