业内称下半年政策难松动 二套房首付或提至七成

　　编者按：国家统计局6月18日发布报告，5月份我国70个大中城市中，北京、上海、广州、深圳等一线城市的新建商品住宅价格依然未现下滑。面对房价涨势，业内人士预计首套房首付四成，二套房首付七成，这些“加强版调控”下半年或将出台。

　　一线城市5月房价依然未下滑 涨幅开始收缩

　　综合新华社、《东方早报》等消息国家统计局18日发布报告，5月份全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。市场分析认为，房价拐点或将在三季度出现，而目前楼市仍处于观望僵持阶段，若要巩固效果，目前的政策力度不能放松。

　　一线城市房价还在涨

　　从70个大中城市住宅销售价格指数来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价依然在上涨，其中北京新建住宅价格指数环比上涨0.1%，同比上涨2.1%；上海环比上涨0.2%，同比上涨1.4%；广州环比上涨0.3%，同比上涨5.1%；深圳环比上涨0.4%，同比上涨3.7%。

　　某研究院副院长陈晟表示，从数据来看，一线城市房价虽然没下滑，但是涨幅开始收缩。

　　二三线城市引起关注

　　今年以来，限购、限贷、加税、增供等政策效应逐步发酵，大量资金和项目转向二、三线城市。

　　从国家统计局最新数据来看，5月份房价上涨曲线延续4月份的趋缓态势，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅均未超过1%，最高的为湖北宜昌和广东韶关，涨幅均为0.6%，武汉则为0.2%（本报昨日曾予报道）。此外，环比及同比涨幅较高的还有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等二、三线城市。

　　楼市“政策底”隐约可见

　　杨红旭表示，结合之前楼市的投资和销售数据可以看出，楼市高增长势头已经被抑制，政策效果初步显现。目前，房价调控政策已步入平稳期，短期内不太可能发动新一轮大规模的严厉调控，“政策底”隐约可见。

　　杨红旭预计，6月份房价上涨幅度将进一步收窄，7-8月份开始，房价会出现拐点，进入下行周期。

　　但也有业内人士表示，在政策调控下，部分刚需项目出现了价格松动，但是目前很多项目只要降价，就能刺激成交量。市场看跌并非主流预期，因此，只要市场的需求充裕，房价下滑的空间不大。

　　观点一周评述：房价预言 下半年的调整疑问

　　这本应是一个陷入空前博弈的僵持市场，却似乎已被营造出漫天的“末世气象”。

　　国际信用评级机构标准普尔上周三发布报告称，鉴于中国内地信贷进一步收紧及严厉调控政策，将中国房地产业的展望调整为负面。

　　标普认为，中国房地产企业普遍杠杆率较高且行业竞争激烈，如果销售出现较大幅度下滑，将会严重削弱开发商的现金流保障等信用措施。

　　至于市场方面，标普称2011年下半年将迎来一定幅度的价格调整，如果成交量维持低迷，开发商的流动性将很快枯竭。

　　另一国际知名评级公司穆迪此前也已将中国房地产开发商信用评级展望至“负面”。

　　大摩同样是在上周三发布研究报告称，三季度中国内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

　　众多外资机构看空中国房地产市场的“居心”并不是我们需要关注的问题，近几日对于这方面的讨论也非常充分，但重要的是，下半年中国房地产市场是否会出现价格调整？什么时候出现？

　　标普降低中国房企评级，将中国房地产业的展望调整为负面的主要依据是，中国房地产市场的持续调控以及信贷进一步收紧。

　　与此相对应的是，央行6月14日宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率50个基点。这是今年内第六次上调存款准备金率，此次调整后，大型金融机构存款准备金率为21.5%，中小金融机构存款准备金率为18%。

　　央行今年以来平均一个月上调一次存款准备金率的动作，已经将流动性的闸门收得异常狭窄，但这还不是最坏的状况。

　　虽然自去年10月以来央行已加息四次，但是5月份CPI同比上涨5.5%再创新高，令市场担忧下一次加息已经迫在眉睫。

　　事实上，信贷政策的收紧并非可以一蹴而就，中国房地产企业的资金链紧张，也并非今年才开始，但何时才达到一个临界点，这个才是关键。

　　另一个方面来看，央行采取紧缩货币政策以来连续12次上调存款准备金率，但加息仅有四次，可见货币政策已经预留灵活性空间，并非想将流动性一棍子打死，而这完全也是不切实际的做法。

　　这些反映在房地产市场上，就是目前一个“市场持续冷清，成交量继续下降，但开发商不轻言降价”的局面。

　　虽然已经有部分开发商采取打折等手段取得了耀眼的销售业绩，但这依然不是市场的主流。

　　国家统计局6月18日发布《5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比，70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的仍有50个；与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市仅增加了6个。

　　二手住宅价格方面，70个大中城市中价格环比下降的城市有23个，持平的城市有11个，上涨的仍有36个；与4月份相比，5月份环比价格下降和持平的城市增加了5个；环比价格涨幅均未超过1.0%。

　　值得注意的是，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价依然在上涨。其中，北京新建住宅价格指数环比上涨0.1%，同比上涨2.1%；上海环比上涨0.2%，同比上涨1.4%；广州环比上涨0.3%，同比上涨5.1%；深圳环比上涨0.4%，同比上涨3.7%。

