东莞上半年土地成交量创新高 月度走势先扬后抑

　　上半年关键数据一览：

　　半年度土地市场回顾：

　　2011年上半年，纵观全国住宅用地市场供需低迷、溢价率偏低，土地出让金同比大幅下挫，在财政税收以及全年供地计划的压力下，近期开始不得不明显加快优质地块供应力度，如北京朝阳区CBD剩余的9地块拍卖在即，广州也集中推出54宗地块，可以预见下半年将会有一轮集中放量的机会。然而与全国土地市场萎靡不振相比，2011年上半年，东莞土地市场却独树一帜，呈现供需两旺的格局，其中土地供应面积首次突破400万㎡的整数关口，成交也是逆市飘红，随着政府有意地向二、三线镇区引导地产开发，广深限购、限价，不少全国知名品牌开发商继续深耕东莞楼市，在土地市场攻城拔寨、斩获颇丰，但也不能忽略一个重要转变，从5月下旬开始，部分总价偏高，位于新城配套尚未完善的地块出现流拍抬头的迹象。进入7月份推地节奏放缓，在银根紧绷，楼市又进入深度淡季的情况下，开发商出货压力剧增，他们将愈加珍惜手中有限的资金，即使仍然有几宗优质地块上市，但预计土地市场将步入一个相对平静期，以底价成交为主，偶有极个别地块会出现争夺的画面。

　　一、2011年上半年土地政策一览

　　2011上半年，国土资源部不断加大对土地市场的监控力度，特别是进入五月之后，土地市场俨然成为楼市调控的重要方面，国土资源部动作频繁，决意将“异常交易地块”上报的范围扩大到全国所有县级城市，强化用地监测的意图十分明显，而当前全国保障房开工量依然严重不足，资金缺口短期难以完全解决，所以政府十分期待大型房企能够积极主动参与其中，此外，各部委也再次重申土地出让金的10%用于保障房建设，下半年将迎来保障房开工建设的高潮。

　　二、2011年上半年全国住宅用地供需低迷，下半年将加大优质地块供应力度。

　　上半年130个城市住宅用地供需一览：

　　全国土地市场：住宅供需双双萎缩，溢价率长期处于低位。

　　供应情况：1-6月，全国130个城市共推出土地116741宗，推出土地面积54167万㎡，同比增加12%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)3492宗，推出面积19435万，同比减少15%。

　　成交情况：1-6月，全国130个城市共成交土地9193宗，成交土地面积42079万㎡，同比增加19%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)2778宗，成交面积15695万㎡，同比减少9%。

　　成交价格：1-6月，全国130个城市共成交楼面地价1133元/㎡，同比下跌14%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面地价1445元/㎡，同比下跌14%。

　　溢价率： 1-6月，全国130个城市土地成交溢价率为27%，相比去年同期减少4个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。

　　2011年上半年重点城市住宅用地累积供应情况：

　　2011年上半年受楼市调控的影响，开发商回笼资金缓慢，市场预期普遍降低，拿地热情不高，整个土地市场一直徘徊在低迷状态，要想完成全年的土地出让计划十分困难，全国范围之内对土地财政的依赖十分严重，预计下半年会有大批优质地块上市，调动开发商的拿地积极性，但开发商资金链普遍吃紧，预计大部分成交地块的溢价率维持低位。

　　三、2011年上半年东莞土地供应首次突破四百万平米，商住地块扎堆上市。

　　土地挂牌量首次突破400万平米，偏远镇区商住地块较多。

　　2011年上半年东莞市国土资源局挂牌上市119宗土地，总面积419.82万㎡，同比增加12.30%，其中商住用地45宗，占地面积211.00万㎡，同比增加71.23%;12宗商业金融用地，占地25.38万㎡，同比减少25.47%;60宗工业用地，占地181.79万㎡;2011年上半年，随着城建热潮进行得如火如荼，伴随而来的是庞大的资金缺口，所以国土部门仅仅抓住临近城市的广深限购、限价带来的机会，土地市场持续大规模的供应放闸，首次突破400万㎡的门槛，商住用地方面由于积极引导房地产开发热潮向二、三线镇区铺开，希望抚平东莞楼市区域发展极不均衡的状态，所以商住用地供应更是超过开启东莞第一轮城市建设浪潮的2003年。

