降价不会成为主流

■楼市预测

已经走近的“金九银十”令人充满期待 有业内人士认为：

随着央行联合银监会《关于金融促进节约集约用地的通知》的下发，陷入低迷的房地产再次感受到“凉意”，央行对房地产执行从紧的货币政策，令发展商获得开发贷款的难度更大。与此同时，东莞也开始收紧土地供应，并大力盘活闲置用地。这些似乎都令楼市深感“秋凉”。不过已经走近的“金九银十”仍然令人充满期待，有业内人士分析认为，国家近期出台的一些金融措施虽然对房地产没有短期的利好，但从长远来看，其将促进房地产市场在一段时间内逐步转暖。

东莞政府动作频频……

土地：

批而未用土地坚决收回

7月21日，东莞市委副书记、市长李毓全代表市政府与各镇街主要负责人签订了《东莞市2008年度土地利用计划执行责任书》。李毓全透露，接下来东莞将加大力度盘活闲置用地，对批而未用、供而未用、长期闲置的土地坚决依法收回。

而从本周开始，东莞市建设局也已开展对全市房地产市场秩序的专项整治检查，范围为全市目前在建的已进入商品房预售环节的房地产开发项目。对群众投诉或举报的商品房项目，尤其是问题严重的将重点检查。

房贷：

“二套房贷”优惠乏人问津

7月中下旬，东莞市房管局正式发布通知，内容是符合该政策的消费者可以开具相关证明，享受“二套房贷”的优惠政策。但截至8月19日，该局仅办理了11份“证明”，大多数消费者还不清楚这一消息，这也使得部分二次置业的刚性购房需求者没有出手。

交通：

轨道交通年底立项

路通则财通。市长李毓全日前透露,东莞的轨道交通将在年底立项,然后马上动工,首先建设从市区到石龙一段。目前,东莞已停止在R2线土地统筹范围内提供项目用地,并严厉查处该范围内的未批先用行为。

据了解，东莞还将开建博深高速东莞段、深圳外环高速东莞段、常虎高速虎门港支线（二期）、从莞高速公路东莞段（含清溪支线）等4条高速公路。本月底西部干道将全线通车， 从麻涌、洪梅、道滘、望牛敦4镇前往东莞市区可走免费的高速干线，最多只需20分钟。

而珠三角城际快速轨道交通主干网也将在2010年建成，东莞市内轻轨也将在2020年全面建成。公共交通换乘方便的汽车总站、会展中心、松山湖站、常平境内各站点、虎门等轻轨沿线将会是几年后东莞房地产发展的热点区域，必将对东莞房地产开发的布局产生重大影响。

规划：

6镇街新规划均将出台

从东莞市城建规划局传出消息，东坑、谢岗、大朗、道滘4个镇控制性详细规划已通过审批，调整面积达500余万平方米。横沥镇的总体规划也已完成，目前正在进行公示。东莞市规划局日前也发布了《关于莞城区控制性详细规划一般调整的批前公示》。随着这些控制性详细规划和总体规划的通过和实施，以上镇区的土地利用和人口结构将进一步优化，刺激区域经济和房地产业的发展。

救市：

寮步拟定8点建议

近期，在寮步镇部分开发商的建议下，寮步镇相关政府部门着手调查，并拿出了8点稳定寮步楼市的“救市”方案，涉及购房入户政策期限、地价款缴纳期限、建设工期时限以及业主子女教育问题、完善交通网络、对发展商减免镇级管理费用等，其中最醒目的一条就是镇政府按照市场价格采购商品房。

尽管寮步镇的主要领导在接受本报记者电话采访时都表示，这个所谓的“救市”方案只是镇里有关部门自己的设想，还没有交镇里开会讨论，但无疑也给今年下半年的镇区楼市打了一剂“强心针”。

楼市或在一段时间内转暖

中海房地产顾问有限公司朱文选认为，面对时下的房地产市场现状，国家最有可能采取金融措施如降低基本准备金率、降低存贷款利率和动用外汇储备三大措施“救市”，虽然对房地产没有短期的利好，但是从长远来看，房地产还是可以在一段时间内逐步转暖。

