东莞楼市五月住宅供需萎缩 六月淡季成交将受压

　　备注：

　　根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。

　　5月关键数据一览：

　　总体叙述：

　　2011年5月，受全国楼市调控紧绷，房贷利率上调，东莞版“一房一价”落地等错综复杂的环境影响，购房者出现迟疑苗头，东莞部分开发商也变得愈加谨慎，都在等待政策如何落地实施，从而选择放慢推盘节奏，致使市场供应量大幅萎缩，市场以前期存留的大户型、豪宅产品为主，与占据市场主流的刚性需求、中端需求形成不少错位，成交出现回落再所难免，但整体价格并没有明显松动，开发商仍然选择小范围的打折优惠方式以求出货。在接下来的6月份，进入楼市传统淡季，在市场缺乏新的激发点情况下，预期整体成交仍然受压。

　　核心要点：
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　　五月住宅供需双双萎缩，六月淡季成交仍将受压。
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　　一线区域受等待新政落地影响，楼盘放慢入市步伐成交回落。
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　　二线区域住宅缺乏供应、缺乏热点楼盘，整体表现较为平淡无奇。
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　　三线区域住宅供应达去年以来月度新高，刺激成交成为唯一上升线区。

　　一、五月住宅供需双双萎缩，六月淡季成交仍将受压。

　　调控紧绷、利率上调、“一房一价”，促使五月供需双双萎缩。

　　2011年5月，东莞楼市由于限购预期逐渐减弱，以及最新推出的“一房一价”落地，开发商纷纷延后推盘时间，供应量明显放缓，特别是一线区域供应环比下滑五成左右，二线区域也减少近两成。在成交方面，市场依然不容乐观，其中一线区域销售面积同比大幅下降一成多，主要依靠以前热销楼盘的后续成交所支撑；与此同时，二线区域随着供应的减少，市场货量以大户型为主，与客户需求有所错位，成交也同步回落；而三线区域在本月有全新大盘上市的情况下，成为全市唯一成交量上升的区域。在接下来的6月份，正式进入传统淡季的东莞楼市，在外围大环境趋紧，内部产品户型偏大，客户观望情绪浓烈的情况下，后市成交仍将受到严峻考验。
　　2011年5月，在全国楼市调控不松反紧、利率上调、“一房一价”落地等严苛环境之下，东莞普通住宅价格升幅放缓，开发商普遍选择加大打折优惠的方式，迎合市场的需求。

　　1) 区域成交比重分析

　　一线区域打折优惠盛行，成交比重维持高位。

　　2011年5月，东莞楼市整体出现明显下滑，但市场成交主体以一线区域为主，一线区域楼市规模最大，并且随着买卖双方博弈的加深，部分楼盘打折优惠幅度加大，5月占到全市成交量的59.64%，继续遥遥领先；而二镇区在缺乏新推货量的情况下，整体成交走势平稳，比重为26.71%；三线区域在石碣标杆大盘，推出货量并被市场迅速吸纳之下，5月成交比重上升到13.65%。

　　2) 区域成交排名

　　2011年5月，东莞住宅市场成交面积达到50.21万㎡，合计4808套，从各区域成交情况来看，南城住宅市场共成交606套，位列第一；其次是寮步、万江、虎门、东城分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的43.61%，而前五名区域当中城区又占据三席，足以说明城区市场相对较为活跃。

　　3) 区域普通住宅均价排名

　　单套住宅总价越高，说明该区域在5月成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；松山湖区域标杆豪宅松山湖•悦持续签约，单套住宅总价稳居首位；此外，莞城、塘厦等高档大户型楼盘较多的区域，单套总价也名列前茅；而在普通住宅均价方面，松山湖以13549元/㎡，排名所有区域均价第一；而部分偏远的镇区，如望牛墩、桥头、谢岗等，由于位置较为偏远，并且缺少高端项目的带动，均价普遍都在4000元/㎡以下，与城区的价格差距不断被拉大。