　　总的来看，房价尚未出现普遍和显著的下降，许多开发商降价意愿并不强。

　　虽然标普等认为中国房价将在第三季度或下半年出现调整，但是根本上还要看下半年市场供应量和流动性紧缩是否即将达到临界点。

　　楼市调控下半年继续从严 住建部专家告诫房企莫抱幻想

　　针对部分房企所谓楼市调控下半年可能放松的幻想，住建部政策研究中心副主任秦虹在近日出席中国地产金融高峰论坛时泼以“冷水”。

　　秦虹表示，包括信贷缩紧等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”，并告诫企业，此前房地产行业飞速发展的“拐棍”——过度宽松的信贷环境、过度膨胀的住房需求、过快上涨的价格以及过度低风险盈利机会均已出现较大变化，企业不应抱有幻想，尽快调整价格回笼资金并考虑包括股权融资等多种筹资方式“活下去”才是根本。

　　“最近接触过的很多房企中，不少会猜测‘从紧的利率政策会不会在下半年转向’？我劝他们趁早打消这个念头。”据秦虹透露，连续两个月来，她所在的住建部政策研究中心一直在全国各地做市场的调研，通过调研发现，目前的中国楼市已经出现了史无前例的变化，这些变化实际上都是在告诫开发商不要幻想，还会像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的优惠、再搭乘一次幸福的过山车，让房价会在短暂的抑制之后再来一次甜蜜的反弹，不得不面对的事实是未来的政策将继续从严。

　　秦虹告诉记者，经调研发现，2004年的时候全国平均每个月商品房的销售面积是2000万平方米，到了去年是7000万-8000万平方米，在限购等措施的作用下，未来的需求不太可能还会以每年每个月1000万-2000万平方米的速度增长。不仅如此，由于房地产行业是资金密集的行业，很多企业对资金依赖的程度非常高，但是过去几年一直处于宽松的信贷环境下，开发企业容易以较低的代价得到贷款，但现在企业开发资金成本日益提高，恐怕将是一个常态。

　　除此之外，秦虹还指出，本轮调控的一个核心便是改变过去房企靠大规模拿地，便宜拿地，房价快速上升的盈利模式。“过去企业更多的在低风险环境下的盈利模式，也很难在今后长期持续，今后企业自身的风险会越来越大。”为此，秦虹告诫企业，适时调整价格以及谋求更宽的融资渠道远比幻想政策放松来得实际。

　　瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光也指出，目前中国面临的问题是输入型通胀和国内的经济在减速且通胀上升，但房价的拐点到来是中国接下来经济发展、重新加速的必要条件。“房价下降其实对中国的宏观环境是个利好，大家千万不要很悲观，认为房价下降经济就不好，在城市化进程加快的当下，未来房价的调整不太可能会大幅度下调，而是稳步适当的调整，改变过去过热、过快的上涨模式，正是由于这个原因，调控势在必行，也肯定会坚持下去。”

　　业内称下半年政策难松动 二套房首付可能7成

　　首套房首付四成，二套房首付七成，不少业内人士相信，这些“加强版调控”下半年或将出台。

　　同策咨询与研究发展中心最新报告认为，下半年可能会出台一系列细化政策，甚至“加强版调控”。“2011年是房地产调控之年，政策绝没有放松的可能。如上浮首付比例和房贷利率，目前已经有一些银行自主上浮首套房比例，下半年首套房首付四成，二套房首付七成贷款、利率上浮20%的概率不小。此外诸如提高资本金比例、收紧房地产信托、提高土地出让金首付比例、缩短土地出让金缴纳周期以及扩大和调整房产税试点都是潜在政策。”再比如上海酝酿出台的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，以后那些靠送面积作为招牌的待批项目都将面临“腰斩”命运。

　　不少业内人士表示，目前楼市的主要压力分为四类：通胀和货币紧缩压力、保障房上市压力、房地产政策压力、库存积累加剧和库存结构压力。

　　通胀和货币紧缩压力是指，国内通货膨胀在下半年依旧维持在5%以上的高位时，央行必然会继续保持高压的货币紧缩政策。加息和上调存款准备金率的步伐就不会放慢。保障房上市压力是指，年初国务院制定的各类保障性住房建设“硬任务”分解到各个地方，并且实行严格的问责制。房地产政策压力是指下半年，可能出台一系列细化政策，甚至“加强版调控”。

　　库存积累加剧和库存结构压力，一半源于贷款难度加大，一半源于销售回款放慢。截至5月底，上海市场可售住宅套数近5.2万套，可售面积751万平方米，是26个月来的新高。由于过去两年较高的开工量，预计下半年潜在可上市量可能会继续放大。下半年市场库存压力不容小觑。“从目前市场的库存结构来看，上海主要的住宅库存是较大的户型，存量可售新房的平均单套建筑面积近145平方米，而由于近年来土地价格越来越高，未来可能上市的项目也多以高档豪华住宅为主，因此豪宅市场的库存压力更明显。”

　　有部分专家却持相反意见，认为目前房价调控政策已步入平稳期，在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下，短期内不太可能发动新一轮大规模的严厉调控，“政策底”隐约可见。

　　尽管对是否到“政策底”看法有出入，但以上两公司都认为，下半年政策放松的可能性不大，并建议改善性购房者：“可以等待7月—8月间的入市机会。一方面此时上市项目多，选择余地也大；另一方面，开发商销售压力也加大，促销手段将会更加多样，议价空间也更大。”