政策预期加快推盘步伐 东莞三四月成交大幅反弹

　　东莞市2011年“五一”楼市监测报告（摘录）

　　政策预期加快推盘步伐

　　“第一季度各地方政府分布房价控制目标”和“第一季度或五一东莞限购传言”两大政策紧缩预期导致不少原计划“五.一”开盘的项目提前至3-4月开盘，3-4月供应井喷，供应量达118万平方米，创历史最高。政策预期打乱传统“淡旺季”，导致出现“淡季不淡，旺季不旺”现象。且历史经验来看，“五一”前通常为政策频繁出台期，故“五一”行情通常提前在3-4月，今年成为突出。

　　今年3-4月销售量达百万平方米，同比去年大幅增加，仅次于最高峰09年。

　　今年房价同比去年上涨较快，房价越过“7字头”，直接从2010年的“6字头”跃升至2011年的“8字头”

　　3-4月成交大幅反弹

　　在政策预期下，3月供应井喷，达70万平方米，成交量大幅反弹，达47.4万平方米．价格维持稳定，保持8315元/平方米．

　　4月东莞最终未限购，市场又开始盛传“五．一东莞即将限购”传言，故4月仍然保持较大的供应量，约48.3万平方米．销售量继续攀升，网签面积达53.9万平方米（3月为47.4万平方米）．4月网签价格约8191元/平方米，环比3月略有下降，但主要呈现为结构性调整，即4月别墅成交比重减少及个别低端盘大量成交，导致整体均价下降．

　　目前保持较好的成交态势

　　东莞市正常的消化水平为120套/天,按110平方米/套计算,即日成交面积为1.32万平方米,即周成交面积为9.24万平方米,即年成交量为480万平方米为东莞楼市正常成交水平.只要东莞周签约量保持在9.24万平方米之上,即可说明成交水平较可观.东莞楼市进入2011年以来,周平均成交量维持在10万平方米上下,属于正常偏好的可观水平.

　　4月25日-5月1日东莞一周全市一手住宅签约量约12.3万平方米，环比前一周增加2.3万平方米．一手住宅均价约8549元/平方米，环比前一周略涨3％．自2010年9月后，东莞一手住宅稳定在8200元/平方米上下浮动．

　　3-4月新增供应以市区为主

　　房价最高为西南片区约9667元/平方米，其次为主城区9418元/平方米，第三为东南片区9199元/平方米。东部片区和西部片区房价最低。北部片区主要由新世纪巸龙湾别墅拉高。

　　主城区（南城／东城／莞城／万江）3-4月供应量较大，达42.3万平方米，占全市36％，3-4月销售量约29.3万平方米，造成短期供过于求原因为部分项目滞销所致，部分项目消化压力较大

　　中部片区、西南片区、西部片区供求基本平衡，楼市消化压力相对较小

　　产品供应失衡

　　2011年1-4月东莞全市120平方米以下户型供应比重仅67％，相比去年减少8个百分点．在刚需为主流的市场环境下，今年产品供应严重失衡，刚需产品供应比重不增反减，造成刚需产品供应紧缺，刚需受到压抑未能有效激活．

　　分区域来看，东莞市区刚需户型供应最为紧缺，二房户型一房难求；相对而言，镇区刚需户型供应较为充足．

　　合拼户型遭遇严峻的销售压力

　　在“限购”的紧缩政策环境下，合拼户型遭遇严峻的销售压力．同样为4月份开盘项目，非合拼户型与合拼户型销售状况却天壤之别．非合拼户型开盘月销售率在74％之上，而合拼户型开盘月销售率在30％以下．在持续紧缩的政策环境下，合拼户型或将面临一较大的价格下行压力．

　　广深客支撑东莞楼市

　　东莞两端两个一线城市－广州和深圳限购，而东莞不限，导致广深投资客涌向东莞．其中主要以深圳客为主．目前广深客对东莞成交量和价格有一定支撑作用．

　　保守估计，广深客占东莞全市成交比重在10％左右．即假设广深莞严格限购，则东莞成交量将萎缩10％左右．

　　市区“五一”楼市概况

　　新推盘量：“五一”期间，新开盘或新品加推楼盘较少，主要原因为限购预期促使不少项目在3-4月提前开盘．“五一”期间主要以在售3-4月推出的存货为主．

　　产品情况：“五一”期间市场适当增加了120平方米以下中小户型新品供应．由于“刚需政策”对市场的影响有一定滞后性，故目前市场在售户型仍然以大户型为主．

　　成交情况：楼盘分化较严重，刚需产品及非合拼产品销售保持旺势，普通大户产品滞销，合拼产品销售遭遇较大阻力．

　　购房折扣：面对未来“只紧不松”的政策预期，越来越多楼盘加大促销力度，部分楼盘“五一”期间打出“五重礼”“六重礼”旗号．总体来讲优惠幅度较小，普遍在3个百分点以内，更多的为营销噱头．

　　楼盘活动：以小型暖场活动为主，大型的楼盘活动较少．市场多见“个性DIY”“缤纷水果”“来访即送礼品”小活动．由此可见，在市场观望下，开发商降低了对大活动促成楼盘成交的期望．

　　价格情况：总体来讲价格维持平稳．新开盘楼盘以3-4月为定从依据，未有大幅上涨现象，亦无价格大幅调整现象．

　　市区楼市展望

　　供应量及产品:下半年高端产品供应较多

　　未来供应以中高端以上产品为主,尤其以高端盘最为突出,中端盘供应严重不足,导致中端客户需求向郊区扩散.南城区仍然是未来楼市主战场,未来一年将新增至少6个新盘,将保持约15个在售楼盘.万江区供应将充足,供应量成为仅次于南城区;莞城区将新增标杆性豪宅;东城区仍然以泛黄旗山片区供应为主,高端盘为主流.

　　成交量:“限与不限”将影响楼市成交

　　政策将影响市区下半年成交量首要因素. 如果维持政策不变,随着供应的补充,成交量将持续增加.如东莞限购,市区成交量将不可避免下滑,南城区将成为重灾区,莞城和万江两大暂时非限购区将从中受益.

　　价格方面:高端盘将推动房价结构性上涨，合拼户型面临下行压力

　　由于未来市区高端盘当道,大户型当道,缺乏中端盘,故在成本推动下，整体价格依然结构将结构性往高走.由于面临“只紧不松”的政策环境,房价缺少上涨动力．由于市区整体库存量仍处低位水平，开发商资金链尚可维持一定时间，故房价下降意愿不大．不排除部分合拼户型楼盘将小幅下降价格．