房地产私募基金悄然集结 千亿外资伏击国内楼市

　　“在具体项目的运作上，我们和新加坡政府投资共同出资设立公司，我们负责实际运营，因此充当GP(普通合伙人)的角色，而新加坡政府投资则充当LP(有限合伙人)。收益方面，除了按股权比例分成外，我们还享有商业管理收入。”杨宁介绍。

　　在阳光股份目前运营的商业项目中，除北京地区的6个项目外，其余项目大部分由新加坡政府投资控股。以家世界资产包中位于天津的5个项目为例，新加坡政府投资的持股比例达到了90%。

　　“外资通过当地的FDI额度进来，分解成5个项目公司用来收购具体项目。我们则认购项目中的部分股权。但项目公司的具体运营则由我们全权负责。”杨宁表示。2010年上半年，阳光股份商业物业租赁收入达1.11亿元，资产交易服务及运营管理费收入1871.2万元，增长显著。

　　目前，新加坡、菲律宾、马来西亚等政府投资基金均通过类似途径进入中国。而万科、中海、华润、富 力、金地、龙湖等国内一线房企的项目中也都有外资的身影。

　　外商直投激增

　　“2010年，包括主权基金在内的各路外资，进入国内地产业呈加速趋势，FDI中有近四分之一进入了房地产领域。”商务部一位官员近期透露。

　　除主权基金外，境外其他私募基金也纷纷抢滩国内楼市。2010年9月，美国私募股权基金黑石宣布联手香港鹰君集团，共同开发大连高端酒店和住宅项目。11 月，荷兰GTC在中国的首家商业综合体——成都凯丹广场落成运营。12月中旬，中远集团应国资委要求，将所持远洋地产的股权全部出售；而接盘资金除香港南丰集团外，还有一家汇丰旗下的外资基金。12月底，嘉里置业、丰益国际、香格里拉(中国)公司等3家境外企业联手组建合资公司，将在东北一些城市从事房地产开发等综合业务。

　　由于境外资金进入国内房地产业的主要途径是FDI，2010年房地产领域的FDI大幅增长。商务部数据显示，去年全年全国非金融领域实际使用外资金额1057.4亿美元，同比增长17.4%；其中房地产成为吸金大户，去年全年吸收外资占22.7%，增幅超过40%。照此计算，去年流入国内房地产业的外资达240亿美元，约合人民币1590亿元。

　　据国家统计局公布的数据，去年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款增长10.3%；利用外资增长66%，利用外资的增幅高出国内贷款55.7个百分点。

　　“从外商投资的标的看，商业地产项目占比突出。”21世纪不动产市场总监林蕾表示。世邦魏理仕的报告显示，2010年，我国境内主要城市房地产大宗收购交易成交总额约为920亿元，较2009年大幅增长40%；其中外资(含港澳台)440亿元，较2009年大幅上涨94%。从外资机构投资的物业类型来看，综合、商办类物业，尤其是出租型物业受到境外机构投资者的青睐，综合、商办类成交金额占比达92%。

　　新加坡淡马锡近期透露，其全资子公司丰树集团将在今年启动一只新基金，从国际市场上募集资金，规模在10亿美元左右，依然专注于中国境内写字楼、商场和住宅物业的开发，“如果可以找到很好的投资机会，资金规模可能还会更大。”

　　地产私募基金日趋活跃

　　为了更直接地参与境内房地产市场，很多外资机构都已把在境内设立人民币私募基金提上了日程。“目前已经设立并运作的人民币私募基金还非常少，但可以看到的确有这样一个趋势。”仲联量行一位投资总监坦言。