　　4) 2011年5月区域住宅量价环比变化情况一览

　　2011年5月全市有15个区域成交面积同比上升，17个同比下降；19个区域价格环比上升，13个区域价格环比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，销售量明显下滑，区域价格互有涨跌；此外，5月有10个区域量价齐升，最明显的是清溪、塘厦、万江等，相反却有8个区域量价齐跌，特别是虎门、长安、南城尤为明显。

　　二、一线区域受等待新政落地影响，楼盘放慢入市步伐成交回落。

　　受“一房一价”影响，一线区域住宅供应回落，楼盘放慢入市步伐。

　　2011年5月一线区域供应大幅收窄，其中新增住宅供应7个项目， 1603套，面积20.21万㎡，环比下降47.53%；在销售方面，5月住宅销售2859套，面积29.95万㎡，环比下降14.92%，出现回落的态势；其中普通住宅中位房价7403元/㎡，环比上升6.98%，主要是由于新盘较少入市，市场上以大户型为主，当中不乏楼栋产品，所以成交价格呈现上升的态势。

　　大户型、楼栋单位主导市场，中位房价继续攀升。

　　2011年5月，由于东莞版“一房一价”出台，不少开发商持观望态度，部分楼盘不得不延迟入市时间，致使市场货源、产品不足，虽然东莞的开发商也适时地加大打折优惠力度，但成交量与上月相比，还是出现一定程度的回落，不过在大户型、楼栋产品为主导的市场环境下，普通住宅中位房价仍然保持稳中有升的格局。

　　5月除别墅之外，各类型物业价格变化细微。

　　2011年5月，一线区域别墅价格变化最大，升幅接近三成，主要是由于观澜湖、万科•棠樾的集中签约，从而起到的拉升作用；而其他住宅物业类型的价格仍然呈现涨跌互现，但是幅度都十分细微，具体到个盘的价格，也是价格基本面还是保持平稳。

　　2011年5月一线区域分物业类型价格变化表：

　　2011年5月一线区域普通住宅价格变化区间：

 　　2011年5月一线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　2011年5月，南城新增住宅供应4.42万㎡，共297套，面积环比减少37.50%，全部是由高端楼盘的中信森林湖•兰溪谷所供应；5月南城的住宅成交面积6.89万㎡，共606套，面积环比下降17.81%；普通住宅市场成交均价8268元/㎡，环比下降9.52%。在接下来的6月份，随着中信凯旋公馆、天利中央花园的洋房产品全新上市，能否在这个炎热的传统淡季带来成交的习习凉风，存在较大的疑问。
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　　5月南城的住宅市场较为平静，除了万科•翡丽山、中信森林湖•兰溪谷、香树丽舍几个楼盘在前期加推的情况下，本月继续有零星签约成交之外，其他楼盘表现平淡，究其原因主要是由于目前市场上以大户型库存为主，豪宅当道，总价偏高，水涨船高的购房门槛把很多潜在购房者拒之门外。
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　　5月南城没有1个楼盘销售上百套，相比3、4月份明显逊色，在接下来的淡季当中，如果开发商继续缺乏大量供应入市的动力，整体成交恐将进一步下滑。
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　　南城别墅市场在东莞占据一席之地，本月南城别墅成交了22套，其中成交最多的世纪城•国际公馆香榭里16套；最为引人关注的是中信地产的西平高价地项目，中信•凯旋公馆的别墅产品率先入市试水，目前还有没正式签约。

　　2011年5月南城普通住宅销售前十名一览     溢价率=（楼盘售价-片区均价）/片区均价

　　东城新品加推中端盘赢得垂青，在区域当中成交一枝独秀。

　　2011年5月，东城没有新增住宅供应；本月成交住宅面积2.83万㎡，共264套，成交面积同比增加17.04%，环比增加28.43%；普通住宅市场成交均价7755元/㎡，环比下降4.94%，价格下调主要是新世纪星城三期新品加推入市，并获得中低端置业者垂青，在东城各盘当中成交一枝独秀，对区域豪宅价格虚高的冲淡。