　　经过前期集中放量，6月土地供应开始回落，商住、商业用地减少。

　　2011年6月东莞市国土资源局挂牌上市18宗土地，总面积62.49万㎡，环比减少33.06%，其中商住用地6宗，占地20.72万㎡，环比减少64.12%;14宗工业用地，占地41.78万㎡;进过5月份的集中爆发放量之后，6月土地市场供应有所回落，特别是商住、商业地块有所减少。

　　商住用地供应二线镇区比重近五成，沙田、道滘、大朗将成未来开发热点。

　　2011年上半年商住用地供应结构分解图：

　　2011年上半年东莞挂牌上市商住、商业土地一览： 

　

　　四、2011年上半年东莞土地成交总量创新高，月度走势先扬后抑。

　　上半年土地成交总量创新高，商住、商业地块市场先扬后抑。 　　

　　2011年上半年东莞市成交114宗土地，成交面积为396.22万㎡，同比增加32.31%，成交金额92.41亿元，同比增加55.80%;其中商住用地成交44宗，成交面积197.32万㎡，同比增加87.22%，成交金额74.80亿元，同比增加50.09%。随着临近城市的广深限购、限价，一线城市楼市调整加剧、市场竞争惨烈，由此造成的挤出效应，东莞土地市场交易活跃，不但地产大鳄万科地产、碧桂园集团继续深耕东莞楼市，双双在塘厦斩获颇丰、扩大版图，就连恒大地产、敏捷地产、珠江投资、长虹置业、时珍医药也首次以直线或曲线形式登陆东莞楼市掘金、跃跃欲试，商住用地成交出现井喷。

　　6月开始东莞土地市场平淡，几乎全部以底价成交。

　　2011年6月东莞市国土资源局成交23宗土地，成交面积95.48万㎡，环比增加近一倍，其中商住用地成交7宗，成交面积43.41万㎡，环比增加70%;成交13宗工业用地，占地47.90万㎡;虽然本月有塘厦、松山湖、黄江、万江等热点片区的商住地块上市，但整体表现平淡，没有出现激烈竞价场面，几乎全部以底价成交告终。

　　上半年商住用地供需相对平衡，整体供需比维持低位。

　　从近年商住用地供需比走势来看，总体上土地需求旺盛，市场供求关系相对平衡，除了2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重，供大于求的状态比较明显之外， 2009年以来供需比大幅下降，2011年上半年随着部分偏远镇区土地出让的增多，流拍情况有所增加，但大部分商住地块还是顺利成交，供需比维持一定的地位。

　　商住用地成交一、二线区域平分秋色，三线镇区比重上升。

　　2011年上半年商住用地成交结构分解图：

　　2011年上半年，东莞全市有18个区域有商住用地成交，成交面积达到创记录的197.32万㎡;其中一、二线片区成东莞市的商住用地平分秋色，合计占据全市的85%，当中尤其又以塘厦、沙田的规模最大，可见在接下来的一段时期，这些商住地大量成交的区域将迎来又一轮快速开发的热潮;虽然三线区域成交绝对值不算太高，但是随着政府的有力引导，未来的比重将稳步提高。

　　外来开发商拿地比重超越本土，碧桂园、佳兆业位居拿地排行榜冠亚军。

　　2011年上半年开发商拿地结构分解图：

　　2011年上半年，东莞商住用地供应大幅放量，外来开发商大放异彩，特别是广深开发商的表现更加抢眼，频繁现身参与竞拍，并且斩获颇丰;究其原因，广深两地开发土地资源所剩无几，况且现在限购正酣，楼市调整风险激增，不但品牌开发商继续深耕东莞市场，部分外地中小开发商选也选择进入东莞市场，以谋取更大的发展空间，此举使得外来开发商拿地比重超越本地企业，拿地比重达到55.37%，而去年同期仅为17%，外来开发商进入的强劲势头十分明显。

　　2011年上半年商住、商业用地成交一览：

　　

　　五、近期东莞商住用地受供应节奏左右，月度成交量变化明显。

　　受政府推地节奏影响，商住月度成交起伏较大。

　　2011年上半年，东莞商住用地的月度成交量变化幅度较大，主要是受到推地节奏的影响，其中1月、3月、6月成交面积分别达到69.51万㎡、43.25万㎡、43.41万㎡，保持较高的水平，然而由于受货币政策的持续收紧，以及东莞楼市从5、6月开始成交转淡的影响，即使有部分优质地块上市拍卖，但高溢价地块已经几乎绝迹，后期大部分以底价成交，并且伴有流拍。

