住建部：国有土地在建房征收用假设开发法估价

　　商报讯 今后凡涉及拆迁的被征收房屋，其价值评估应综合考虑区位、用途、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素来进行评估，估价方法也由原来的单纯参照市场价格变为根据被征收房屋情况，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等多种方法。这是记者昨日从住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》）中了解到的。

　　此次《办法》的出台是年初颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》之后为进一步解决涉及房屋征收补偿纠纷、确定被征收房屋价值而实行的新办法，《办法》强调了对房屋各方面因素的综合考虑，将估价目的视为“为确定被征收房屋价值的补偿提供依据”，而非此前的“确定被拆迁房屋货币补偿金额”。

　　被征收房屋的价值评估方法相比之前也更加灵活。此前的评估方法一般采用市场比较法，也即参照类似房地产价格的办法，新《办法》中评估方法更加灵活，需对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　例如，被征收房屋的类似房地产有交易的，选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，选用假设开发法评估。

　　对于人们较为关注的被征收房屋室内装饰非毛坯价值、机器设备物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，《办法》遵循征收当事人协商原则，如果协商不成，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　另外，负责评估的房地产价格评估机构的确定由原来的直接投票或拆迁决定变为先协商，协商不成再投票、抽签、摇号等方式确定。《办法》第六条中还新加了委托评估合同的详细内容，规范了委托人和被委托评估机构的行为。

　　此外，如果对评估结果有异议，新《办法》对被征收房屋申请复核的期限做出了延长的规定，由原来的5日变为10日。取消了复核时拆迁当事人另行委托估价机构评估的规定，仍由原机构进行复核，复核结果仍有异议时可在10日内申请由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成的专家评估委员会进行鉴定。

　　新《办法》还对房屋评估和鉴定费用做出了详细规定，一般由房屋征收部门承担。