峰景地产营销总监陈文杰则表示，虽然目前楼价普遍有所调整，但在信贷、税收等政策没有修正之前，东莞整体的住房消费能力的萎缩情况使人对后市不太乐观。

建筑成本提高或推涨房价

数字显示，7月工业品出厂价格同比上涨10%，对建筑行业影响较大的黑色金属冶炼及压延加工业出厂价格同比上涨31%,其中钢材线材同比上涨53.2%。

地产大鳄潘石屹抛出“涨价论”，透露SOHO地产开发的商业地产项目在今年9月将全面提价。对于提价的原因，其表示，从2008年初到现在，原材料价格的涨幅很大，地产商只能通过提高售价来抵消一部分建筑成本的上涨。

低价促销回笼资金

从8月的数据看，部分镇区销售火热，但不少都是以牺牲价格为代价，最终也导致全市均价环比下降，普通商品房均价更一度直逼5000元/平方米的门槛，“金九银十”阶段，东莞的楼市价格是否会出现波动？楼价到底还能降多少呢？

搜房网副主编杨大伟表示，开发商资金紧张可能被过度渲染了，实际上没有那么严重，传说中的“黑7月”和“黑8月”没有出现，开发商也没有成批死亡。具体到东莞，开发商面临的资金问题没有那么严重，如果资金确实紧张，通过低价促销迅速回笼资金就可以解决。

事实上，6月以来，东莞一批新盘上市，受制于成本因素，新盘价格基本都保持在5000元/平方米以上。“金九银十”阶段，由于年度销售压力和资金短缺的影响，不排除部分楼盘降价促销，但降价不会成为主流。

陈文杰也表示，“金九银十”阶段住房的购买力会有一定的补偿性的释放，将带动整体的成交量有所回升，但价格会相对稳定。

杨大伟也认为，从近期开发商广告内容来看，以低价作为噱头的营销策略很少出现了，原因是在七八月以及上半年，能用于低价促销的低素质产品基本卖完，剩下的都是素质不错的，价格会水涨船高，至少会稳定，不会再跌了。

中小房地产商或被并购

由于目前房地产已处在调整期，销售停滞，为防范金融风险因房价下跌而产生的坏账风险，《关于金融促进节约集约用地的通知》进一步细化了闲置土地处理办法、贷款抵押率和还款期限等条款。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，该政策的出台使房地产企业融资门槛越来越高，中小企业生存环境愈加困难，大开发商的融资渠道，从银行转向了理财、信托、基金、公司债，此政策出台，未来越来越多的中小企业将被并购和转让，促使房地产行业集中度增加。

严控房地产信贷

时值房地产市场盘整之际，8月27日，央行联合银监会发布了《关于金融促进节约集约用地的通知》，称要继续严格管理商业性房地产信贷，并对规范房企贷款提出了五大项具体要求。

该通知的调控思路与去年9月27日下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》思路一脉相承，都着重从金融和土地两方面调控房地产市场。

而今年1月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，规定土地闲置两年的将无偿收回，土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费。这无疑给了那些期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记重击。

峰景地产营销总监陈文杰表示，从这类措施来看，金融机构对房地产企业的风险程度的评估又有所提高，扩张越快、存量资产越多的企业无疑资金压力就更大。在融资方式有限、信托机制缺乏的情况下，本地企业可以应对的方法并不多，放慢扩张、减少推盘、加大促销才能助其谨慎度过这一时期。

推广全非毛坯房

住房和城乡建设部近日发文，要求各地要制订出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次非毛坯到位或采取菜单式非毛坯模式，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全非毛坯成品房的目标。不过该“通知”并没有提到推进全非毛坯房的具体时间要求。

这一政策对东莞楼市也将产生一定影响。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，8月东莞市公寓签约均价为5176元/平方米，环比7月下降超过1000元/平方米，城区公寓签约均价为6317元/平方米，环比7月下降约700元/平方米，一个重要原因就是城区的个别高档公寓项目由非毛坯房改成了毛坏房交楼。