　　六、2011年上半年东莞商住、商业用地市场之最

　　七、2011年上半年土地市场特征总结

　　※东莞偏远镇区商住地大部分顺利成交，其中前期不乏个别高溢价地块。

　　2011年上半年，东莞土地市场整体向好，其中部分偏远镇区商住地大部分成交，例如编号2011G036的清溪镇清凤大道东侧地块，经过28轮激烈竞拍，被深圳市创展置地实业发展有限公司以5600万元的代价收入囊中，楼面地价1706元/平方米;编号2011G037的石碣镇南堤滨江路商住地块，也被盈拓实业以1.6亿元总价收入囊中，就连曾经三度流拍的樟木头“大龄剩女”商住地也能风光出嫁长虹置业。除此之外，二、三线镇区在1季度也涌现部分高价地，其中东坑井美社区地块，被冠成投资不惜花费重金9600万元收入囊中，溢价率达到243%，折合楼面地价3264元/㎡，创造了这个三线镇区的“高价地”记录;道滘蔡白村的2011G019地块，也得到几个开发商的垂青，以253%的溢价率成为“溢价之王”。

　　※外来开发商扩大领先优势，拿地比重愈五成五。

　　2011年上半年，东莞商住土地大规模供应放闸，供应土地45宗，面积达到211.00万㎡，同比增加71.23%，远远抛离前两年同期十分有限的商住用地，更是超过开启东莞第一轮城市建设浪潮的2003年上半年(186万㎡);与此同时，随着临近城市的广深限购、限价，一线城市楼市调整加剧、市场竞争惨烈，由此造成的挤出效应，不但地产大鳄万科地产、碧桂园集团继续深耕东莞楼市，双双在塘厦斩获颇丰、扩大版图，就连恒大地产、敏捷地产、珠江投资、长虹置业、时珍医药也首次以直线或曲线形式登陆东莞楼市掘金、跃跃欲试，致使上半年外来开发商拿地比重继续超越本土企业，达到55.37%的较高水平。

　　※5、6月开始东莞土地市场转淡，流拍现象有所抬头。

　　从5月下旬开始，炎炎盛夏步入楼市传统淡季，在楼市调控紧绷、信贷紧缩、“一房一价”落地等严苛环境之下，观望情绪恐加速蔓延，从楼市波及到唇齿相依的土地市场，近期东莞土地市场流拍现象抬头，虽然后市国土部门也适时加大成熟区域地块供应力度，但土地市场行情转淡不可避免，商住用地时有流拍。

　　2011年上半年流拍土地一览：

　　※在楼市调控持续、偏远镇区商住地为主情况下，上半年楼面地价稳步回落。

　　从2005年以来，东莞商住用地的楼面地价最高出现在2007年下半年达到3632元/㎡，之后随着2008年楼市的持续低迷，商住地大部分以底价成交甚至流拍，所以楼面价步步下探，直到2009年上半年开始楼面价才重新回到上升的通道，2010年上半年由于一季度高价地的增多，致使上半年整体楼面价达到2007元/㎡的近年新高，此后由于楼市调控加码，以及东莞本身商住用地向三线偏远镇区转移，高溢价地块大幅减少，楼面地价呈现稳步回落的态势。

　　※东莞有地产企业淡出视野，也有其他行业新贵积极进入以谋发展。

　　2011年上半年，东莞楼市连接传出项目收购案，其中联华收购了御景湾的酒店和房地产业务，并且命名为“御景湾八号”，此前高层变动的景峰地产，近年在土地市场踪迹难寻，有可能逐步退出地产业务;与此形成鲜明对比的是，部分地产行业之外的企业新贵，凭借雄厚的资金实力，在本行业市场容量趋于饱和的情况下，不顾目前楼市调控正酣，毅然勇敢进入东莞楼市掘金，其中东莞市时珍医药有限公司经过33轮鏖战，击退其余七家买家，以总价8100万元、楼面地价4045元/㎡、溢价率237.50%的不菲代价布局东莞;此外，四川长虹置业有限公司虽然在四川开发过地产项目，此次也在樟木头购得大宗商住地块，谋划在东莞房地产市场占据一席之地。 

　　八、近期楼市进入淡季、推地节奏放缓，土地市场将进入一个相对的平静期。

　　根据市国土局的公告显示，7月东莞土地市场进入最后竞价的土地仅有14宗，总面积46.55万㎡;其中商住用地3宗，合计面积16.01万㎡;商业酒店用地1宗，占地面积9987㎡。可见经过前几个月土地的集中放量之后，进入7月开始推地节奏开始放缓，在后市银根紧绷，楼市又迎来深度淡季的情况下，开发商出货压力剧增，他们将愈加仔细手中有限的资金，即使仍然有几宗优质地块上市，但预计土地市场将步入一个相对平静期，以底价成交为主，只有极个别地块会出现争夺的画面。