　　5月，东城的住宅市场总体表现有所起色，成交量稳步回升，特别是新世纪星城三期、黄旗山1号、帕萨迪纳延续一定的成交量，其中表现最为抢眼的当属新品加推的新世纪星城三期，相比东城普遍动则九千、上万的单价，该盘成功认购可享受1万抵3万和额外3个点的优惠，折后仅6667元/㎡的均价十分具有吸引力。

　　从长远来看，东城楼市的全新潜在供应楼盘有光大•天骄御峰、联华•半山湖、宏远•御庭山，以及联华刚刚收购御景湾的项目，重新命名皇马骊宫，这些楼盘全部清一色的豪宅盘，不过上市要等到11年底或12年。

　　2011年5月东城普通住宅销售前十名一览

　　万江入市个盘分化明显，片区竞争进入白热化。

　　2011年5月，万江没有新增住宅供应；本月销售住宅面积3.89万㎡，共427套，面积环比增加52.18%；其中普通住宅市场成交均价7184元/㎡，环比上升8.47%，5月万江在几个标杆楼盘，如富通•天邑湾、上东国际二期、滨江公馆三期荣爵馆的引领下，市场步入量价齐升的良好局面。
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　　5月，万江楼市竞争白热化，不少楼盘踊跃入市，其中全新标杆大盘深业•欧景城正式全面开盘，但项目成交并不理想，客户对其价格接受度较低，销售率仅为25%；不过与深圳三级市场进行转介的富通•天邑湾，却获得深圳客的青睐，成为片区唯一成交突破一百套的楼盘。
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　　目前，万江楼市楼盘众多，深业、深城投、富通、合正等“深系”开发商扎堆，但由于短期之内万江的各种规划都只停留在图纸、概念上，片区规划利好有待进一步的落实，与南城、东城等成熟片区仍有不少差距，开发商需要深耕，厚积薄发；后市比较关注的项目是，金地外滩8号、北大方正项目，它们能否重塑万江新的价格风向标，考验开发商的开发综合实力。

　　2011年5月万江普通住宅销售前十名一览

　　莞城新入市楼盘表现平庸，高价地广场二期成交低于市场预期。

　　2011年5月，莞城没有新增取得预售证的住宅项目；本月莞城销售住宅面积1.55万㎡，共111套，面积环比增加41.91%；普通住宅市场成交均价8177元/㎡，环比轻微下降1.16%。

　　2011年5月，万江仅有6个楼盘录得住宅成交，其中高价地广场二期•翰林成交44套，排名区域第一，但是市场反应较为平庸，依然低于业界期望；此外，富盈•东方华府由于出货较慢，并且价格上一直陷入尴尬的处境，开发商不得不重新引进新的代理商进行联合销售，以期扭转不温不火局面。
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　　未来莞城的重头戏当属龙光•君御旗峰，以及莞城围仔高价地项目，该项目刚刚被恒大地产收购，该地块占地4 .5万㎡，当年以3783元/㎡的楼面地价，被富通地产旗下的东莞市城邦房地产开发有限公司据为己有，被业界喻为“莞城高价地”。

　　2011年5月莞城普通住宅销售前十名一览

　　松山湖标杆豪宅楼栋单位发力，片区均价再次扭头向上。

　　2011年5月，松山湖仅有长城世家二期取得预售许可，新增住宅供应4.74万㎡，共计276套；本月销售住宅面积2.90万㎡，共214套，成交面积环比下降57.35%；其中普通住宅市场成交均价13549元/㎡，环比大幅上升33.36%，主要是由于万科•松山湖悦楼栋单位的大量成交拉升。
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　　5月，松山湖楼市呈现一种量跌价升的现象，这主要是由于后续供应跟不上，难以让市场找到新的激发点，再者当前市场在售产品以楼栋单位为主，特别是松山湖•悦高昂的价格，相比片区溢价达到22.94%。
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　　5月，松山湖楼市别墅市场，仅锦绣山河有少量独栋别墅在售，本月成交2套，均价20640元/㎡。在接下来的6月份，锦绣山河三期•锦园将正式与购房者见面，户型面积560-700㎡的独栋别墅将再次接受市场的检验。

