东莞大户洋房量大滞销 别墅集中上市再掀投资热

别墅集中上市成投资客最爱。

东莞的楼盘配套设施比较完善。

　　本月成交数据显示：大户洋房量大滞销 别墅集中上市再掀投资热 中小户型产品供不应求

　　东莞楼市经过连续数月的高成交放量，在6月份终于显现出冲高回落的“疲态”。东莞6月前三周的商品房网签数据显示，东莞一手住宅周成交均价已连续两周回落至“7”字头，成交量也相应回落了不少。

　　然而，楼市整体成交量价呈现疲软并未影响到开发商的推盘热情。近期东莞楼市新盘上市量明显增多，板房开放、请明星到场、启动认筹登记等预热活动不断。鼎峰尚境、万科金域华府、金地外滩8号、湖山大境、丰泰旗山橡树郡、光大锦绣山河鹭栖湖、锦园等一批新品豪宅纷纷亮相上市，希望在市场淡季下谋求突围。

　　从目前市场推售的主力产品看，大户型洋房及别墅产品依然属于“大多数”，而最受消费者欢迎、市场成交量最大的中小户型产品却严重缺货，见少买少。合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为，东莞楼市目前的产品供应结构与市场主流需求明显脱节，多数大户型产品严重滞销但供应量巨大，中小户型产品需求旺盛却严重缺货，如此现象导致以刚需为主的东莞楼市成交后继乏力，如不适时调整上市产品结构，未来数月东莞整体成交量还会下跌。

　　大户洋房产品

　　大户洋房量大滞销

　　一直以来，东莞开发商喜好开发户型偏大的洋房产品，随着新莞人、外地购房者比例的不断加大，新一代购房群体的主流需求发生巨大变化，更多的刚需自住群体倾向于购买120㎡以下的中小户型产品，但东莞多数开发商并未根据市场形势适时调整开发产品结构。随着时间的推移，120㎡以上大户型洋房产品的存量、在售量越来越大，终陷入滞销的“泥潭”。

　　原因分析：

　　房贷政策制约市场推货压力骤增

　　作为刚需最旺、成交最火的东莞城区市场，楼市供应产品与市场需求脱节的情况逐年加剧。从2006~2011年东莞市区洋房供应情况看（见右表），120㎡以上的洋房产品一直都是市场推售的主力，今年市场推货比更达到了60%的高位。

　　为何在市场滞销的情况下，仍有那么多开发商热衷于开发大户型产品？合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺表示：“开发商普遍存在逐利的思维，大户型产品针对的买家资金实力较强，定价可以高一点，利润空间比较大。而中小户型产品面对的首次置业者一般都难以承受太高售价，出于这点考虑，开发商都喜欢开发大户型豪宅或者别墅之类的产品。”

　　合拼户型产品销路困难

　　据记者调查，目前东莞在售的大户型项目销售出现两极分化的现象：大部分大户型产品项目滞销情况严重，但也有部分大户型项目销售看好。而滞销问题比较严重的项目，其大户型产品普遍存在合拼户型、一户两证的问题。

　　自2006年国家推出“90/70”户型限制政策以来，东莞开发商为突破政策限制，开发更多大户型产品，投机取巧地在户型设计上采用“合拼法”，将两套小户型合为一套进行销售，但与此同时则出现“一户两证”的问题。

　　大户型产品普遍滞销成常态，但也有个别大户项目近期表现突出，如目前在售的锦绣山河·鹭栖湖、万科虹溪诺雅、富通天邑湾、中信森林湖·兰溪谷、鼎峰尚境、高价地广场等大户产品受到市场的热捧。

　　产品推荐

　　锦绣山河·鹭栖湖

　　地段：松山湖行政商务区中心区。

　　在售产品：2期洋房即将入市，面积为150平方米~230平方米。

　　推荐理由：锦绣山河·鹭栖湖自面世以来，创下东莞大户洋房产品的销售奇迹，2010年总销售额高达20亿元，成为当年销售额最高单体项目。其热销的原因除了项目本身具备极强的区域市场竞争力，开发商也给产品创造了较多的产品附加值，如买房送优质学位指标。

　　鼎峰尚境

　　地段：东城东峰景高尔夫北侧。

　　在售产品：88~268平方米凌山大宅。

　　推荐理由：鼎峰尚境自去年底开盘以来一直处于热销状态，其别墅、洋房一经推出总能掀起区域销售热潮，其原因在于该盘所处地段东升路正成为黄旗山豪宅片区的延伸带，区位优势明显，而产品本身设计出色，综合竞争力强，而开发商的有效营销给项目增加了不少成交和人气。