　　在为数不多的几宗商住地块当中，其中较为引人注目的是，曾经由于文件出现纰漏而流拍的长安宵边社区大型地块，第二次拿出来公开拍卖，近期万达在东莞将斥资上百亿元建造数个万达广场的消息再度传开，长安能否成为万达打响“头号炮”的福地，值得深切关注。此外，近几年鲜有优质商住地块拍卖的南城，也将在8月份迎来今年的第一拍，该地块面积较大，位于西平片区的绿色路，而目前西平是东莞城区配套最为成熟，居住氛围最为浓郁的生活区之一，并且豪宅当道，未来轻轨城际轨道交汇，更可以轻松快捷到达广深等周边城市，所以2953元/㎡的起拍价，相信仍然能在楼市淡季之中成功突围，博得部分开发商的青睐。

　　7月-8月挂牌交易的商住、商务用地一览：

　　九、下半年土地市场宏观展望

　　※全国地方财政负债累累，下半年全国将加大土地供应力度填补出让金收入缺口。

　　一直以来迷雾朦胧的巨额地方政府性债务终于浮出水面，6月27日，国家审计署发布2011年第35号审计结果公告显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额10.72万亿元，政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%;政府负有担保责任的或有债务2.33万亿元，占21.80%;即使在去年全国创下新高的2.9万亿元土地出让金，也是捉襟见肘，所以下半年将不得不加大土地的供应力度，特别是优质地块的供应，但政府的行动效果可能要打折，因为目前开发商普遍遇到楼市成交下滑，回笼资金减缓，银行贷款困难等诸多难题，造成开发商拿地热情并不高涨，或者是力不从心，预计大部分土地溢价率仍将维持一个较低的水平。 

　　※东莞迈入高铁时代，未来开发商持续进入或将带来地产格局的改变。

　　据悉，广深港高铁通车时间表基本确定，高铁预计在今年深圳大运会之前开通至深圳北站，初定通车时间为8月8日，到2012年6月，这条高铁将通到深圳中心区的福田站，预计2015年可通到香港;而东莞境内唯一的高铁车站——虎门站，将使东莞一步踏入高铁时代，这也将给东莞的地产带来新的格局，首先在外围的广深限购、限价，二手房过户按评估价征税的实施之下，由于交易成本的大幅上扬，不少投资者将会从二手房流向受限价影响而不得不调低开盘价的一手房，以及商业地产的商铺、写字楼等市场，但是下半年预计深圳供应仍然偏紧，这部分需求将被挤到东莞的临深区域，从而对虎门、塘厦、凤岗等区域的楼市带来新的契机。

　　此外，随着深圳大运会的日益临近，靠近龙岗的凤岗、塘厦、黄江等地，也将迎来一个好的营销节点，可以利用地缘优势、价格优势，主打大运会概念，承接深圳外溢的购房需求，实施项目的销售突围机会。

　　※下半年银根再度趋紧空间所剩无几，CPI将冲高之后逐渐回落。

　　2011年上半年，央行奉行紧缩货币政策，半年时间存款准备金率接连上调6次，达到21.5%的历史高位，并且两度加息致使地产企业融资难度加大，从而纷纷谋划海外融资，或者发行企业债券私募基金。在目前紧绷的信贷环境下，珠三角部分银行资金出现紧张情况，银行通过上调贷款利率放款，更有甚者银行在贷款时搭售理财产品或收取贷款服务管理费，进入下半年首先政府控制物价的信心没有丝毫动摇，CPI在经过5、6月的冲高之后，预计将逐渐小幅回落，银行收紧信贷的压力也减轻不少，资金趋紧的现象将得到一定程度的缓解，这对开发商而言是不错的机会，从而有更多的想法进入土地市场。

　　※下半年东莞南城中央商务区招标，总部基地开工，将成为开发商的一场盛宴。

　　东莞南城的核心地带，有一块2平方公里的土地，最早定位为以居住功能为主的中央生活区，几经转折之后，华丽变成为中央商务区，并于近期揭开层层面纱，其详细规划也逐渐浮出水面，确定将成为以总部研发、金融及高端服务业功能为主的商务核心区，下半年将迎来招标的阶段;而去年顺利出让的南城总部基地一期地块，今年下半年将陆续有地块进入开工阶段，不但有部分将建成国际甲级写字楼，也有定位高级的国际酒店，在东莞中心区土地资源日渐稀缺的情况下，中央商务区、南城总部基地二期后续地块的开发，将成为开发商争相竞逐的一场土地盛宴。 

