合富2011年上半年东莞楼市总结及下半年展望

　　2011年上半年东莞楼市总结及下半年展望(摘录)

　　上半年总结

　　增加供给 释放需求 房价涨幅收窄

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年上半年新增住宅供应约235.0万平方米，同比增加近两成，创09年以来同期最高；上半年住宅签约面积约275.0万平方米，同比大幅增加五成，略低于与2007和2009年同期水平。与07和09年共同点为：均为“供不应求”，新增供应面积少于销售面积。上半年东莞市场处于“增加供应，释放需求”态势，供应与成交均处于持续放量阶段。

　　2011年上半年全市住宅签约金额约224.9亿元，创历史同期最高，同比大幅增加75.4%，增幅亦创历史最高。今年政策环境虽然为史上最严，上半年资金回笼丰厚一定程度上支撑着房价依然坚挺。

　　2011年上半年全市住宅签约均价达8179元/㎡，达到历史最高，同比上涨约16.8%.与历史上同期相比，除09年外，今年房价涨幅明显收窄，说明去年四季度至今的一系列紧缩政策仍然取得了一定效果，房价快速上涨势头基本得到扼制。2011年东莞房价年度控制目标为涨幅不超过8.5%，即房价控制在8200元以内，今年上半年东莞房价已达警界线，这意味着下半年房价不允许有任何涨幅，房价控制任务艰巨。

　　房价连续9个月徘徊在“8000元大槛”，整体企稳

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年6月全市一手住宅网签面积约42.7万平方米，环比5月减少约两成.6月为传统楼市淡季，楼市经历4-5月的集中放量后，成交得到正常回落。从07年以来月度走势可看出，东莞楼市成交量较稳定。具体表现在：月度成交量围绕40万平方米为中轴线上下浮动，即年度成交量维持在480万平方米上下浮动。从上图可看出，今年上半年，除3月份外，其它月份当月销售量均超过供应量，楼市表现一定程度供不应求。

　　2011年6月全市一手住宅网签均价约8181元/平方米，环比5月略有上涨，主要表现为结构性上涨。从2010年10月至今，东莞房价连续9个月徘徊在“8000元大槛”，这是历史上房价僵持时间最长的一个阶段。“8000元”是近期东莞房价的一个大槛，目前已基本企稳。

　　万科遥遥领先蝉联销冠 中信稳坐第二交椅

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按销售金额排名，万科地产以36.3亿元遥遥领先于其它东莞房企，蝉联销冠，市场占有率达16.1%，比去年提高了4个百分点。中信地产以约16.2亿元稳坐东莞第二把交椅，市场占有率约7.2%.新世纪和光大地产分别以13.2亿元和9.9亿元分别位于全市第三和第四名。

　　万科虹溪诺雅以超10亿业绩独领风骚

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按销售金额排名，万科虹溪诺雅以10.9亿元业绩独领风骚，远远抛离其它楼盘，单盘市场占有率达4.9%.销售金额第二和第三分别为：中信森林湖和万科金域松湖。前10名项目中，万科地产项目占4席，占据较高的市场占有率。

　　上半年东莞楼市仍处“低库存”阶段  房价受支撑

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，自2008年10月始，东莞住宅供求比整体呈减小趋势，超过30个月持续减少。房价在09年春节后驶入上涨轨道，尤其2010年四季度，房价快速上涨。截至2011年6月底，东莞住宅供求比低至1.052：1，基本上达到了07年底的低位水平，楼市消化压力较小。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2011年6月底，全市住宅库存面积仅411万平方米，达到自2010年以来最低。上半年东莞楼市仍处于“低库存”阶段，房价受到支撑。