　　中信森林湖·兰溪谷

　　地段：南城东莞大道与环城路交汇处。

　　在售产品：120~160平方米的三房、四房洋房产品。

　　推荐理由：成熟、华美的高档社区环境、中信超高人气的品牌号召力是中信森林湖·兰溪谷在突破万元以上的高价入市后，仍能取得热销的重要原因。

　　经过数年热销，中信森林湖创下的良好口碑也为兰溪谷的销售加分不少。

　　中小户型产品

　　中小户型供不应求最受欢迎

　　有关市场成交数据显示，目前刚性自住需求群体选择购买的产品为60~120㎡的中小户型产品，此类产品在东莞住宅市场成交占比达40%。从2006年~2011年东莞市区洋房供应情况看，中小户型产品在市场上的推货比虽然占据一定比例，但今年1~5月份中小户型产品的供应量锐减，仅达到市场总推货量的40%左右，120平方米以下户型供应的比重创历史最低。

　　原因分析：刚需带动消费 中小户型“吃香”

　　市场需求量最大的中小户型产品长期陷入供不应求的局面。据了解，目前东莞城区市场公寓类产品几乎面临“断货”，有新品在售的项目仅存东城区星河传说迪纳公寓，而市场上60~120平方米的中小户型产品极为“吃香”，项目产品中一旦有此类产品推售，都会最先被抢购一空。

　　近期东莞几个新盘上市中，成交表现最好的当属中小户型产品，如万科金域华府二期计划推出200多套新品洋房中，120平方米以下的产品最受欢迎，万江欧景城开盘上市后，最受买家欢迎的就是90㎡以下的紧凑型小三房户型。

　　市场分析人士表示，目前中小户型在市场上极为紧缺，加上淡季来临后，市场投资需求减弱、观望加剧，能够拉动市场消费只有中小户型产品，这类产品主流消费群以首次置业者为主，总价较低，受房贷政策影响较小，所以很“吃香”。

　　李兴旺认为，目前东莞楼市正处于一个微妙的“转变期”，楼市成交由盛而衰，各大楼盘的出货速度减缓，新盘上市蓄客期普遍延长，成交也不甚理想，要改变成交疲软的局面，一是开发商加大楼盘促销打折力度，二是改变产品供应结构，多推中小户型产品，促进刚需消费，其三就是通过拉动外围消费带动成交，未来一段时间内广深客将成为支撑东莞楼市成交的主要置业群。

　　产品推荐

　　金地外滩8号

　　地段：万江滨江体育公园旁。

　　在售产品：销售中心、样板房现已正式开放，90~140平方米新品VIP认筹正在热闹进行中。

　　推荐理由：该盘为金地集团在开发格林小城7年后回归城区市场的又一力作。项目地处万江，却能坐拥东江一线江景及鸿福商圈的繁华和热闹，区域升值潜力值得期待。而此次推售的开盘新品中有不少90~100平方米左右的紧凑型小三房，户型方正实用。

　　万科金域华府

　　地段：南城宏图路沃尔玛南侧。

　　在售产品：二期样板房已开放，主推74~167平方米2~4房。

　　推荐理由：该盘自入市以来，一期产品因带非毛坯、赠送面积超大等原因极受消费者青睐，宏图路商圈配套日渐成熟，区域住宅价值逐年提升。二期产品虽然失去了带超大赠送面积的产品优势，但万科品牌的号召力依然强大，100平方米以下的产品仍然受欢迎。

　　星河传说迪纳公寓

　　地段：东城东路和东升路交汇处。

　　在售产品：53~125平方米非毛坯复式公寓。

　　推荐理由：稀缺就是“王道”，城区市场因为公寓产品极度匮乏，迪纳公寓则当仁不让地成为今年以来最受欢迎的公寓产品。虽然售价过万元，但该项目因优越的地段、配套成为小户投资者心中至爱，随着大型商业综合体星河城的开业，迪纳公寓的投资价值将进一步凸显。

　　别墅产品

　　别墅集中上市再掀投资潮

　　根据市场统计，进入6月份，东莞全市约有25个新盘计划入市，其中别墅盘就占了9个。众多别墅新盘新品集中入市，令东莞整个豪宅市场迅速升温，未来两个月，东莞将迎来一次大规模的别墅放量。

　　今年东莞别墅市场推量极为惊人，其中以主城区的别墅销售竞争最为激烈。2006年~2011年东莞市区别墅供应数据显示（见上表），今年前5月市区别墅供应量创新高，超过2007年全年的供应量。

　　原因分析：“通胀”时代别墅投资受热捧

　　今年东莞开发商为何不约而同地力推别墅产品？从三大产品类型分析，目前大户型产品滞销，中小户型产品利润空间小，唯有别墅产品能避开两者之缺点，既不受房贷政策影响，又能为开发商创下可观的利润，实现资金快速回笼。