　　※下半年竞争加剧部分房企资金趋紧，东莞地产市场兼并或合作开发的苗头初现。

　　2011年下半年，无论是大型上市房企，还是本地的中小开发商出货的压力将逐步凸显，一方面既是全年销售目标的任务，想要完成目标日趋紧张，都把希望寄托在下半年几个较好的营销节点上，以求尽快出货、跑赢大市;另一方面，由于上半年楼市调控政策层出不穷，开发商观望气氛浓郁，很多楼盘延后上市的时间，造成供应相对集中，形成激烈的正面竞争，然而从进入6月开始，东莞楼市正式迎来传统的淡季，不少楼盘一周的成交量不足5套，如果这种局面维持一段时间，将使得开发商的资金链变得岌岌可危，特别是本地的部分中小开发商承受巨大的资金压力，市场上也不时传出有的楼盘有意寻求合作开发，或者股权融资的计划，通过这种形式可以化解资金紧张局面，形成资源整合优势互补。此外，也有部分房企也主动与相邻地块开发商的联合，从而把几块较小的土地连成片来开发，从而更加有利于项目档次的提升，实现双赢的合作。

　　2011年上半年重点城市住宅用地累积供应情况：

　　2011年上半年受楼市调控的影响，开发商回笼资金缓慢，市场预期普遍降低，拿地热情不高，整个土地市场一直徘徊在低迷状态，要想完成全年的土地出让计划十分困难，全国范围之内对土地财政的依赖十分严重，预计下半年会有大批优质地块上市，调动开发商的拿地积极性，但开发商资金链普遍吃紧，预计大部分成交地块的溢价率维持低位。

　　三、2011年上半年东莞土地供应首次突破四百万平米，商住地块扎堆上市。

　　土地挂牌量首次突破400万平米，偏远镇区商住地块较多。

　　2011年上半年东莞市国土资源局挂牌上市119宗土地，总面积419.82万㎡，同比增加12.30%，其中商住用地45宗，占地面积211.00万㎡，同比增加71.23%;12宗商业金融用地，占地25.38万㎡，同比减少25.47%;60宗工业用地，占地181.79万㎡;2011年上半年，随着城建热潮进行得如火如荼，伴随而来的是庞大的资金缺口，所以国土部门仅仅抓住临近城市的广深限购、限价带来的机会，土地市场持续大规模的供应放闸，首次突破400万㎡的门槛，商住用地方面由于积极引导房地产开发热潮向二、三线镇区铺开，希望抚平东莞楼市区域发展极不均衡的状态，所以商住用地供应更是超过开启东莞第一轮城市建设浪潮的2003年。

　　经过前期集中放量，6月土地供应开始回落，商住、商业用地减少。

　　2011年6月东莞市国土资源局挂牌上市18宗土地，总面积62.49万㎡，环比减少33.06%，其中商住用地6宗，占地20.72万㎡，环比减少64.12%;14宗工业用地，占地41.78万㎡;进过5月份的集中爆发放量之后，6月土地市场供应有所回落，特别是商住、商业地块有所减少。

　　商住用地供应二线镇区比重近五成，沙田、道滘、大朗将成未来开发热点。

　　2011年上半年商住用地供应结构分解图：

　　2011年上半年东莞挂牌上市商住、商业土地一览：

　　四、2011年上半年东莞土地成交总量创新高，月度走势先扬后抑。

　　2011年上半年东莞市成交114宗土地，成交面积为396.22万㎡，同比增加32.31%，成交金额92.41亿元，同比增加55.80%;其中商住用地成交44宗，成交面积197.32万㎡，同比增加87.22%，成交金额74.80亿元，同比增加50.09%。随着临近城市的广深限购、限价，一线城市楼市调整加剧、市场竞争惨烈，由此造成的挤出效应，东莞土地市场交易活跃，不但地产大鳄万科地产、碧桂园集团继续深耕东莞楼市，双双在塘厦斩获颇丰、扩大版图，就连恒大地产、敏捷地产、珠江投资、长虹置业、时珍医药也首次以直线或曲线形式登陆东莞楼市掘金、跃跃欲试，商住用地成交出现井喷。