　　小结：

　　2011年上半年：供求放量　房价长期僵持8000元上下

　　2011年上半年东莞楼市虽处于史上最严厉的政策环境，但楼市表现却不俗，成交量同比增五成，价格平稳在8200元高位。通货膨胀使越来越多置业闲散资金流入楼市，东莞楼市存在一定的投资比重。“广深限购，东莞不限”这一现状使东莞楼市赢得发展契机，广深投资客大举进入东莞，支撑楼市成交。刚需中小产品供应短缺，高端大户产品开发大幅增加，别墅供应量创历史同期最高，诸多因素导致今年上半年房价高企。自2010年10月以来，东莞房价持续9个月僵持在8000元上下徘徊，说明房价已基本达到居民最高承受水平。由于东莞目前尚处“低库存”阶段，加之上半年开发商资金回笼丰厚，在逆市中房价仍未松动，整体走势以平稳为主。

　　2011年下半年展望

　　展望一：宏观政策存持续紧缩可能性

　　由于上半年中国仍处于较高的通胀水平，下半年仍不可排除加息或提高存款准备金率可能性，这意味着下半年开发商融资遇到严峻挑战，商品房成交将受到抑制。今年上半年东莞房价已触及警界线，下半年仍有不少高端项目上市，下半年房价控制任务艰巨，不可排除东莞出台局部限购的可能性。

　　展望二：下半年楼市供应充足，市场竞争激烈。

　　2011上半年东莞商品住宅开工量达380多万平方米，创历史最高。以上半年275万平方米消化量作为参考依据，这意味着下半年楼市供应充足，市场竞争将激烈。截至2011年6月底，全市已开工但未预售的商品住宅面积达760万平方米，这一数据足以说明未来半年至一年，东莞楼市供应充足。

　　展望三：普通大户型销售难度加大，尤其以合拼户型最为严峻

　　下半年东莞楼市仍将面临银根紧缩的环境，二套房三套房等首付信贷问题将使普通大户型销售难度加大，尤其以合拼户型最为严峻，不排除东莞局部产品价格下调可能性。东莞房价已高企，经历上半年需求释放后，下半年购买力的持续增加受到限制，市场对高端客户资源的抢夺将愈演愈烈，如何拓展更多的客户将成为营销重点。

　　展望四：通胀短期内难有根本改观，房产投资支撑楼市成交

　　下半年中国通胀虽有望回落，但短期内难有根本改观，作为抗通胀重要方式，房产投资仍将持续，一定程度支撑东莞楼市成交。广深限购在下半年仍将持续，假使东莞仍保持不限购，广深投资客在下半年仍将活跃在东莞市场，东莞楼市成交得到支撑。

　　展望五：目前“低库存”及“供不应求”现状将支撑楼市成交

　　展望六：下半年房价将趋于理性

　　东莞房价连续9个月僵持在8000元上下，说明目前房价已基本触及普遍居民最高承受力，在未看到政策放松迹象之前，短期内房价大幅上涨可能性较小。下半年在供应持续放大，库存逐渐增多的情况下，下半年“以价换量”趋势将增强，即保持价格的合理和平稳，换取更多的交易量。下半年房价预期将会以平稳为主，新盘定价将会趋于理性。

　　小结：

　　2011年下半年：机遇与挑战并存　楼市发展趋于理性谨慎

　　下半年宏观政策存在变数，房地产走势静观其变。短期内楼市仍处于“增加供给,激活需求”阶段，短期内成交仍将延续上半年旺销局面。上半年房价基本处于“筑顶”的僵持阶段，加之仍然严峻的紧缩的信贷政策，下半年房价大幅上涨的可能性较小，新盘定价将趋于理性与谨慎。下半年楼市供应充足，竞争将激烈，如何抢夺及拓展更多客户资源将成为营销重点之一，旧盘加大促销力度现象增多，局部将可能小幅下调，“以价换量”趋势将增强。高端项目将持续供应，全年房价控制目标面临较大考验。“广深限购，东莞不限”这一现状将使开发商大力拓展广深客成为可能，在通胀未根本改观情况下，投资客仍将支撑楼市成交。由于宏观基本面整体良好，以及市场经历多年多轮调整后趋向于理性，即使政策加码，楼市波动幅度将较小，2011年下半年整体走势仍然以稳为主，楼市增幅将大幅收窄。