节后供应放缓 东莞上周住宅成交量环比有所下滑

　　中原地产：节后供应放缓，住宅成交下滑

　　第一部分：一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。另外普通洋房可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、纯深圳盘三小类。

　　节后供应放缓，大户型产品依然占主导

　　每年的“五一”节后，开发商节奏放缓，推盘热情不是很高。去年“五一”节后一周（5.3-5.9）供应商品房478套，合计4.55万㎡，而今年节后（5.2-5.8）仅有清溪的金碧华庭项目入市，供应普通住宅187套，合计2.98万㎡，较去年同期下降约34.5%，环比上周供应量下降非常明显。原因在于今年因限购预期影响，早在3、4月已有一批项目提前上市，“五一”期间出货的更多是存量，新品少之又少，节后调整阶段入市项目少也是必然。部分开发商已做好充分准备，预计在5月中下旬将会有一批楼盘入市，预期供应量会持续回升。

　　本周供应的普通住宅面积均在100㎡以上，120-160㎡的供应比例为58.82%，特别是200-300㎡的产品占比33.69%，由此可见大户型产品供应是主导。随着近期大部分开发商项目工程进度相近，市场供应仍将以中大户型的豪宅和别墅为主，且加推的以楼栋产品较多。

　　本周住宅成交下滑，普通住宅均价为6293元/㎡，较上周有小幅回落

　　“五一”节后一周成交量环比有所下滑，但与去年同期比较，今年住宅成交仍然保持良好态势。据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交996套，环比下降27.35%，同比上升82.42%；成交面积为10.01万㎡，环比下降29.42%，同比上升75.5%。其中普通住宅（洋房+公寓）成交968套，合计9.22万㎡；别墅成交28套，成交金额1.32亿元。本周住宅日均成交约142套，环比下降27.6%，同比上升82%。

　　价格方面，本周住宅成交均价为6327元/㎡，环比小幅下降2.24%。其中，普通住宅（洋房+公寓）成交均价为6293元/㎡，环比小幅下跌1.84%，洋房和公寓的价格环比分别下跌7.23%和13.7%；值得注意的是，本周豪宅洋房和别墅等高端物业价格均持续上扬，均价分别为12615元/㎡和16762元/㎡，环比分别上涨3.43%和8.26%。别墅价格上涨较明显，主要是因为塘厦的观澜高尔夫花园和万科•棠樾项目价格较高，且本周成交比重也有所上升，故而拉高了别墅整体均价。

　　2011.5.2-5.8各类型住宅成交量价一览表：

　　中大户型产品成交比重持续上升

　　从住宅成交面积区间比重来分析，本周80㎡以下的小户型产品成交比重环比有下降，而中等偏大户型产品成交比重则持续上升，主要是因为本周富通•天邑湾、高价地广场二期•翰林、新世纪星城三期等项目的产品成交量大所致。同去年同期相比较，去年是中小户型产品成交占主导，面积主要集中位于60-80㎡之间，今年则是中等偏大户型成交比例相对较高。改善型产品的持续热销，与开发商近期主推中大户型的高档洋房、豪宅及别墅项目不无关系，部分首次置业者因担心限购选择“一步到位”的方式，改善型需求也积极入市，因而大户型产品成交明显上升。此外，这些项目的成交多集中于南城、东城、虎门、松山湖等经济发达地区，随着城市的发展区域内购买力日益增强，大户型高端项目的关注度必然会持续提升。

　　商铺投资旺盛，东莞商业地产极具前景

　　3月CPI的创32个月新高，通胀预期加剧，在楼市持续遭遇政策调控的背景下，商铺由于抗跌性强、回报率稳定的优点再次受到了投资客的青睐。本周东莞商铺成交一片红火。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商铺成交量达到了5.35万㎡，合计353套，其中成交较多的项目主要有大朗毛织贸易中心成交308套，占比87.25%，大朗碧桂园商铺成交占比5.95%。自从新“国八条”出台以来，东莞的商铺日渐升温，在住宅销售难度越来越大的情况下，不少发展商也有意加大商铺的销售，如利丰城市花园二期、菁英时代、江南第一城、丰泰•东海山庄、阳光海岸三期•晶岸、长安花园等等近两周都有商铺成交记录。另外，今年五一期间温州炒铺团的进驻，也让东莞的商铺着实火了一把，温州投资客掌握大量的投资热钱，素有投资商铺的传统，或是楼市不应忽视的消费力量。

　　蓄客放缓，东莞楼市推广重启明星活动

　　近段时间，各楼盘的活动可谓精彩纷呈，令人目不暇接，明星大腕、美女名车、奢侈品、时尚元素等皆成为活动的魅力点和吸引点。其中，为加大蓄客力度，有部分楼盘已重新启动明星活动，以吸引客户关注度。如：3月26日珀乐广场公开派筹，邀请麦家琪现场助阵，吸引了众多的麦粉到场；5月7日开盘活动则邀请了香港影视红星TVB艺员陶大宇的现场献艺；葡萄庄园别墅纯新品发布会5.7在玉兰大剧院举行，罗大佑携众多明星唱响东莞。随着出货压力的增大，开发商策划的营销活动也成为了彼此间的竞争点。

　　公积金新政5.1实施，低首付优势促楼市成交

　　东莞住房公积金贷款新政自5月1日起实施，政策的出台让有公积金的客户兴奋不已，有的客户甚至提出把签约时间推迟至5月后，显然公积金贷款在买房群体中的比重有所上升，在一定程度上带动了住房的成交。对于购房者来说，这项政策对那些有购买需求、但购买力有限的刚性自住人群来说是积极利好因素。现在不管是首次置业还是二次置业，只要是首次利用公积金购买不超过90平方米的住房，不论单价多少，都可以申请首付20%；而此前，只要单价达到5000元/平方米，就必须首付30%或以上。对于购买第二套超过90平米的住房，如是再次使用商业银行按揭，首付最低5成，利率1.1倍，而首次使用公积金贷款利率首付最低3成，利率仅为银行基准利率的70%左右，低首付优势和利率优势显而易见，这在一定程度上刺激了东莞楼市活跃度。

　　第二部分：一级市场

　　本周无新增供应地块和成交地块

　　第三部分：二级市场

　　一、商品房总体成交情况

　　二、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，2011年5月2日至5月8日，东莞住宅成交面积10.01万㎡，环比下降29.42%，同比上升75.5%；住宅中位数价格为6327元/㎡，环比上周小幅回落2.24%。今年“五一”节后虽成交量有下滑，但同比去年节后却增幅明显，主要原因在于今年市场需求提前释放，目前仍延续着前期旺销的趋势，且中大户型面积产品成交相对突出。价格方面主要是洋房和公寓均价有所下降，从而拉低了住宅整体均价。

　　三、一周区域住宅成交情况

　　四、一周楼盘成交情况

　　本周洋房成交情况（前10名）：

　　本周公寓成交情况（前10名）：

　　本周别墅成交情况：

　　本周商铺成交情况（前10名）： 

　　本周写字楼成交情况（所有项目）： 

　　本周车位成交情况（前10名）：