　　6月开始东莞土地市场平淡，几乎全部以底价成交。

　　2011年6月东莞市国土资源局成交23宗土地，成交面积95.48万㎡，环比增加近一倍，其中商住用地成交7宗，成交面积43.41万㎡，环比增加70%;成交13宗工业用地，占地47.90万㎡;虽然本月有塘厦、松山湖、黄江、万江等热点片区的商住地块上市，但整体表现平淡，没有出现激烈竞价场面，几乎全部以底价成交告终。

　　上半年商住用地供需相对平衡，整体供需比维持低位。

　　从近年商住用地供需比走势来看，总体上土地需求旺盛，市场供求关系相对平衡，除了2008年楼市低迷致使土地市场流拍情况严重，供大于求的状态比较明显之外， 2009年以来供需比大幅下降，2011年上半年随着部分偏远镇区土地出让的增多，流拍情况有所增加，但大部分商住地块还是顺利成交，供需比维持一定的地位。

　　商住用地成交一、二线区域平分秋色，三线镇区比重上升。

　　2011年上半年商住用地成交结构分解图：

　　2011年上半年，东莞全市有18个区域有商住用地成交，成交面积达到创记录的197.32万㎡;其中一、二线片区成东莞市的商住用地平分秋色，合计占据全市的85%，当中尤其又以塘厦、沙田的规模最大，可见在接下来的一段时期，这些商住地大量成交的区域将迎来又一轮快速开发的热潮;虽然三线区域成交绝对值不算太高，但是随着政府的有力引导，未来的比重将稳步提高。

　　外来开发商拿地比重超越本土，碧桂园、佳兆业位居拿地排行榜冠亚军。

　　2011年上半年开发商拿地结构分解图：

　　2011年上半年，东莞商住用地供应大幅放量，外来开发商大放异彩，特别是广深开发商的表现更加抢眼，频繁现身参与竞拍，并且斩获颇丰;究其原因，广深两地开发土地资源所剩无几，况且现在限购正酣，楼市调整风险激增，不但品牌开发商继续深耕东莞市场，部分外地中小开发商选也选择进入东莞市场，以谋取更大的发展空间，此举使得外来开发商拿地比重超越本地企业，拿地比重达到55.37%，而去年同期仅为17%，外来开发商进入的强劲势头十分明显。

　　2011年上半年商住、商业用地成交一览：

　　五、近期东莞商住用地受供应节奏左右，月度成交量变化明显。

　　受政府推地节奏影响，商住月度成交起伏较大。

　　2011年上半年，东莞商住用地的月度成交量变化幅度较大，主要是受到推地节奏的影响，其中1月、3月、6月成交面积分别达到69.51万㎡、43.25万㎡、43.41万㎡，保持较高的水平，然而由于受货币政策的持续收紧，以及东莞楼市从5、6月开始成交转淡的影响，即使有部分优质地块上市拍卖，但高溢价地块已经几乎绝迹，后期大部分以底价成交，并且伴有流拍。

　　六、2011年上半年东莞商住、商业用地市场之最

　　七、2011年上半年土地市场特征总结

　　※东莞偏远镇区商住地大部分顺利成交，其中前期不乏个别高溢价地块。

　　2011年上半年，东莞土地市场整体向好，其中部分偏远镇区商住地大部分成交，例如编号2011G036的清溪镇清凤大道东侧地块，经过28轮激烈竞拍，被深圳市创展置地实业发展有限公司以5600万元的代价收入囊中，楼面地价1706元/平方米;编号2011G037的石碣镇南堤滨江路商住地块，也被盈拓实业以1.6亿元总价收入囊中，就连曾经三度流拍的樟木头“大龄剩女”商住地也能风光出嫁长虹置业。除此之外，二、三线镇区在1季度也涌现部分高价地，其中东坑井美社区地块，被冠成投资不惜花费重金9600万元收入囊中，溢价率达到243%，折合楼面地价3264元/㎡，创造了这个三线镇区的“高价地”记录;道滘蔡白村的2011G019地块，也得到几个开发商的垂青，以253%的溢价率成为“溢价之王”。

　　※外来开发商扩大领先优势，拿地比重愈五成五。

　　2011年上半年，东莞商住土地大规模供应放闸，供应土地45宗，面积达到211.00万㎡，同比增加71.23%，远远抛离前两年同期十分有限的商住用地，更是超过开启东莞第一轮城市建设浪潮的2003年上半年(186万㎡);与此同时，随着临近城市的广深限购、限价，一线城市楼市调整加剧、市场竞争惨烈，由此造成的挤出效应，不但地产大鳄万科地产、碧桂园集团继续深耕东莞楼市，双双在塘厦斩获颇丰、扩大版图，就连恒大地产、敏捷地产、珠江投资、长虹置业、时珍医药也首次以直线或曲线形式登陆东莞楼市掘金、跃跃欲试，致使上半年外来开发商拿地比重继续超越本土企业，达到55.37%的较高水平。