　　李兴旺分析表示，目前东莞楼市消费已趋于疲软，如完全依靠本土刚需消费，开发商无法完成预期销售目标。而目前市场正处于“通胀”时期，很多有钱人为避免货币贬值，都把钱投到楼市，而最能保值、升值的住宅产品肯定是别墅产品。

　　据了解，由于本土消费有限，目前大多数开发商都紧盯广深市场，把别墅消费群扩延到广深两市，尤其是深圳市场。深圳楼市限购又限价，给东莞别墅市场提供了绝好的“拉客”机会。

　　对于深圳客而言，东莞别墅对其也有致命吸引力：性价比高，自然景观资源丰富、产品漂亮，售价比深圳一套洋房的价格还低。在开发商的大力营销拉客效应下，深圳客在东莞各大别墅盘的成交比例越来越高。

　　产品推荐

　　锦绣山河·锦园

　　地段：松山湖行政商务区中心区。

　　在售产品：6月25日锦园工艺独墅样板房开放，即日启动认筹，面积区间560~700平方米。

　　推荐理由：受国家政策限制，别墅市场中最为稀缺的产品类型就是独栋别墅，而锦园就属于此类产品，同时也是近几年内松山湖唯一的纯独栋别墅产品。从产品未来的升值空间来看，锦园从区位、地段、自然资源到产品综合价值都极具竞争力。

　　丰泰观山碧水

　　地段：厚街镇横岗水库侧。

　　在售产品：285~407平方米山顶联排别墅，20万元抵40万元送产权地下室。

　　推荐理由：在东莞传统的别墅豪宅区中，厚街横岗水库别墅区是其中开发规模最大、产品性价比最高的一个区域。在横岗水库周围数个豪宅项目中，丰泰观山碧水的别墅群以自然坡度设计，占据了横岗水库景观面最好的位置，以最好的视野俯瞰湖海山色。

　　中信御园

　　地段：东城黄旗山北麓迎宾路。

　　在售产品：850平方米左右独栋别墅。

　　推荐理由：位居东莞最好豪宅区——黄旗山豪宅区的中心一线景观路上，且是市场稀有的独栋别墅产品，仅这两个理由已足够能让投资客动心。

　　无论是投资还是自住，中信御园都以其优越的地段及产品在别墅市场中备受瞩目。

　　楼市半月谈　　

　　无视本地刚需消费的楼市还能热闹多久？

　　最近跟房地产业界人士交流，大家都对现在的东莞楼市发展感到担忧：市场大量充斥着豪宅别墅，价格越走越高，无论从房价水平还是产品结构而言，都完全脱离了本土市场的真实需求。为了将企业利润最大化，开发商似乎已经完全无视本土刚需购房群体的需求，中小户型普通住宅越来越少，推出来的产品清一色都是“豪宅”， 非普罗大众所能承受，许多本地购房者只能望房兴叹。

　　这些非本地主流购房者所能承受的高价房究竟由谁来埋单？据笔者了解，目前东莞许多开发商都有意识地给房子打上了大大的“投资商标”，将房子当成了投资品来宣传，不断引入有实力的广深莞三地投资买家进入市场购房，这无疑助涨了当地楼市的房价，令东莞的房价水平越来越脱离本地市场的实际购买力。

　　上周本报的一个购房调查显示，东莞半数购房者无法接受8000元/平方米以上的房价（而东莞的整体房价已经连续8个月突破8000元/平方米的水平），48.5%购房者认为市场投资客过多会炒高地区房价，另有34.8%的受访者表示开发商大量引入投资客购房是一种短视行为，定价完全脱离本地市场主流需求，对东莞楼市的发展很不利。从调查结果看，大多数本土购房者对现在东莞开发商无视本地刚需、一味建豪宅、引进广深投资客的现状感到无奈。

　　笔者认为，东莞楼市如果总把成交的“救命稻草”寄望于投资客，总有一天会吞下自酿的苦果。因为，“广深限购令”不会一直实施下去，东莞楼市始终是一个以刚需作为主导的市场，把满足投资需求放到首位显然是错误的。当投资潮退去，那些豪宅就会变成一个个有价无市的“空壳”无人接手，被投资客拉高的房价泡沫一旦爆掉，楼市难免重陷低迷。

　　其实，因为无视市场需求、由开发商自酿的苦果已经出现了：为了规避“90/70”户型限制政策而大量建造的“合拼”大户产品，在房贷制约及市场需求有限的双重压力下，目前普遍已经陷入严重滞销的境地。相信很多开发商此时已经把肠子悔青了：早知如此，还不如多建点100平方米以下的产品拿出来卖呢！