　　2011年5月松山湖普通住宅销售情况一览

　　三、二线区域住宅缺乏供应、缺乏热点楼盘，整体表现较为平淡无奇。

　　二线区域住宅供应继续低迷，各大楼盘纷纷清除存货。

　　2011年5月，二线区域住宅供应没有起色，仅仅住宅供应面积6.31万㎡，807套，面积环比减少近两成；而在销售方面，2011年5月销售住宅面积13.41万㎡，共1345套，销售面积环比减少8.40%；其中普通住宅市场成交中位房价5447元/㎡，环比小幅上升2.52%；显然二线区域供应开始出现疲软，整个5月份都是在消化前期积压的存货为主。

　　二线区域缺乏热点，整体成交回落再所难免。

　　2011年5月，二线区域在没有全新楼盘供应上市，缺乏新利好刺激的情况下，没有一个楼盘销售套数达到一百套，整体成交量有所回落在所难免，但回落幅度相比一线区域要小，不少楼盘还是依靠其较高的性价比维持一定的出货量。

　　标杆高端楼盘带动，别墅价格向上修正。

　　2011年5月，和整个东莞楼市大环境一样，二线区域成交同步小幅收缩，也没有表现十分突出的热点楼盘，但是别墅在万科•麓湖别墅、大朗碧桂园持续成交的带动下，别墅成交价格显著上升；此外，公寓类产品受葵花里、财富公馆的成交拖累，整体成交均价仅为5442元/㎡，出现结构性的大幅下调。

　　2011年5月二线区域分物业类型价格变化表：

　　2011年5月二线区域普通住宅价格变化表：

　　2011年5月二线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　四、三线区域住宅供应达去年以来月度新高，刺激成交成为唯一上升线区。

　　三线区域供应放量，刺激成交为唯一上升区域。

　　2011年5月，三线区域有骏隆•君悦天城、雍景家园、中堂东港城二期这3个楼盘有新增住宅供应，供应面积9.98万㎡，合计1100套，面积环比增加两倍有余；在销售方面，2011年5月三线区域住宅销售面积6.85万㎡，共604套，销售面积环比增加55.87%，成为东莞三个各线区域当中唯一成交上升的区域；其中普通住宅市场成交中位房价4680元/㎡，环比上升3.20%。三线区域成交环比上月大幅增加，主要是由于其房地产处在起飞阶段，未来潜力不可估量，并且本月积极入市的三个楼盘，定价较为合理，性价比高，非常契合本地集聚多时的刚需，所以整体成交理想，占据三线区域楼盘成交前三甲。

　　三线区域成交相对活跃，市场呈现量升价稳状态。

　　2011年5月，三线区域楼市在个别全新楼盘入市，部分楼盘顺势加推的合力作用下，成交大幅增长五成，取得如此不俗的业绩，但是在目前比较微妙的市场环境之下，本月普通住宅成交中位房价4680元/㎡，依然没有太大的突破；此外，三线区域房地产发展起步较晚，各种配套设施有待完善等因素的制约，以及缺乏品牌开发商高档楼盘的带动，目前与一、二线区域的价格仍有非常大的价差。

　　适合首次置业需求的普通住宅价格保持平稳。

　　2011年5月，三线区域进入供需两旺的可喜局面，其中近年鲜有楼盘的高埗，片区周边竞争楼盘较少，新世纪•颐龙湾以九千多元的单价入市以来取得稳定的成交；而符合客户主流需要的普通住宅，本月成交均价仅为4933元/㎡，依然维持平稳态势。

　　2011年5月三线区域分物业类型价格变化表：

　　2011年5月三线区域普通住宅价格变化表：

　　2011年5月三线区域普通住宅签约套数前十名一览

　　重点区域量价走势一览：