　　※5、6月开始东莞土地市场转淡，流拍现象有所抬头。

　　从5月下旬开始，炎炎盛夏步入楼市传统淡季，在楼市调控紧绷、信贷紧缩、“一房一价”落地等严苛环境之下，观望情绪恐加速蔓延，从楼市波及到唇齿相依的土地市场，近期东莞土地市场流拍现象抬头，虽然后市国土部门也适时加大成熟区域地块供应力度，但土地市场行情转淡不可避免，商住用地时有流拍。

　　2011年上半年流拍土地一览：

　　※在楼市调控持续、偏远镇区商住地为主情况下，上半年楼面地价稳步回落。

　　从2005年以来，东莞商住用地的楼面地价最高出现在2007年下半年达到3632元/㎡，之后随着2008年楼市的持续低迷，商住地大部分以底价成交甚至流拍，所以楼面价步步下探，直到2009年上半年开始楼面价才重新回到上升的通道，2010年上半年由于一季度高价地的增多，致使上半年整体楼面价达到2007元/㎡的近年新高，此后由于楼市调控加码，以及东莞本身商住用地向三线偏远镇区转移，高溢价地块大幅减少，楼面地价呈现稳步回落的态势。

　　※东莞有地产企业淡出视野，也有其他行业新贵积极进入以谋发展。

　　2011年上半年，东莞楼市连接传出项目收购案，其中联华收购了御景湾的酒店和房地产业务，并且命名为“御景湾八号”，此前高层变动的景峰地产，近年在土地市场踪迹难寻，有可能逐步退出地产业务;与此形成鲜明对比的是，部分地产行业之外的企业新贵，凭借雄厚的资金实力，在本行业市场容量趋于饱和的情况下，不顾目前楼市调控正酣，毅然勇敢进入东莞楼市掘金，其中东莞市时珍医药有限公司经过33轮鏖战，击退其余七家买家，以总价8100万元、楼面地价4045元/㎡、溢价率237.50%的不菲代价布局东莞;此外，四川长虹置业有限公司虽然在四川开发过地产项目，此次也在樟木头购得大宗商住地块，谋划在东莞房地产市场占据一席之地。

　　八、近期楼市进入淡季、推地节奏放缓，土地市场将进入一个相对的平静期。

　　根据市国土局的公告显示，7月东莞土地市场进入最后竞价的土地仅有14宗，总面积46.55万㎡;其中商住用地3宗，合计面积16.01万㎡;商业酒店用地1宗，占地面积9987㎡。可见经过前几个月土地的集中放量之后，进入7月开始推地节奏开始放缓，在后市银根紧绷，楼市又迎来深度淡季的情况下，开发商出货压力剧增，他们将愈加仔细手中有限的资金，即使仍然有几宗优质地块上市，但预计土地市场将步入一个相对平静期，以底价成交为主，只有极个别地块会出现争夺的画面。

　　在为数不多的几宗商住地块当中，其中较为引人注目的是，曾经由于文件出现纰漏而流拍的长安宵边社区大型地块，第二次拿出来公开拍卖，近期万达在东莞将斥资上百亿元建造数个万达广场的消息再度传开，长安能否成为万达打响“头号炮”的福地，值得深切关注。此外，近几年鲜有优质商住地块拍卖的南城，也将在8月份迎来今年的第一拍，该地块面积较大，位于西平片区的绿色路，而目前西平是东莞城区配套最为成熟，居住氛围最为浓郁的生活区之一，并且豪宅当道，未来轻轨城际轨道交汇，更可以轻松快捷到达广深等周边城市，所以2953元/㎡的起拍价，相信仍然能在楼市淡季之中成功突围，博得部分开发商的青睐。

　　7月-8月挂牌交易的商住、商务用地一览：

　　九、下半年土地市场宏观展望

　　※全国地方财政负债累累，下半年全国将加大土地供应力度填补出让金收入缺口。

　　一直以来迷雾朦胧的巨额地方政府性债务终于浮出水面，6月27日，国家审计署发布2011年第35号审计结果公告显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额10.72万亿元，政府负有偿还责任的债务67109.51亿元，占62.62%;政府负有担保责任的或有债务2.33万亿元，占21.80%;即使在去年全国创下新高的2.9万亿元土地出让金，也是捉襟见肘，所以下半年将不得不加大土地的供应力度，特别是优质地块的供应，但政府的行动效果可能要打折，因为目前开发商普遍遇到楼市成交下滑，回笼资金减缓，银行贷款困难等诸多难题，造成开发商拿地热情并不高涨，或者是力不从心，预计大部分土地溢价率仍将维持一个较低的水平。

　　※东莞迈入高铁时代，未来开发商持续进入或将带来地产格局的改变。

　　据悉，广深港高铁通车时间表基本确定，高铁预计在今年深圳大运会之前开通至深圳北站，初定通车时间为8月8日，到2012年6月，这条高铁将通到深圳中心区的福田站，预计2015年可通到香港;而东莞境内唯一的高铁车站——虎门站，将使东莞一步踏入高铁时代，这也将给东莞的地产带来新的格局，首先在外围的广深限购、限价，二手房过户按评估价征税的实施之下，由于交易成本的大幅上扬，不少投资者将会从二手房流向受限价影响而不得不调低开盘价的一手房，以及商业地产的商铺、写字楼等市场，但是下半年预计深圳供应仍然偏紧，这部分需求将被挤到东莞的临深区域，从而对虎门、塘厦、凤岗等区域的楼市带来新的契机。

　　此外，随着深圳大运会的日益临近，靠近龙岗的凤岗、塘厦、黄江等地，也将迎来一个好的营销节点，可以利用地缘优势、价格优势，主打大运会概念，承接深圳外溢的购房需求，实施项目的销售突围机会。

　　※下半年银根再度趋紧空间所剩无几，CPI将冲高之后逐渐回落。

　　2011年上半年，央行奉行紧缩货币政策，半年时间存款准备金率接连上调6次，达到21.5%的历史高位，并且两度加息致使地产企业融资难度加大，从而纷纷谋划海外融资，或者发行企业债券私募基金。在目前紧绷的信贷环境下，珠三角部分银行资金出现紧张情况，银行通过上调贷款利率放款，更有甚者银行在贷款时搭售理财产品或收取贷款服务管理费，进入下半年首先政府控制物价的信心没有丝毫动摇，CPI在经过5、6月的冲高之后，预计将逐渐小幅回落，银行收紧信贷的压力也减轻不少，资金趋紧的现象将得到一定程度的缓解，这对开发商而言是不错的机会，从而有更多的想法进入土地市场。

　　※下半年东莞南城中央商务区招标，总部基地开工，将成为开发商的一场盛宴。

　　东莞南城的核心地带，有一块2平方公里的土地，最早定位为以居住功能为主的中央生活区，几经转折之后，华丽变成为中央商务区，并于近期揭开层层面纱，其详细规划也逐渐浮出水面，确定将成为以总部研发、金融及高端服务业功能为主的商务核心区，下半年将迎来招标的阶段;而去年顺利出让的南城总部基地一期地块，今年下半年将陆续有地块进入开工阶段，不但有部分将建成国际甲级写字楼，也有定位高级的国际酒店，在东莞中心区土地资源日渐稀缺的情况下，中央商务区、南城总部基地二期后续地块的开发，将成为开发商争相竞逐的一场土地盛宴。

　　※下半年竞争加剧部分房企资金趋紧，东莞地产市场兼并或合作开发的苗头初现。

　　2011年下半年，无论是大型上市房企，还是本地的中小开发商出货的压力将逐步凸显，一方面既是全年销售目标的任务，想要完成目标日趋紧张，都把希望寄托在下半年几个较好的营销节点上，以求尽快出货、跑赢大市;另一方面，由于上半年楼市调控政策层出不穷，开发商观望气氛浓郁，很多楼盘延后上市的时间，造成供应相对集中，形成激烈的正面竞争，然而从进入6月开始，东莞楼市正式迎来传统的淡季，不少楼盘一周的成交量不足5套，如果这种局面维持一段时间，将使得开发商的资金链变得岌岌可危，特别是本地的部分中小开发商承受巨大的资金压力，市场上也不时传出有的楼盘有意寻求合作开发，或者股权融资的计划，通过这种形式可以化解资金紧张局面，形成资源整合优势互补。此外，也有部分房企也主动与相邻地块开发商的联合，从而把几块较小的土地连成片来开发，从而更加有利于项目档次的提升，实现双赢的合作。